|
29
Kasım 2004
Levent
Gençyürek
Maliye
Başmüfettişi
İzmir
Defterdar Yardımcısı V.
9
Eylül Üniversitesi İşletme Fak.Öğretim Görevlisi
gencyurek@yahoo.com
Emlak Vergisi
2004 yılı için tahakkuk
eden Emlak Vergisinin ikinci taksitinin 30 Kasım 2004 Salı günü akşamına
kadar ödenmesi gerekmektedir.
Mayıs
ayında ödenen birinci taksitle aynı tutarda olan verginin zamanında ödenmemesi
durumunda, gecikme zammı ile birlikte ödenme zorunluluğu doğacağını
hatırlatarak emlak vergisi ile ilgili bazı önemli konuları şu şekilde
sıralayabiliriz:
1-Emlak vergisi servet
üzerinden alınan bir vergi olup bu verginin mükellefi tapuda üzerine bina,
arazi
veya arsa kayıtlı olan gerçek veya tüzel kişiler, varsa intifa hakkı sahipleri her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir.
Kiracıların emlak vergisi ile ilgili sorumlulukları yoktur.
2-Emlak Vergisi
Kanununa göre bazı taşınmazlar emlak vergisine tabi değildir. Kamu menfaatlerine yararlı
derneklere ait binalar, Köylere ve köy birliklerine ait soğuk hava depoları,
içmeler ve kaplıcalar, kazanç amacıyla işletilmeyen hastane, dispanser,
sağlık, teşhis ve tedavi merkezleri, öğrenci yurtları, düşkünler evi,
yetimhaneler, revirler ve kreşler bu kapsamda sayılabilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında
bulunan ve ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılmayan arsa ve
araziler ile basit usule göre vergilendirilen mükelleflerin işyeri olarak
kullandıkları arsa ve araziler için de emlak vergisi ödenmez. Ayrıca,Tapu
kütüğüne "korunması gerekli kültür varlığıdır" kaydı konulmuş olan
taşınmaz kültür varlıkları ile SİT alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle
üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmazlar içinde emlak vergisi
söz konusu değildir.
3-Ödenecek emlak vergisi bina,arazi veya
arsanın ilgi belediyelerce belirlenmiş olan vergi değeri esas alınarak
belirlenmektedir. Belirlenmiş olan bu değere konut ve arazilerde binde 1,
arsalarda ise binde 3 oranı uygulanmak suretiyle vergi hesaplanır. Bu oranlar büyük şehir belediye sınırları ve mücavir
alanlar içinde bulunan bina, arsa ve araziler için iki kat artırılmış
olarak, konut ve arazilerde binde 2, arsalarda ise binde 6 şeklinde
uygulanır. Ancak, Belediyelerce belirlenen emlak vergi değeri her yıl Maliye
Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar
artırılmaktadır. Buna göre, 2005 yılında ödenecek emlak vergisinin hesabında
taşınmazın 2004 yılına ilişkin emlak vergi değerinin % 5.6 oranında (yeniden
değerleme oranı olan % 11.2’nin yarısı) artırılması ile bulunan değer dikkate
alınacaktır.
4-Emlak
vergisi kolay hesaplanabilir bir özellik taşımaktadır. Örneğin, 2004 yılında
İzmir Bornova da bulunan ve emlak vergi değeri 30 Milyar TL olan bir konutu
için binde 2 oranı dikkate alınarak 60 Milyon TL emlak vergisi ödeyen bir
kişi, 2005 yılında emlak vergi değerinin artırılması sonucu bulunan 31 Milyar
680 Milyon TL (30 Milyar X % 5.6)
üzerinden hesaplanan 63 Milyon 360 Bin TL sını iki taksitte
ödeyecektir. Emlak vergisinin daha basit hesaplama yöntemi ise bir önceki sene
ödenen emlak vergisinin yeniden değerleme oranının yarısı kadar
artırılmasıdır. 2003 yılında ödenen 60 Milyon TL emlak vergisi % 5.6 oranında
artırılırsa 2005 yılında ödenecek emlak vergisi 63 Milyon 360 Bin TL olarak
bulunur.
5-5216
Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun geçici 2 nci maddesine göre,
bazı ilçeler
Büyükşehir belediye sınırları içine alınmıştır. Örneğin, İzmir ilinde
Torbalı,Menderes, Menemen, Foça, Urla, Aliağa, Seferihisar ve Kemalpaşa ilçeleri anılan
kanun uyarınca 23.07.2004 tarihinden itibaren Büyükşehir belediyesi sınırları
içersine dahil edilmiştir. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde
bulunan taşınmazlar için Emlak Vergisi oranları yüzde 100 zamlı olarak
uygulandığından, Büyükşehir Belediye sınırlarına yeni dahil edilen ilçelerde
bulunan taşınmaz sahipleri 1.1.2005 tarihinden itibaren daha yüksek emlak
vergisi ödeyeceklerdir.
