TAM MÜKELLEF KURUMLARIN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDAKİ İSTİSNALAR     

Sitemizi Tavsiye Etmek İster misiniz?

27 Kasım2004

OZAN USLU

SMMM

uslumuhasebe@mynet.com

TAM MÜKELLEF KURUMLARIN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDAKİ İSTİSNALAR

Giriş ;

İşletmelerin gayrimenkul satışlarının bazı vergi ve harçlara tabi olduğu hepimiz tarafından bilinmektedir. Söz konusu vergi ve harçları sıralamamız gerekir ise;

Gayrimenkul satışlarında hem alıcı hem de satıcı binde 15 oranında tapu harcına esas değer üzerinden tapu harcı öder.

İşletmelerin gayrimenkul satışları, ticari faaliyet kapsamında değerlendirilir ve Katma Değer Vergisine tabidir. Net kullanım alanı 150 m yi aşan gayrimenkullerin teslimde uygulanacak  Katma Değer Vergisi oranı % 18 olup,  150 m nin altında kalanlar için oran % 1 dir. Net kullanım alanından anlaşılması gereken faydalı alandır.

İşletmeler aktiflerine kayıtlı olan gayrimenkullerinin satışlarından elde ettikleri geliri dönem kazancının tespitinde dikkate alınacaktır. Yani söz konusu satıştan elde edilen gelir vergilendirilecektir.

Yazımızda tam mükellefiyete tabi kurumların, iki yıl boyunca aktiflerine kayıtlı olan gayrimenkullerini satışından doğan kazançlarının kurum sermayesine ilave edilmesi durumunda uygulanacak  vergi ve harç istisnaları irdelenecektir.

I – Kurumlar Vergisine Yönelik İstisna ;

Bu konuya ilişkin düzenleme Kurumlar Vergisi Kanununa 5035 sayılı kanunla eklenen geçici 28. maddede yapılmış olup aşağıda etraflıca izah edilecektir.

1.1.1999 ile 31.12.2004 tarihleri arasında geçerli olmak üzere tam mükellefiyete tabi kurumların iştirak hisselerinin ve gayrimenkullerinin satışından doğan kazançların satışın yapıldığı yılda sermayeye ilave edilen kısmı kurumlar vergisinden müstesnadır.

Yani tam mükellef kurumlar ellerinde bulunan gayrimenkul ve iştirak hisselerini 31.12.2004 tarihine dek satmaları halinde, bu satıştan elde ettikleri kazancı aynı yıl sermayelerine ilave ederlerse satıştan elde edilecek kar kurumlar vergisinden müstesna olacaktır. Elde edilecek kazancın bir kısmı sermayeye ilave edildi ise, sermayeye ilave edilen kısım için istisna uygulanacaktır.

Söz konusu istisnada yararlanabilmek için satışı yapılan gayimenkulün tam iki yıldır kurumun aktifinde kayıtlı olması gereklidir. Süre hesaplanırken gün, ay ve yıl hesabı yapılacaktır. Örneğin 01.03.2002 tarihinde alınmış olan gayrimenkul ancak 01.03.2005 tarihi ve sonrasında satılır ve elde edilecek kazancın bir kısmı veya tamamı sermayeye ilave edilecekse istisna söz konusu olacaktır.

Vadeli Satışlarda İstisnanın Uygulaması;

Şayet gayrimenkul satışı vadeli olarak yapıldı ise, satışın yapıldığı hesap dönemini takip eden ikinci yılın sonuna kadar tahsil edilen ve sermayeye ilave edilen kazanç tutarları o yıl kurum kazancından indirilecektir. Satışın yapıldığı hesap dönemini takip eden ikinci yıldan sonra tahsil edilen tutarlar sermayeye ilave edilse dahi istisna hükümleri uygulanmayacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken hususlardan bir tanesi de satış karşılığında ilk tahsil edilen tutarın gayrimenkulün maliyet bedeline ilişkin olduğudur.

