İPOTEK SİGORTACILIĞI

Birinci el[1] ve ikinci el[2] ipotek piyasalarının temelinde, kredi veren kurumların ihraç ettikleri menkul kıymetler ile fon sağlamaları ve bu sağladıkları fonları tüketicilere ipotekli konut kredisi şeklinde kullandırmaları yatmaktadır. Bu bağlamda, söz konusu menkul kıymetlerin nakit akışlarının düzenli gerçekleştirilmesi kredi ödemelerinin zamanında ve kesintisiz olarak yapılmasına bağlıdır. Ödemelerde bir sorunla karşılaşılması durumunda, kredi veren kurumlar gayrimenkul üzerine konan ipoteğin biran önce nakde çevrilmesini sağlamak zorunda kalmakta, bu süreç ise kurum tarafından vakit ve para kaybı anlamına gelmektedir. Bu durumda, ipotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sisteminin temel amacı olan kişilerin daha kolay şartlarda gayrimenkul sahibi olabilmesinden de uzaklaşılmış olmakta ve ikinci el ipotek piyasalarında ihraç edilen menkul kıymetlere yönelik talep ve menkul kıymetlerin değeri de olumsuz etkilenmektedir. Şöyle ki, 2006 yılının sonundan itibaren özellikle Amerika Birleşik Devletleri (ABD) gayrimenkul finansman piyasasında yüksek riskli ipotekli konut kredilerinin (subprime mortgage loans*) kredi borçlusu tarafından zamanında geri ödenmemesi sonucunda, ikinci el ipotek piyasasında bu kredilere dayalı ihraç edilen menkul kıymetlerin nakit akışlarında da sorunlarla karşılaşılmıştır. İşte bu noktada, gayrimenkul finansman sisteminin sağlıklı işleyebilmesi için ülkenin makro ekonomik istikrarının yanı sıra, ipotek piyasalarında rol alan tüm unsurların risklerinin çeşitlendirilmiş sigorta ürünleriyle güvence altına alınması önemli olmaktadır.

Görüldüğü üzere, ipotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sistemi içerisindeki önemli fonksiyonlardan biri de ipotek sigortacılığı fonksiyonudur. Sistemin ve dolayısıyla ipotek piyasalarının nakit akışlarının devamlılığını sağlamak açısından gerekli olan ipotek sigortası hem kredi veren kurum hem de kredi alan taraf tarafından yapılabilmektedir.

Gayrimenkul finansman sisteminin geliştiği ülkelerde ipotek piyasalarında ortaya çıkabilecek riskleri kontrol altına alan çok sayıda sigorta ürünü bulunmakta olup, ABD’de ve Avrupa’da uygulanan temel sigorta ürünlerini “İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası (Mortgage Payment Protection Insurance), İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası (Mortgage Protection Insurance), Tapu Sicil Sigortası (Title Insurance) ve İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası (Mortgage Guarantee Insurance)” şekilde sıralamak mümkündür.

İpotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sistemiyle paralel gelişen sigorta türlerinin başında, alınan kredinin geri ödemelerinde ortaya çıkabilecek sorunlar nedeniyle kredi veren kurumu korumaya yönelik olan İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası (Mortgage Payment Protection Insurance) bulunmaktadır. Bu tür bir sigorta yapısında, kredi kullanan kişinin ölmesi, işsiz kalması, hasta olması ya da kaza geçirmesi nedenleri ile gerçekleştirilemeyen geri ödemeler, sigorta poliçesinde belirlenen süreler için sigorta şirket tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu tür bir sigortaya ilişkin prim tutarları ise genel olarak gayrimenkulün rayiç değerinin yaklaşık yüzde 0,025 ile 0,05’i arasında değişmektedir.

İpotekli konut kredisi alan kişiyi risklere karşı koruyan İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası (Mortgage Protection Insurance) ise, kredi alan kişinin ölmesi durumunda, kalan borcun ödenmemesi nedeniyle gayrimenkul üstüne konan ipoteğin nakde çevrilmesi riskini ortadan kaldırmaktadır. Böylece kredi borçlusu kişinin ölmesi halinde, gayrimenkule ilişkin kalan tüm kredi borcu sigorta kapsamında kredi veren kuruma bir kerede ödenir ve tapu mirasçıların üzerine geçer.

Bir diğer sigorta türü ise Tapu Sicil Sigortası (Title Insurance)’dır. Kredi veren kurumu risklere karşı koruyan bu sigorta türü, genel olarak, kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu (gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarında evrak sahtekârlığı, usulsüzlük, ehliyetsizlik ve yetkisizlik olmadığı) ve aksi durumlarda oluşacak zararı kapsamaktadır. Tapu sicil sigortasının bir diğer özelliği ise, bu sigortaya ilişkin sigorta priminin bir kereye mahsus alınmasıdır.

İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası (Mortgage Guarantee Insurance), kredi veren kurumların özel olarak yaptırdıkları, zorunlu olmayan bir sigorta türüdür. Kredi veren kurumlar, özellikle, alınan kredinin gayrimenkulün değerine olan oranının yüksek olduğu kredilerde bu sigortayı aramaktadırlar. İpotekli konut kredisi alan kişi borcunun kalanını ödeyemediği zaman, gayrimenkulün satış bedeliyle karşılanamayan kısım sigorta şirketi tarafından kapatılmakta, buna karşılıkta bir prim alınmaktadır. Bu prim ise genellikle aylık geri ödeminin 1/12’si tutarında olup, kredi kullanan kişi tarafından ödenmektedir.

Ülkemizde kurumsal gayrimenkul finansman sisteminin oluşturulmasına yönelik 06.03.2007 tarih ve sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Karar Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” içerisinde, ipotek piyasaları açısından son derece önemli olan ipotek sigortacılığı fonksiyonu ile ilgili herhangi bir unsur bulunmamakta, bunun yerine Kanun’da Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları belirlemeye yetkili kılınmıştır. Ancak ne yazık ki aradan geçen 3,5 yıla rağmen gayrimenkul finansman piyasalarının daha çok gelişebilmesi anlamında son derece önemli olan İpotek Sigortacılığı kapsamında önemli ölçekte bir ilerleme kaydedilememiştir.

(1) Birinci el ipotek piyasası, ipotekli konut kredilerinin düzenlendiği ve kredi sağlayan kuruma doğrudan kaynak aktarımının yapıldığı bir piyasadır. Bu piyasanın katılımcıları ipotekli konut kredisi talebinde bulunan gerçek kişi ya da tüzel kişiler ile kredileri düzenleyen kurumlardır.

(2) Birinci el ipotek piyasasına likidite sağlamak amacı ile oluşturulan ikinci el ipotek piyasasının temelini ise, ipotekli konut kredilerinin ya da bu kredilere dayalı menkul kıymetlerin alınıp satılması oluşturmaktadır.

* Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’nde konut kredisi talep eden kesimi 3 gruba ayırmak mümkündür: Subprime (alt gelir grubu), Alt A (orta gelir grubu) ve Prime (üst gelir grubu). ABD’de kişiler gelirleri doğrultusunda gruplara ayrılmakta ve ilgili gelir grubuna göre belirlenen faiz oranları üzerinden ipotekli konut kredileri açılmaktadır. Özellikle subprime grubuna dahil olan kesimi “kredi geçmişi yeterince iyi olmayan, ödemelerini tam ve düzenli gerçekleştirmeyen ama yine de gayrimenkul sahibi olmak isteyen veya gelecekte daha fazla gelir elde edeceğinizi düşünen ve şimdiden bunu yatırıma dönüştürmek isteyen kişiler” şeklinde ifade etmek mümkündür.