İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (II)     

    İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (I)     

 

15 Nisan 2006

 

Ömer TEKİN

Yeminli Mali Müşavir

tekinymm@hotmail.com

 

İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (II)

 

Not: Çalışmamızın I. bölümünün www.alomaliye.com sitesinde yayımlanması üzerine, mail adresime çok sayıda teşekkür mesajı gelmiştir. Mesajlarınızda çalışmamızın devamı istenmektedir. İkinci bölüm hazırlanarak aşağıda sunulmuştur, yararlı olması dileklerimle teşekkür ederim.

 

Bundan önceki bölümde "kat karşılığı inşaat işlerindeki vergileme ve muhasebe uygulaması-( I )" başlıklı yazımızda, örnek olaydaki müteahhit'in 2005 yılında başlayıp 2006 yılında bitirdiği inşaat işinin, vergileme ve muhasebe kayıtları uygulamasının, 2005 yılına ilişkin olan kısmı açıklanmaya çalışılmıştı.

 

Bu yazımızda  da 2006 yılına ilişkin olan kısmı açıklanmaya çalışılacaktır.

 

Örnek olayımızdaki müteahhit'in 2006 yılındaki inşaat işiyle ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir.

 

2006 yılında yapılan harcamalar:

 

 

Tutarı

KDV.si

-İnşaat malzemesi

200.000

36.000

-İşcilik

100.000

-

-Genel Üretim Gideri

40.000

7.200

-Genel Giderler

10.000

1.800

- Pazarlama Giderleri

3.000

540

- Finasman Giderleri

2.000

-

 

Not: Bu örnek olayda,

 

- İnşaat bittiğinde inşaat malzemesi stoku bulunmadığı varsayılmıştır.

- Finansman giderleri faaliyet giderlerine ait olduğu varsayılarak, maliyet hesaplarına  atılmamıştır.

 

Biten daire ve işyerlerinin büyüklüğü:

 

2006 yılında inşaat yapımı bitmiş olup, 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır.

 

Daireler eşit büyüklükte olup her biri 120 M2, işyerleri 150 şer M2 dir. Toplam inşaat alanı (120*10 +150*2=) 1500 M2 dir.

 

Arsa sahibine Verilen Daireler ve işyeri:

 

Arsa sahibine, arsa karşılığı olarak 5 adet daire ve 1 adet işyeri verilmiştir.

 

2006 yılında yapılan satışlar:

 

Müteahhidin 2006 yılında daire ve işyerlerinin tamamını satmıştır. Satışını yaptığı daire ve işyerlerinin fiyatı ve KDV'leri aşağıdaki gibidir.

 

Daire

Tutarı

KDV oranı

KDV.si

 5 Adet Daire (120.şer m2)

1.250.000  

% 1

12.500  

 1 Adet İşyeri

300.000  

% 18

54.000  

 Toplam

1.550.000  

 

66.500  

 

2006 yılında yapılması gereken muhasebe kaydı:

 

İlk kaydımız 2005'den 2006 yılına devreden stokların, yarı mamul haldeki inşaatın ve sair hesapların devrini sağlamak bakımından açılış kaydı yapılmıştır.

 

-----------------------------------------------------/----------------------------------

150-İlk Madde ve Mlz.              100.000

151-Yarı mamul                       750.000

190- Devreden KDV                  118.900

591-Dönem Net Zararı                35.000

                                        XXX…            1.003.900

Açılış kaydı

------------------------------------------------/-------------------------------------

2006 yılındaki harcamaların kaydı

---------------------------------------------/-----------------------------------------

 

      150-İlk madde ve Mlz. Hs.        200.000

      191-İndirilecek KDV                 36.000

 

                                        XXX (Kasa-Satıcılar)               236.000

 

İnşaat malzemelerinin alış kaydı

---------------------------------------------/-----------------------------------------------

     710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.          100.000

 

                                 150-İlk Madde ve Mlz Hs.        100.000

 

