Apartman ve Site Ortak Alanlarının Kiraya Verilmesi
Levent GENÇYÜREK
Yeminli Mali Müşavir
levent.gencyurek@atlasymm.com.tr
Özellikle 1980’li yıllardan itibaren iletişim sektöründe yaşanan hızlı gelişim ve büyüme GSM telefonları işleten şirketlerin tüm ülke yüzeyinde iletişim ağı oluşturarak frekanslarını en ücra köşelere kadar ulaştırabilme ihtiyacını doğurmuştur. İletişim şirketlerinin ülkemizin hemen her bölgesinde bir çok apartman ve sitenin ortak kullanıma mahsus yerlerini baz istasyonu kurulması amacıyla kiralaması apartman ve sitelerin ortak kullanım alanlarının üçüncü kişilere kiralanması durumunda vergisel olarak yapılması gereken işlemlerin gündeme gelmesine yol açmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde; avlular, dış duvarlar, giriş, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, garajlar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, bahçeler vb. apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılmıştır. Anılan Kanunun 16. maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim sadece kat malikleri adına kiralama işlevini vekil sıfatı ile yerine getirmiş olmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu göz önünde bulundurulduğunda genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman yöneticileri tarafından apartmanın çatısının GSM telefonlarını işleten şirketlere baz istasyonu için kiralanması, çatı, dam veya duvarın reklam maksadıyla kiralanması veya apartmana ait bahçe veya dükkanın kiralanması sonucu elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı geliri olarak kabul edilir. Sözgelişi, 10 daireli bir apartmanın dış duvarının bir firmaya reklam amacıyla kiraya verilmesi karşılığında yıllık 6 Milyar TL kira alınması durumunda her bir dairenin sahibi tarafından 500 Milyon TL kira geliri elde edilmiş olacaktır. Vergi kanunları açısından muhatap herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan yönetim değil kat malikleri olacaktır.
Apartman veya sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi sonucu elde edilen kira geliri o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, ortak alanı kiralayan işletmeler yani kiracılar tarafından kira ödemesi yapılırken Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin 5/a bendi uyarınca % 22 oranında stopaj yapılması ve muhtasar beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan apartman veya site maliklerince arsa payları dikkate alınarak belirlenen kira gelirinin (gayrimenkul sermaye iradının) Gelir Vergisi Kanunu’nun ilgili maddelerinde yer alan rakamları aşması durumunda beyan edilmesi gerekmektedir.
Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.
