2003 YILINDA ELDE EDİLEN GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARININ BEYANI VE VERGİLENDİRİLMESİ

1 Aralık 2003

Veysi YEŞİLKAYA

SMMM

4842 sayılı kanun ile gayrimenkul sermaye iradının beyanı ve vergilendirilmesi konusunu ilgilendiren GVK’nun 21, 86, ve 92’inci maddelerinde önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bu yazımızda gayrimenkul sermaye iradı konusunu tüm ayrıntıları ile inceleyip 2003 yılında gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükelleflerin hangi durumda beyanname verecekleri, işyeri ve mesken kira gelirlerinde hangi istisnaları dikkate alacakları beyana tabi gelirin olması durumunda ne zaman beyanname verecekleri vs. yapılan değişiklikler hakkında bilgi verilmeye çalışılacaktır.

Gayrimenkul Sermaye İradının Tanımı, Gayrisafi İrat, Safi İrat, Emsal kira Bedeli

Kira gelirleri mevzuu 193 sayılı Gelir vergisi Kanunu’nun 70-74 maddeleri arasında düzenlenmiştir . Gayrimenkul sermaye iradının tarifi Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde; ‘’Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1- Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2- Voli mahalleri ve dalyanlar;

3- Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5- Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);

6- Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır);

7- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

8- Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.’’ Şeklinde yapılmıştır.

Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, yukarıdaki maddede belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Emsal kira bedeli GVK’nun 73’üncü maddesinde düzenlenmiş olup buna göre; Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Gayrimenkul sermaye iratlarında, safi hasılat ise, gayri safi hasılattan gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesi ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.

Giderlerin uygulanmasında yasa koyucu götürü gider yöntemi ve gerçek gider yöntemi olmak üzere iki yöntem belirlemiş olup bu yöntemlerin tercihi noktasında mükellefe serbestlik hakkı tanımıştır.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirleri üzerindeki istisna tutarını düştükten sonra, kalan tutarın yüzde 25'ini götürü gider olarak gerçek kira gelirinden indirebileceklerdir. Bu yöntemde belge ibraz zorunluluğu yoktur. Bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönemezler.

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler gayrimenkul ile ilgili olarak yapmış olup safi hasılatın tespitinde gider olarak dikkate aldıkları harcamalara ilişkin belgeleri saklamak zorundadırlar. Yani bu yöntemde giderleri belgeleme zorunluluğu vardır.

Gerçek gider yöntemine göre gayrimenkul sermaye iratlarında safi hasılata ulaşmak için indirilecek giderler GVK’nun 74.üncü maddesinde belirtilmiş olup aşağıdaki gibidir:

"Safi iradın bulunması için, GVK’nun 21'inci maddesine göre istisna edilen gayrisafi hasılata (2003 yılı için 1.500.000.000 TL) isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88' inci maddenin 3' üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267'nci maddesinin 3'üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Gayrimenkul Sermaye iratlarında İstisna Uygulaması

Gayrimenkul sermaye iratlarındaki istisna uygulamasını mesken kira gelirleri ve işyeri kira gelirleri açısından ayrı ayrı incelemek gerekir.

Gayrimenkulün mesken olarak kiraya verilmesinden 2003 yılında elde edilen hasılatın 1.500.000.000 Türk Lirası gelir vergisinden istisna edilmiştir. Dolayısıyla 1.500.000.000 Türk Lirasına kadarki(1.500.000.000 TL dahil) mesken kira gelirleri için beyanname verilmesine gerek yoktur.

Mesken kira gelirlerinde istisna uygulaması, mesken kira gelirinin tam ve eksiksiz beyan edilmesi ve gayrimenkul sermaye iradı dışında ticari zirai veya mesleki kazanç dolayısıyla beyana tabi gelirin olmaması şartlarına bağlanmıştır. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirmesinde, her bir ortak için 1.500.000.000 TL tutarındaki istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna her bir konuta ayrı değil kira gelirleri toplamına bir defaya mahsus olarak uygulanacaktır.

İşyeri kira gelirlerinde ise istisna uygulaması yoktur. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması olup 2003 yılı için beyan sınırı Gelir Vergisi Kanunu'nun 86 maddesinin c ve d bentlerinde belirtilmiştir. Buna göre tevkifata tabi işyeri kira gelirlerinde 2003 yılı için belirlenen beyan sınırı 12.000.000.000 Türk Lirasıdır. Tevkifata ve istisnaya konu olmayan işyeri kira gelirlerindeki beyan sınırı ise 2003 yılı için 600.000.000 Türk Lirası olarak belirlenmiştir.

Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyanı

2003 yılında gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükelleflerden;

1- 2003 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 1.500.000.000 Türk Lirasını aşanlar,

2- 2003 yılı içinde tevkifata tabi tutulmuş İşyeri kira gelirlerinin brüt tutarı 12.000.000.000 Türk Lirasını aşanlar,

3- 2003 yılı içinde işyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin, basit usulde vergiye tabi mükelleflere) kiralayanların elde ettikleri kira geliri 600.000.000 Türk Lirasını aşanlar,

4- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenlerden elde etmiş oldukları kira geliri herhangi bir tevkifata veya istisnaya konu olmamış ve 600.000.000 Türk Lirasını aşanlar bu gelirlerinden dolayı bağlı oldukları vergi dairesine beyanname vermek zorundadırlar.

Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyan Zamanı

4842 sayılı kanundan önceki yasal düzenlemelere göre geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler ocak ayında beyanname verip tarh ve tahakkuk eden vergileri ocak, nisan ve temmuz aylarında, gayrimenkul sermaye iradı yanında yıllık beyanname ile bildirilmesi zorunlu başka geliri olan mükellefler ise mart ayında beyanname verip tarh ve tahakkuk eden vergileri mart, haziran ve eylül aylarında olmak üzere üç eşit taksitte ödemekte idiler.

2003 yılı gelirlerine de uygulanmak ve 01.01.2004 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 4842 sayılı kanun ile yapılan yeni düzenleme gereği 2003 yılında gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellefler başkaca geliri olup olmadığına bakılmaksızın mart ayında beyanname verecekler. Bu beyanlarına ilişkin olarak tarh ve tahakkuk eden vergiler ise mart ve temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.