Konuyu bir örnek ile açıklamamız gerekirse; 1

A Anonim Şirketi 1990 yılında 500.000 TL değerle bir gayrimenkul almıştır. 1994 yılında bu gayrimenkul 3.000.000 TL değerle vadeli olarak satılmıştır. Satış bedelinin 700.000.000 TL lık kısmı 1994 yılında, 1.300.000.000 TL lık kısmı 1995 yılında, kalan kısmı ise 1996 yılında tahsil edilecektir. Kurum 1sernayesini 1994 yılında 700.000.000 TL 1995 yılında 1.300.000 TL 1996 yılında ise 500.000.000 TL artıracaktır.

1 – Gayrimenkul Satış Kazancı = 3.000.000 – 500.000 = 2.500.000 TL

Tahsilat yapılacak ilk tutarın 500.000 TL lik kısmı gayrimenkulün maliyet bedeline ilişkin olduğu kabul edilecektir.

Bu durumda birinci yıl tahsil edilen 700.000 TL nin 500.000 TL si gayrimenkulün maliyet bedeline ilişkindir. Dolayısıyla bu tutarın 200.00.000 TL lik kısmına istisna uygulanacaktır.

2 – Birinci yıl elde edilen kazançtan, istisna uygulanabilecek olan tutar düşülecek kalanı kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilecektir.

( 2.500.000.000 – 300.000.000 = 2.200.000 )

3 – 1995 ve 1996 yılında tahsil edilen ve aynı yıl sermayeye ilave edilen tutarlar , ilgili yılların kurum kazancından indirilecektir. Şayet bu dönemlerde zarar söz konusu ise anılan tutarlar geçmiş yıl zararı olarak dikkate alınacaktır.

Gayrimenkullerin Devir,  Temlik ve Takasında İstisna Uygulaması;

Gayrimenkuller satış dışında nakit karşılığı olmaksızın devir, temlik, takas gibi yollarla el değiştirebilir. Bu yollardan biriyle el değiştiren gayrimenkuller istisna kapsamına girmemektedir.

Ancak ; Gayrimenkullerin borç karşılığında takası , işletme finansmanını arttırıcı etki yaratacağından bu yolla el değiştiren gayrimenkullerden elde edilen kazançlara istisna hükümleri uygulanabilecektir.

Sermayeye İlave Edilen Kazançların İşletmeden Çekilmesi Veya Şirketin Tasfiyesi;

Tam mükellef kurum iki yıl boyunca aktifine kayıtlı olan bir gayimenkulünün satışından doğan kazancın tamamını veya bir kısmını sermayeye ilave etmesi suretiyle bu kazancı  kurumlar vergisinden istisna edebilir. Ancak bu şekilde sermayeye ilave edilen kazancın 5 yıl boyunca her ne suretle olursa olsun işletmeden çekilmesi veya bu süre içerisinde şirketin tasfiye olması durumunda kazanç işletmeden çekildiği veya tasfiye olunduğu yıl kazancı olarak kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.

Üzerinde durmamız gereken önemli bir nokta da iştigal konuları menkul ve gayrimenkul ticareti olan kurumlar, gayrimenkullerin satışlarından doğan kazançlar için geçerli olan bu istisnadan yararlanamazlar. Ancak; Bu şirketler faaliyetlerinin sürdürmek için kullandıkları gayrimenkullerinin satışında istisnadan faydalanabilirler. Örneğin bir inşaat şirketi istisnaya ilişkin diğer koşulları sağlamak kaydıyla ( en az iki yıl gayrimenkulün aktifinde kayıtlı olması ) faaliyetlerinin yürütüldüğü bürosunu satar ise bu istisnadan faydalanabilecektir. Ticari amaçla elinde bulundurduğu gayrimenkulleri için istisna uygulanması mümkün değildir.