2005'den gelen İlk madde ve malzeme stokunun inşaat yapımında kullanılması

---------------------------------------------/-----------------------------------------------

     710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.          200.000

 

                                 150-İlk Madde ve Mlz Hs.        200.000

 

2006 yılında alınan İlk madde ve malzemenin yıl içinde inşaatta sarf edilmesi

------------------------------------------/--------------------------------------------------

 

     720-Direkt İşçilik Giderleri                    100.000

     730-Genel Üretim Giderleri                    40.000

     191- İndirilecek KDV                               7.200

     770-Genel Yönetim Giderleri                  10.000

     191-İndirilecek KDV                                1.800

     760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri      3.000

     191-İndirilecek KDV                                   540

     780-Finansman Giderleri                         2.000

 

                                  XXX (Kasa-Satıcılar)               182.540

 

Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

------------------------------------------/-------------------------------------------------

     151- Yarı mamul Üretim                       440.000

 

                 711-Direkt İlk Madde Mlz Gid.i Yansıtma Hs..         300.000

                 721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs.                100.000

                 731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs                  40.000

 

2006 yılı İnşaat Maliyet hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı  mamul hesabına devri

---------------------------------------/---------------------------------------------------

     711-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.     300.000

     721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs.                100.000

     731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs                  40.000

 

                       710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.                300.000

                       720-Direkt İşçilik Giderleri                             100.000          

                       730-Genel Üretim Giderleri                              40.000

 

Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

-------------------------------------------------------------------------------------------

         Faaliyet Giderlerinin sonuç hesaplarına devri kaydı:

-----------------------------------------------------/------------------------------------

     631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri           3.000

     632- Genel Yönetim Giderleri                       10.000

     660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri                2.000

 

                     761- Pazarlama Satış Dağıtım Gid. Yansıtma Hs    3.000

                     771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs           10.000

                     781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs                 2.000

 

Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesaplarına devri

--------------------------------------------------/---------------------------------------

     771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs                10.000

     761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Yansıtma Hs    3.000

     781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs                       2.000            

                       

                                 770-Genel Yönetim Giderleri                      10.000

                                 760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri          3.000

                                 780-Finansman Giderleri  Hs                        2.000

 

Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı

----------------------------------------------/-------------------------------------------

Biten dairelerin mamuller hesabına alınış kaydı

-----------------------------------------------/------------------------------------------

152- mamuller             1.190.000

                            151- Yarı Mamuller               750.000

                             151- Yarı Mamuller              440.000

 

 Biten dairelerin mamuller hesabına devri

-------------------------------------------------------------------------------------------

 

Arsa sahibine   daire ve işyerlerinin tesliminde yapılacak işlemler:

 

Örneğimizde müteahhit kat karşılığı aldığı arsa üzerine 10 adet daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 adet daireyi ve 1 adet işyerini arsa karşılığı olarak arsa sahibine verecekti. Arsa sahibine bu daire ve işyerlerinin teslimi, 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun olacaktır. Arsa sahibine teslim edilecek daire ve arsaların bedeli, KDV kanunun 27. maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun 267 maddesinin 2. sırasındaki düzenleme uyarınca  maliyet bedelinin toptan satışlarda  %5, perakende satışlarda %10  fazlası olmaktadır.

 

Öte yandan 1.1.1998 tarihinden sonraki 150 M2 altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. İşyerleri teslimlerinin tamamı %18 KDV'ye tabidir.

 

Bu bilgilere göre müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği daireler ve işyerine düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.