6-Emlak Vergisi Kanununa göre bina,
arazi ve
arsalara ilişkin olarak yıllık tahakkuk eden emlak vergisi birinci taksiti Mayıs ayı ikinci taksiti ise Kasım ayı sonuna kadar olmak üzere iki eşit taksitte
ödenmektedir.
7-Emlak vergileri bina,
arsa veya arazinin
bulunduğu yerdeki belediye gelir müdürlükleri veznelerine yatırılabileceği gibi
posta havalesi ve posta çeki kullanılmak suretiyle Türkiye’nin herhangi
bir PTT şubesinden de
ödenebilecektir. Belediye veznelerinde son günlerde oluşabilecek kuyrukta
beklemek istemeyen mükelleflerin, 2004 yılı ikinci taksit emlak vergisini 30
Kasım Salı günü akşamına kadar posta çeki ile PTT şubelerine yatırmaları
durumunda da vergi zamanında ödenmiş olacaktır.
8-2004 yılı için belirlenen emlak vergisinin
ikinci taksitinin Kasım ayının son günü olan Salı günü mesai saati bitimine
kadar belediye veya PTT kanalıyla ödenmeyip daha sonra ödenmesi durumunda geciken günler için aylık %
4 üzerinden
gecikme zammı hesaplanacaktır.
9-Emlak Vergisi
Kanununa göre verginin mükellefiyeti taşınmazın satın alındığı yılı izleyen
yıldan itibaren başlar. 2004 yılı içersinde satın alınan bir taşınmazın emlak
vergisi zaten yıl başında satıcı adına tahakkuk ettiğinden verginin ödenmesi
satıcının sorumluluğundadır. Alıcının sorumluluğu yıl sonuna kadar (alış işlemi yılın son üç ayında
gerçekleşmişse alış tarihinden itibaren üç ay içinde) belediyeye vereceği Emlak
Vergisi Bildirimine dayanarak 2005 yılı başından itibaren başlayacaktır.
Yukarıda belirttiğimiz ana kurala rağmen gayrimenkul alırken
taşınmazın satış tarihinden önceki emlak ve ek emlak vergilerinin ödenip
ödenmediğine dikkat edilmesi gerekmektedir. Çünkü, Emlak
Vergisi Kanununun 30.maddesine göre, satışı yapılan bina ve arazinin satıştan
önceki döneme ait ödenmemiş emlak vergisi ve ek emlak vergisi borçlarından
taşınmazı satan yanında taşınmazı alanında müteselsilen sorumluluğu
bulunmaktadır. Kısacası, emlak satın alınırken dikkat edilmez ise taşınmazın
eski borçları da devir alınmış olmakta, yani alıcı satın aldığı daire,
büro, arsa
veya arazinin kendisinden önceki döneme ait birikmiş emlak vergisi borçlarını
zamlı olarak ödemek ve ödediği bu tutarlar için asıl borçlu olan satıcı adına
açtığı davalar ile uğraşmak zorunda
kalabilmektedir.
İstenmeyen durumlarla karşılaşmamak için emlak alımı
yapılmadan önce taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden satış tarihine kadar
olan dönemle ilgili emlak ve ek emlak vergisinin ödenip ödenmediğinin
araştırılması, ödenmeyen vergi borçları var ise bunların satıcı tarafından
ödenmesinden sonra alım satım işleminin yapılması gerekir.
10-27.07.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5226
sayılı Kanun'la emlak sahiplerine “taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına
katkı payı” adı altında ek bir ödeme yapma yükümlülüğü getirilmiştir.
Ödenmesi
gereken katkı payı, tahakkuk eden Emlak Vergisi'nin yüzde 10'u oranında
tahakkuk ettirilecek ve Emlak Vergisi ile birlikte ödenecektir. Buna göre,
kanun
2004 yılı emlak vergilerini etkilemeyecek ancak, 2005 yılından itibaren emlak
vergisi katkı payı nedeniyle % 10 zamlı olarak ödenecektir.
11-1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 9 uncu
maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, yangın veya yıkılma dolayısıyla tamamen kullanılmaz hale gelen binalardan
doğan bina emlak vergisi mükellefiyeti bu olayların meydana geldiği tarihten
itibaren ödenmesi gereken taksitlerden başlayarak ortadan
kalkar. Yine, oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak
yasak edilen binaların emlak vergileri, mükelleflerce, keyfiyetin vergi
dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince tespit edilmesi üzerine, bu
olayların meydana geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden
itibaren,yasaklama halinin devam ettiği sürece alınmaz. Binanın, daha sonra
gerekli takviye ve güçlendirme yapılmak suretiyle kullanılacak duruma gelmesi
halinde, bu tarihten itibaren bina vergisi ödenecektir.
