EMLAK VERGİSİ VE MÜTESELSİL SORUMLULUK

Murat Erişti

Eski Hesap Uzmanı

murateristi@kiran.com.tr

Günümüzde kişilerin ya da şirketlerin sahip oldukları menkul ve gayri menkul mallar sık sık el değiştirmektedir. Yapılan bu işlemlerde genel amaç ekonomik bir kazanç sağlamak ya da herhangi bir ihtiyacı karşılamaktır. Fakat unutulmaması gereken bir durum vardır ki bu da yapılan her işlemin aynı zamanda vergisel bir boyutu olduğudur.

Biz bu yazımızda spesifik olarak gayrimenkul alan gerçek kişilerin ya da şirketlerin çoğu zaman dikkat etmediği bir konu hakkında çeşitli uyarılarda bulunmak istiyoruz.

29.07.1970 tarihinde kabul edilen 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile Türkiye sınırları içinde bulunan Bina, arsa ve araziler için bina vergisi ve arazi vergisi adı altında iki vergi ihdas olunmuştur.

Emlak Vergisi genel olarak bütün dünyada mahalli idareler tarafından tarh, tahakkuk ve tahsil edilen bir vergidir. Bugün Türkiye'de uygulanan emlak vergisi de benzer bir yapıdadır. Emlak vergisinin tarh, tahakkuk ve tahsil yetkisi 1986 yılında belediyelere devredilmiştir.

Kanunda yer alan bina tabiri; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar. Bina vergisinin mükellefi ise ; binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binayı malik gibi tasarruf edenlerdir.

Aynı şekilde arazi tabiri ise; Türkiye sınırları içinde yer alan arazi ve arsaların tamamını kapsar. Belediye sınırları içinde Belediyece parsellenmiş arazi ise arsa sayılır. Arazi vergisinin mükellefi ise; arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziyi malik gibi tasarruf edenlerdir

Her ne kadar kanunda bina ve arazi tabirinin kapsamı çok geniş tutulsa bile çeşitli istisna ve muafiyetlerle kapsam oldukça daraltılmıştır. Ancak kanunda yer alan istisna ve muafiyetler ayrı bir yazı konusu olacak kadar çok olduğundan, burada tarafımızdan değinilmeyecektir.

Bina vergisinin matrahı binanın bu kanuna göre tespit edilen vergi değeridir. Bina vergisinin oranı ise meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar Büyükşehir Belediye sınırları ve mücavir alanlar için % 100 artırımlı uygulanır.

Arazi vergisinin matrahı yine aynı şekilde arazinin bu kanuna göre tespit edilen vergi değeridir. Arazi vergisinin oranı ise arazilerde binde bir, arsalarda ise binde üçtür. Bu oranlar Büyükşehir Belediye sınırları ve mücavir alanlar için % 100 artırımlı uygulanır.

Bina vergisinde mükellefiyetin başlaması ve bitmesi, aynı kanunun 9 uncu maddesinde hükme bağlanmıştır. Mükellefiyetin başlaması;

a- Bu kanun hükümlerine göre mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi,

b- Vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana gelmesi halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,

c- Herhangi bir sebeple bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde devamlı olarak % 25 ‘i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde kanunun 23 üncü maddesi uyarınca mükelleflerin beyana davet edildiği tarihi,

d- Muafiyetin sona erdiği tarihi,

İzleyen bütçe yılından itibaren başlar.

Bina vergisi mükellefiyetinin sona ermesi için ise binanın tamamen ortadan kalkması ya da muaflık şartlarını kazanması gerekir.

Arazi vergisi mükellefiyetinin başlaması ve bitmesinde de yukarıda bina vergisi için yapılan açıklamalar geçerlidir.

Burada önemli olabilecek bir konu, üzerine bina yapılan arsaların durumudur. Üzerine bina yapılan arsanın arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer. Aynı şekilde inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılı başından itibaren ise bina vergisi mükellefiyeti başlar. Bu durumun sebebi ise üzerine bina yapılan arsanın değeri, binanın vergi değeri içinde de yer almasıdır.

Şimdiye kadar yapılan açıklamalar genel olarak emlak vergisinin konusu ve işleyişine ilişkindir. Ancak, yazımızın başında da belirttiğimiz üzere bina, arsa ya da arazi alanların dikkat etmeleri gereken önemli bir husus vardır ki o da emlak vergisindeki müteselsil sorumluluk esasıdır.

Emlak Vergisi Kanununun 30 uncu maddesinin son fıkrasının 3239 sayılı yasa ile değiştirilen yeni şekline göre emlak vergisinin konusuna giren gayrimenkullerin devir ve ferağından önce vergi ilişiğinin (Emlak Vergisinin ödenmiş olup olmadığının) aranılmayacağı hükme bağlanmıştır.

Bu değişiklikle devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, devreden ve devralan için müteselsil sorumluluk esası getirilmiştir. Devralanın ödeyeceği vergiden dolayı devredene rücu hakkı saklı bulunmaktadır. Ayrıca devir ve ferağ işlemi, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15 inci günü akşamına kadar tapu daireleri tarafından yollama belgeleri ile ilgili belediyelere bildirilecektir. Devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergilerinin tarh, tahakkuk ve tahsil işlemleri mevcut mevzuat çerçevesinde belediyeler tarafından yapılacaktır.

Burada dikkati çeken husus bir kişinin, örneğin birkaç milyarlık bir otomobili aldıktan sonra üzerine tescil ettirirken, Trafik Tescil Dairesi tarafından vergi ilişiği belgesi aranırken, trilyonluk gayri menkullerin alım-satımı sırasında Tapu Daireleri tarafından ilgili gayrimenkule ilişkin vergi ilişiği ya da amiyane tabirle vergi borcu yoktur kağıdının ilgili daireler tarafından aranmamasıdır. Bu durumda örneğin İstanbul'un değerli bir semtinde gayrimenkul alan bir kişinin, bu gayrimenkulü aldıktan sonra hiç beklemediği ek bir maliyetle karşılaşabilmesi ihtimalidir. Bu da ilgili gayrimenkulun yıllardır ödenmemiş emlak vergisi borçlarının, ilgili gayrimenkulun yeni sahibi adına tarh edilmesidir. Bu durumda ilgili belediye bu vergi borcunu isterse gayrimenkulun yeni sahibinden tahsil edebilir. Yeni malikin yapabileceği tek şey özel hukuk hükümlerine göre konuyu mahkemeye taşıması ve rücu hakkını kullanmasıdır.

Yukarıda bahsedilen durum gibi tatsız olaylarla karşılaşılmaması için ise yapılması gereken şey gayrimenkul alan kişilerin tapuda devir işlemi yapılmadan önce mutlaka ilgili gayrimenkulun emlak vergisi yönünden bağlı olduğu belediyeye gidip, bu gayrimenkulün emlak vergi borcu olup-olmadığını araştırmasıdır.

Ayrıca konu ile ilgili olarak Maliye Bakanlığının verdiği 24.08.1992 tarih ve 65743 sayılı muktezada ise kamulaştırma ya da satın alma yoluyla Hazine'ye intikal eden gayri menkullerde, Hazinenin müteselsil sorumluluğa iştirak etmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Yukarıda belirtilen bu muktezanın kanımızca tek yorumu hazinenin kendini garantiye almasıdır. Hazine bile bu maddeden kaynaklanabilecek hukuksal anlaşmazlıklardan kaçınırken, vatandaşlarımızın çok daha dikkatli olmaları gerekir.