 

10 adet daire ve 2 işyerinin maliyeti 

 

1.190.000  YTL  

10 dairenin alanı (120 * 10)

1200 M2  

 

2 işyerinin alanı (150 * 2)

300 M2  

 

Birim M2 nin maliyeti (1.190.000/1500)

 

794 YTL  

Teslim edilecek 5 adet dairenin bedeli (120 * 794) *5

 

476.400 YTL  

Dairenin emsal bedeli ( maliyet bedeli+ % 5 fazlası; 476.400 * 1,05)

 

500.200 YTL  

Teslim edilen 1 işyerinin maliyet bedeli (794* 150) * 1 )

 

119.100 YTL  

İşyerlerinin emsal bedeli (maliyet bedeli + %5 fazlası; 119.100 * 1,05)

 

125.055 YTL  

 

Arsa sahibine düzenlenecek faturada;

 

Bedeli

Tutarı

KDV oranı

KDV.si

 5 Adet Daire (emsal)

500.200  

% 1

5002  

 1 Adet İşyeri (emsal

125.055  

% 18

22.509  

 

 

Toplam KDV

27.511  

 

Arsa sahibine düzenlenen yukarıdaki faturada sadece KDV tahsil edilecektir. Faturanın üzerine, faturanın  arsa bedeli karşılığında düzenlenmiş olduğu belirtilebilir. Yasal defterlere kayıt yapılırken bu faturadaki  sadece KDV gösterilmesi yeterli olacaktır. Ayrıca daire ve işyerleri için herhangi bir tahsilat yapılmayacağından 600 'lü hesaplara gelir yazılması söz konusu olmayacaktır.

 

Buna göre aşağıdaki muhasebe kaydı yapılması yeterli olacaktır.

 

------------------------------------------------/------------------------------------------

120- Alıcılar                        27.511

 

                                 391- Hesaplanan KDV         27.511

 

Arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerine ait faturanın kaydı

-------------------------------------------------------------------------------------------

 

Müteahhide Kalan Dairelerin Maliyet bedellerinin Tespiti:

 

Örnek olayımızda müteahhit 10 daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan  5 daire ve 1 işyerini arsa sahibine, 5 daire 1 işyeri de kendisine kalmıştı. 10 daire ve  2 işyerinin müteahhide maliyeti 152- mamuller hesabında gözüken 1.190.000 YTL dir. Bu maliyet içinde  arsa sahibine devretmiş olduğu daire ve işyerlerine isabet eden maliyet bedeli de mevcuttur. Arsa sahibine devredilen daire ve işyerlerinin isabet eden maliyet, arsa bedeli olarak kabul edilmelidir.

 

Bu durumda müteahhide 5 daire ve 1 işyerinin maliyeti  152- mamuller hesabındaki 1.190.000 YTL dir.

 

Maliyet hesaplarının sonuç hesaplarına devri kaydı:

 

-------------------------------------------------------/-----------------------------------

620- Satılan Mamuller Maliyeti                     1.190.000

 

                     152- Mamuller                                     1.190.000

 

satılan daire ve işyerlerinin sonuç hesabına devri

-------------------------------------------------------/-----------------------------------

 

Daire ve işyerlerinin satış kaydı:

 

Müteahhit kendine kalan 5 daire ve 1 işyerini tamamını satmıştır. Dairelerin her biri 120 M2 olup, 150 M2 den düşük konut teslimleri  %1 KDV'ye tabi olduğundan satış bedelleri üzerinden %1 KDV hesaplanmıştır. İşyeri teslimi için KDV oranı  %18 dir.

 

Müteahhidin daire ve işyeri satışında düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.

 

Daire

Tutarı

KDV oranı

KDV.si

 5 Adet Daire (120'şer m2)

1.250.000  

% 1

12.500  

 1 Adet İşyeri

300.000  

% 18

54.000  

Toplam

  1.550.000  

 

66.500  

 

Daire ve işyerinin satış kaydı:

-------------------------------------------------- /-----------------------------------------

120-Alıcılar         1.616.500

 

                          600- Yurt içi Teslimler               1.550.000

                           391- Hesaplanan KDV                   66.500

 

Daire ve işyerinin satışına ait faturanın  kaydı

-------------------------------------------------/-------------------------------------------

 

KDV Hesaplarının Kapanış Kaydı:

 