12-1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 5 inci
maddesi uyarınca, organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat
sitelerindeki binalar için inşalarının
sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici
muafiyetten faydalandırılmak suretiyle emlak vergisi tahsil edilmez. Bu geçici
muafiyet devlet teşvikiyle yapılıp yapılmadığına veya kalkınmada öncelikli
yörede inşa edilip edilmediğine bakılmaksızın uygulanacaktır.
13-Emlak Vergisi Kanununun 8 inci maddesi
gereğince;hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri sadece kanunla
kurulan T.C Emekli Sandığı, Bağ-Kur, SSK gibi sosyal güvenlik kurumlarından
aldıkları aylıklardan ibaret bulunan emekli,dul ve yetimler ile gaziler ve şehitlerin dul ve yetimleri,
Türkiye sınırları içinde brüt 200
metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmaları durumunda (intifa hakkına
sahip olunması hali dahil) bu konut için emlak vergisi oranı Bakanlar Kurulunca
sıfıra kadar indirilebilmektedir.
2004 yılında durumu
bu şartlara uyanların emlak vergisi oranının 0 (sıfır) olduğuna ilişkin
düzenleme 30.12.2003 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılmıştır. Kanuna göre
emlak vergisi ödemeyecek olanları emekli, dul veya yetim olup kanunla kurulan
sosyal güvenlik kuruluşlarından aldıkları
aylık dışında geliri bulunmayanlar ve emekli,
dul ve yetim olmayıp kazanç
sağlayıcı herhangi bir gelirin bulunmayanlar olmak üzere iki kısımda
sınıflandırabiliriz. Saydığımız kişiler eğer tek konuta sahip iseler ve bu konutun büyüklüğü de brüt 200 metrekareyi
aşmıyor ise emlak vergisinde muaf alacaklardır. Tek meskene hisse ile sahip
olunması halinde hisselere ait kısım hakkında da bu imkandan yararlanmak
mümkündür.
Buna göre,
200
metrekareyi aşmayan tek konutu bulunan ve emekli maaşı dışında geliri
bulunmayan memur emeklisi Bay (A) bu
konutta kendisi oturuyor ise meskeni için emlak vergisi ödemeyecektir.
Konutu
kiraya vermiş ise bu durumda kira geliri elde etmek suretiyle emekli maaşı
dışında geliri olmama şartını ihlal ettiğinden tek konuta sahip olsa da emlak
vergisi ödeyecektir. Bir yerde ücretli olarak çalışmayan ve kira,
faiz, kâr payı
vb. şekilde bir geliri de bulunmayan Bayan (B) 200 metrekarenin altında sahip
olduğu konut için emlak vergisi ödemeyecek, ancak, ücretli olarak çalışmaya
başlar veya başka bir gelir sahibi olursa bu imkânı kaybedecektir. Dul maaşında
başka geliri olmayan Bayan (C)’nin 200 metrekareden küçük kışlığı yanında bir
de yazlık evi olması durumunda tek konuta sahip olma şartını ihlal ettiğinden
her iki konut içinde emlak vergisi ödeyecektir.
Eşlerin her ikisinin
de emekli olması durumunda her bir eş ayrı ayrı değerlendirilecektir. Üzerlerine
birden fazla konut kayıtlı olmamak ve 200 metrekareyi aşmamak şartıyla eşler sahip oldukları konut için emlak
vergisi ödemeyeceklerdir. Emekli, dul ve yetimin sahip olduğu tek konut
eğer belirli zamanlarda dinlenme
amacıyla kullanılan yazlık vb. türden ise emlak vergisi ödenecektir.
Bu
nitelikte olan konutlar için istisna yoktur.
Emekli,
dul ve yetim
aylığından başka geliri olmayan ve 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu
bulunanların kendi veya eşleri üzerine
aynı veya değişik belediye sınırları içinde gelir getirmeyen işyeri, arsa veya
araziye sahip olunması durumunda da konut için emlak vergisi alınmaz. Ancak,
birden fazla konuta veya birden fazla konut hissesine sahip olunması, kanunla
kurulan sosyal güvenlik kuruluşlarından aylık alınmaması, emekli, dul ve yetim aylığı
dışında ticari kazanç, serbest meslek kazancı, kira, faiz vb. gelir elde
edilmesi, Kanunla kurulanlar dışındaki sosyal güvenlik kuruluşlarından emekli
maaşı alınması durumunda bu imkandan yararlanılmaz ve sahip olunan konutların
tamamı için emlak vergisi ödenir.
| 
EMLAK
VERGİSİ