II – Gelir Vergisi Tevkifatı;

4842 sayılı kanun ile 24.04.2003 tarihinden itibaren kurumlar vergisi istisnalarına ilişkin olan % 10 oranındaki gelir vergisi (stopaj) kaldırılmıştır. Bu kanuna kadar kurum  herhangi kurumlar vergisi istisnasından faydalandı ise o istisnaya ilişkin olarak gelir vergisi ödemekteydi.

Anılan kanunla kazancın dağıtılması aşamasında stopaj uygulanması temel alınmıştır.

Kanun çerçevesinde gayrimenkul satış kazancının sermayeye ilavesi koşulu ile uygulanabilecek  istisnada da stopaj hesaplanmayacaktır.

İstisnanın söz konusu olması için gayrimenkulün satışından doğan kazancın sermayeye ilave edilmesi gereklidir. Gelir Vergisi Kanunun 94. maddesinin 6-b bendinde de açıkça Kârın Sermayeye İlavesinin kâr dağıtımı sayılmayacağı belirtilmiştir.

III – Katma Değer Vergisi İstisnası ;

Konu ile ilişkin düzenleme Katma Değer Vergisi Kanununa eklenen Geçici 10. madde ile yapılmıştır. Madde uyarınca yazımızın konusunu içeren gayrimenkul satışlarının teslimi katma değer vergisinden muaftır.

KDV si istisnasında dikkat edilmesi gereken en önemli husus , gayrimenkulün satışından doğan kazancın, teslimi takip eden iki yıl içerisinde ödenmiş sermayeye ilave edilmemesi durumunda, kazancın ödenmiş sermayeye dönüşmeyen kısmına ilişkin katma değer vergisi, teslimin yapıldığı yıldaki katma değer vergisi oranlarına göre hesaplanır ve vergi usul kanunu hükümlerine göre tarh edilir.

IV – Tapu ve kadastro Harçları ile Banka Ve Sigorta Muameleleri Vergisi İstisnası;

Yukarıda bahsi geçen şekilde  “ Kurumlar Vergisi Kanunun geçici 28. maddesine göre “

yapılan gayrimenkul satışlarında tapu ve kadastro harcı ile , lehte alınan paralarda banka ve sigorta muameleleri vergisine istisna getirilmiştir.

Şayet gayrimenkulün satışından doğacak kazanç kanunda öngörülen sürede sermayeye ilave edilecekse söz konusu vergiler tahsil edilmeyecektir. Kazancın bir kısmı sermayeye ilave edilecek ise bu tutar tapuda işlemlerin yapılması esnasında bildirilecek ve harçların kazancın sermayeye ilave edilecek oranına istisna uygulanacaktır.

Söz konusu istisna hükümlerinden faydalanılıp, daha sonra öngörülen sürede kazancın sermayeye ilave edilmemesi durumunda; daha önceden alınmayan harçlar tahsil edilecektir. Bu durumun sorumlusu olan satıcıdan harçlar cezalı olarak alınacak olup , alıcıya ise ceza tahakkuk ettirilmeden alınacaktır.

Sonuç;

Tam mükellef kurumların 31.12.2004 tarihine kadar  gayrimenkul satışından elde ettikleri kazançlarının kurum sermayesine ilave edilen kısmı  kurumlar vergisi, katma değer vergisi, tapu ve kadastro harçlarından istisna edilmesi mümkündür. Yani sayılan  vergi ve harçların ödenmemesi mümkündür.

Bu istisnadan faydalanmak için ;

-  Gayrimenkul en az 2 yıldır kurumun aktifinde kayıtlı olmalı  

-  Gayrimenkulün satışından elde edilecek kazancın peşin satışlarda aynı yıl vadeli satışlarda ise 2 yıl zarfında kurum sermayesine ilave edilmesi gereklidir.

İstisna hükümlerinin kazancın bir kısmının sermayeye ilave edilmesi durumunda sermayeye ilave edilen kısmına uygulanacağı aşikardır.

İstisna hükümlerinden yararlanabilmek için satışın yapıldığı yılın kurumlar vergisi beyannamesinin verileceği tarihe kadar, satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edileceğine dair müracaat yapılmış olmalıdır.