Bundan önceki bölümlerde de belirtildiği üzere 1.1.1998 'tarihinden önce, 150 M2 den düşük konutlar, KDV'den istisna edildiğinden ve  bu istisna kısmi istisna olduğundan dolayı, bu teslimlere  isabet eden KDV'ler indirimlerden çıkartılıp, maliyete ya da giderlere kaydediliyordu. 1.1.1998 yılından sonra 150 M2 ye kadar konu teslimleri %1 KDV 'ye tabi olduğundan eskiden olduğu gibi bunlara isabet eden KDV'lerin indirimlerden çıkarılması mümkün olmamaktadır. Yanlışlıkla veya eski alışkanlıkla bu KDV'lerin  maliyete atılması halinde dönem karının eksik hesaplanmasına neden olup, ileride yapılacak incelemede ilave tarhiyata neden olacaktır. Bu nedenle 1.1.1998 den sonraki konut teslimlere isabet eden KDV'ler,  KDV beyannamelerinde devreden KDV olarak bekletilecek, daha sonra bu teslimlere isabet eden KDV, iade olarak  talep edilebilecektir.

 

Örnek olayımızdaki  kayıtlarda toplam;

 

Daire

Tutarı

190 Devreden KDV (2005'den)

118.900  

191 İndirilecek KDV (2006 Yılına Ait)

45.540  

391 Hesaplanan KDV

  94.011  

   (Arsa sahibine yapılan teslimlere ait    : 27.511)

 

   (Daire + İşyeri satışlarına ait           : 66.500)

 

 

Hesaplardaki toplamların aylık olma durumları ihmal edilmiş, tek dönem olarak kabul edilmiştir.

 

    Bu verilere göre KDV kapanış kaydı aşağıdaki gibi olacaktır.

 

--------------------------------------------------/-------------------------------------------

391-Hesaplanan KDV                       94.511

190- Devreden KDV                         69.929

 

                     190-Devreden KDV                          118.900

                     191-İndirilecek KDV                          45.540

     

KDV hesaplarının kapanış kaydı

 

-----------------------------------------------------/---------------------------------------

 

KDV beyannamesinde Devreden KDV olarak 69.929 YTL bulunacaktır.

 

Dönem Karının tespiti:

 

Örnek olayımızdaki kayıtlara göre K/Zarar hesabına devri  gereken hesaplar aşağıdaki gibidir.

 

-----------------------------------------------------/--------------------------------------

     690- Dönem Kar/Zarar Hesabı             15.000

 

                     631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri           3.000

                     632- Genel Yönetim Giderleri                       10.000

                     660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri               2.000

 

Faaliyet giderlerinin Kar Zarara devri kaydı

---------------------------------------------------/----------------------------------------

     600- Yurt içi Satışlar                        1.550.000                   

                       

                     690- Dönem Kar/Zarar Hesabı                  1.550.000

 

Satışların K/zarara devri kaydı

------------------------------------------------/------------------------------------------

     690- Dönem Kar/Zarar Hesabı          1.190.000

 

                     620-Satılan mamuller Maliyeti                  1.190.000

 

Satılan mamullerin K/z hesabına devri

--------------------------------------------------/----------------------------------------

 

Müteahhidin Gelir vergisi Hesabı:

 

Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhidin dönem karı aşağıdaki gibidir.

 

 

Tutarı

Daire ve işyeri satış Hasılatı

1.550.000  

Satılan daire ve işyerlerinin maliyeti

1.190.000  

Faaliyet Giderleri

15.000  

Dönem Karı (1.550.000 - (1.190.000 +15.000 )

345.000  

2005 yılında beyan edilen Zarar (faaliyet giderlerinden kaynaklanan)

35.000  

Gelir Vergisi Matrahı (345.000 - 35.000)

310.000  

Hesaplanan  Gelir Vergisi

102.020  

Net Kar (345.000 - 102.020)

242.980  

 

Net karın tespitine ilişkin Muhasebe  Kaydı:

 

-----------------------------------------------/--------------------------------------------           

    691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-)         102.020

 

                     370- Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş. 102.020

---------------------------------------------/----------------------------------------------

    690- Dönem Kar/Zarar Hesabı         345.000

 

            691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-)   102.020

            692- Dönem Net Karı veya Zararı                            242.980

--------------------------------------------/-----------------------------------------------

    692- Dönem Net Karı veya Zararı     242.980

 

                     590-Dönem Net Karı              242.980

--------------------------------------------------------------------------------------------

 

Gelir Vergisi Beyanı:

 

Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhit 2006 yılına ilişkin  gelir vergisi beyannamesinde dönem karı olarak 345.000 YTL  beyan edecektir. Bu beyanname üzerinden 2005 yılındaki faaliyet giderlerinden kaynaklanan ve 2005 yılı beyannamesinde zararı olarak  beyan edilen 35.000 YTL, 2006 yılı kazancından indirim konusu edilerek, kalan 310.000 YTL üzerinden vergi hesaplanacaktır.

 

KDV İade Tutarının Hesaplaması:

 

Katma değer Vergisinin 29. maddesine göre, bakanlar kurulunca vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yıl içerisinde indirilemeyen ve tutarı bakanlar kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunmaktadır.

 

İade usulü 74 - 76 - 82 ve 85 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde açıklanmıştır.

 

Örnek olayımızda müteahhidin 120 M2 inşaat teslimleri %1 KDV'ye tabi olup, bu teslimlere isabet eden KDV'ler iade konusu edilebilecektir. İade teslimi takip eden yılın Ocak-Kasım dönemleri arasında yapılması gerekmektedir. Örnek olayımızda müteahhit daireleri 2006 yılında teslim ettiğinden, iadeyi de 2007/1- 11. dönemlerden herhangi birinde talep etmesi gerekir. Yine KDV kanunun 29. maddesi uyarınca, iade bakanlar kurulunun her yıl belirleyeceği tutarın üstündeki vergi, iade edilebilmektedir. 2005 yılı için bu tutar 10.000 YTL olarak belirlenmiştir.

 

Bu bilgilere göre Örnek olayımızdaki müteahhidin KDV iadesi aşağıdaki gibi hesaplanabilir.

 

 

Tutarı

- İnşaat harcamalarında indirim  Konusu edilen KDV

 

164.440  

   (191- Devreden KDV (2005'den devreden)  : 118.900)

 

 

   (191-İndirilecek KDV(2006 yılına ait)        :  45,540)

 

 

- Toplam İnşaat alanı

1500 M2

 

- Teslimleri %1'e tabi konut alanlarının oranı (1200/1500)

% 80

 

   (10 adet daire, 120 M2 toplam alan, 10*120=1200)

 

 

-Konutlara isabet eden yüklenilen KDV (164.440 * % 80)

 

131.552  

-Konut teslimlerinden tahsil Edilen KDV

 

17.502  

   (Arsa sahibine teslim edilen daireler için hesaplanan : 5.002)

 

 

   (2006 yılında satılan dairelerden tahsil edilen         :12.500)

 

 

-Konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV (131.552 - 17.5020)

 

114.050  

-Devreden KDV

 

69.929  

   adenin istendiği dönemde  KDV beyanında gözüken Devreden KDV tutarı)

 

 

- İadeye Konu edilecek KDV

 

69.929  

   (Not:Devreden KDV ile konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV mukayese edilir.  Küçük olan iadeye konu edilir.)

 

 

- İade Edilmesi Gereken KDV (Beyannamede iade olarak istenecek)

 

59.929  

  (2006 yılı için iade edilmeyecek sınırın 10.000 YTLolarak belirlendiği varsayılmıştır. )

 

 

 

Yukarıdaki hesaplamalara göre müteahhit, 2007/ Ocak- kasım aylarından herhangi  birisinde 59.929 YTL KDV'yi iade olarak isteyebilecektir.