Levent Gençyürek
Maliye Başmüfettişi
İzmir Defterdar Yardımcısı V.
9 Eylül Üniversitesi İşletme Fak.Öğretim Görevlisi
Emlak Vergisi
2004 yılı için tahakkuk eden Emlak Vergisinin ikinci taksitinin 30 Kasım 2004 Salı günü akşamına kadar ödenmesi gerekmektedir. Mayıs ayında ödenen birinci taksitle aynı tutarda olan verginin zamanında ödenmemesi durumunda, gecikme zammı ile birlikte ödenme zorunluluğu doğacağını hatırlatarak emlak vergisi ile ilgili bazı önemli konuları şu şekilde sıralayabiliriz:
1-Emlak vergisi servet üzerinden alınan bir vergi olup bu verginin mükellefi tapuda üzerine bina, arazi veya arsa kayıtlı olan gerçek veya tüzel kişiler, varsa intifa hakkı sahipleri her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir. Kiracıların emlak vergisi ile ilgili sorumlulukları yoktur.
2-Emlak Vergisi Kanununa göre bazı taşınmazlar emlak vergisine tabi değildir. Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar, Köylere ve köy birliklerine ait soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar, kazanç amacıyla işletilmeyen hastane, dispanser, sağlık, teşhis ve tedavi merkezleri, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler ve kreşler bu kapsamda sayılabilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan ve ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılmayan arsa ve araziler ile basit usule göre vergilendirilen mükelleflerin işyeri olarak kullandıkları arsa ve araziler için de emlak vergisi ödenmez. Ayrıca,Tapu kütüğüne “korunması gerekli kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan taşınmaz kültür varlıkları ile SİT alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmazlar içinde emlak vergisi söz konusu değildir.
3-Ödenecek emlak vergisi bina,arazi veya arsanın ilgi belediyelerce belirlenmiş olan vergi değeri esas alınarak belirlenmektedir. Belirlenmiş olan bu değere konut ve arazilerde binde 1, arsalarda ise binde 3 oranı uygulanmak suretiyle vergi hesaplanır. Bu oranlar büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan bina, arsa ve araziler için iki kat artırılmış olarak, konut ve arazilerde binde 2, arsalarda ise binde 6 şeklinde uygulanır. Ancak, Belediyelerce belirlenen emlak vergi değeri her yıl Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmaktadır. Buna göre, 2005 yılında ödenecek emlak vergisinin hesabında taşınmazın 2004 yılına ilişkin emlak vergi değerinin % 5.6 oranında (yeniden değerleme oranı olan % 11.2’nin yarısı) artırılması ile bulunan değer dikkate alınacaktır.
4-Emlak vergisi kolay hesaplanabilir bir özellik taşımaktadır. Örneğin, 2004 yılında İzmir Bornova da bulunan ve emlak vergi değeri 30 Milyar TL olan bir konutu için binde 2 oranı dikkate alınarak 60 Milyon TL emlak vergisi ödeyen bir kişi, 2005 yılında emlak vergi değerinin artırılması sonucu bulunan 31 Milyar 680 Milyon TL (30 Milyar X % 5.6) üzerinden hesaplanan 63 Milyon 360 Bin TL sını iki taksitte ödeyecektir. Emlak vergisinin daha basit hesaplama yöntemi ise bir önceki sene ödenen emlak vergisinin yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmasıdır. 2003 yılında ödenen 60 Milyon TL emlak vergisi % 5.6 oranında artırılırsa 2005 yılında ödenecek emlak vergisi 63 Milyon 360 Bin TL olarak bulunur.
5-5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun geçici 2 nci maddesine göre, bazı ilçeler Büyükşehir belediye sınırları içine alınmıştır. Örneğin, İzmir ilinde Torbalı,Menderes, Menemen, Foça, Urla, Aliağa, Seferihisar ve Kemalpaşa ilçeleri anılan kanun uyarınca 23.07.2004 tarihinden itibaren Büyükşehir belediyesi sınırları içersine dahil edilmiştir. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan taşınmazlar için Emlak Vergisi oranları yüzde 100 zamlı olarak uygulandığından, Büyükşehir Belediye sınırlarına yeni dahil edilen ilçelerde bulunan taşınmaz sahipleri 1.1.2005 tarihinden itibaren daha yüksek emlak vergisi ödeyeceklerdir.
6-Emlak Vergisi Kanununa göre bina, arazi ve arsalara ilişkin olarak yıllık tahakkuk eden emlak vergisi birinci taksiti Mayıs ayı ikinci taksiti ise Kasım ayı sonuna kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödenmektedir.
7-Emlak vergileri bina, arsa veya arazinin bulunduğu yerdeki belediye gelir müdürlükleri veznelerine yatırılabileceği gibi posta havalesi ve posta çeki kullanılmak suretiyle Türkiye’nin herhangi bir PTT şubesinden de ödenebilecektir. Belediye veznelerinde son günlerde oluşabilecek kuyrukta beklemek istemeyen mükelleflerin, 2004 yılı ikinci taksit emlak vergisini 30 Kasım Salı günü akşamına kadar posta çeki ile PTT şubelerine yatırmaları durumunda da vergi zamanında ödenmiş olacaktır.
8-2004 yılı için belirlenen emlak vergisinin ikinci taksitinin Kasım ayının son günü olan Salı günü mesai saati bitimine kadar belediye veya PTT kanalıyla ödenmeyip daha sonra ödenmesi durumunda geciken günler için aylık % 4 üzerinden gecikme zammı hesaplanacaktır.
9-Emlak Vergisi Kanununa göre verginin mükellefiyeti taşınmazın satın alındığı yılı izleyen yıldan itibaren başlar. 2004 yılı içersinde satın alınan bir taşınmazın emlak vergisi zaten yıl başında satıcı adına tahakkuk ettiğinden verginin ödenmesi satıcının sorumluluğundadır. Alıcının sorumluluğu yıl sonuna kadar (alış işlemi yılın son üç ayında gerçekleşmişse alış tarihinden itibaren üç ay içinde) belediyeye vereceği Emlak Vergisi Bildirimine dayanarak 2005 yılı başından itibaren başlayacaktır.
Yukarıda belirttiğimiz ana kurala rağmen gayrimenkul alırken taşınmazın satış tarihinden önceki emlak ve ek emlak vergilerinin ödenip ödenmediğine dikkat edilmesi gerekmektedir. Çünkü, Emlak Vergisi Kanununun 30.maddesine göre, satışı yapılan bina ve arazinin satıştan önceki döneme ait ödenmemiş emlak vergisi ve ek emlak vergisi borçlarından taşınmazı satan yanında taşınmazı alanında müteselsilen sorumluluğu bulunmaktadır. Kısacası, emlak satın alınırken dikkat edilmez ise taşınmazın eski borçları da devir alınmış olmakta, yani alıcı satın aldığı daire, büro, arsa veya arazinin kendisinden önceki döneme ait birikmiş emlak vergisi borçlarını zamlı olarak ödemek ve ödediği bu tutarlar için asıl borçlu olan satıcı adına açtığı davalar ile uğraşmak zorunda kalabilmektedir.
İstenmeyen durumlarla karşılaşmamak için emlak alımı yapılmadan önce taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden satış tarihine kadar olan dönemle ilgili emlak ve ek emlak vergisinin ödenip ödenmediğinin araştırılması, ödenmeyen vergi borçları var ise bunların satıcı tarafından ödenmesinden sonra alım satım işleminin yapılması gerekir.
10-27.07.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5226 sayılı Kanun’la emlak sahiplerine “taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı” adı altında ek bir ödeme yapma yükümlülüğü getirilmiştir. Ödenmesi gereken katkı payı, tahakkuk eden Emlak Vergisi’nin yüzde 10’u oranında tahakkuk ettirilecek ve Emlak Vergisi ile birlikte ödenecektir. Buna göre, kanun 2004 yılı emlak vergilerini etkilemeyecek ancak, 2005 yılından itibaren emlak vergisi katkı payı nedeniyle % 10 zamlı olarak ödenecektir.
11-1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 9 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, yangın veya yıkılma dolayısıyla tamamen kullanılmaz hale gelen binalardan doğan bina emlak vergisi mükellefiyeti bu olayların meydana geldiği tarihten itibaren ödenmesi gereken taksitlerden başlayarak ortadan kalkar. Yine, oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların emlak vergileri, mükelleflerce, keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince tespit edilmesi üzerine, bu olayların meydana geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren,yasaklama halinin devam ettiği sürece alınmaz. Binanın, daha sonra gerekli takviye ve güçlendirme yapılmak suretiyle kullanılacak duruma gelmesi halinde, bu tarihten itibaren bina vergisi ödenecektir.
12-1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 5 inci maddesi uyarınca, organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar için inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılmak suretiyle emlak vergisi tahsil edilmez. Bu geçici muafiyet devlet teşvikiyle yapılıp yapılmadığına veya kalkınmada öncelikli yörede inşa edilip edilmediğine bakılmaksızın uygulanacaktır.
13-Emlak Vergisi Kanununun 8 inci maddesi gereğince;hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri sadece kanunla kurulan T.C Emekli Sandığı, Bağ-Kur, SSK gibi sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunan emekli,dul ve yetimler ile gaziler ve şehitlerin dul ve yetimleri, Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmaları durumunda (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) bu konut için emlak vergisi oranı Bakanlar Kurulunca sıfıra kadar indirilebilmektedir.
2004 yılında durumu bu şartlara uyanların emlak vergisi oranının 0 (sıfır) olduğuna ilişkin düzenleme 30.12.2003 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılmıştır. Kanuna göre emlak vergisi ödemeyecek olanları emekli, dul veya yetim olup kanunla kurulan sosyal güvenlik kuruluşlarından aldıkları aylık dışında geliri bulunmayanlar ve emekli, dul ve yetim olmayıp kazanç sağlayıcı herhangi bir gelirin bulunmayanlar olmak üzere iki kısımda sınıflandırabiliriz. Saydığımız kişiler eğer tek konuta sahip iseler ve bu konutun büyüklüğü de brüt 200 metrekareyi aşmıyor ise emlak vergisinde muaf alacaklardır. Tek meskene hisse ile sahip olunması halinde hisselere ait kısım hakkında da bu imkandan yararlanmak mümkündür.
Buna göre, 200 metrekareyi aşmayan tek konutu bulunan ve emekli maaşı dışında geliri bulunmayan memur emeklisi Bay (A) bu konutta kendisi oturuyor ise meskeni için emlak vergisi ödemeyecektir. Konutu kiraya vermiş ise bu durumda kira geliri elde etmek suretiyle emekli maaşı dışında geliri olmama şartını ihlal ettiğinden tek konuta sahip olsa da emlak vergisi ödeyecektir. Bir yerde ücretli olarak çalışmayan ve kira, faiz, kâr payı vb. şekilde bir geliri de bulunmayan Bayan (B) 200 metrekarenin altında sahip olduğu konut için emlak vergisi ödemeyecek, ancak, ücretli olarak çalışmaya başlar veya başka bir gelir sahibi olursa bu imkânı kaybedecektir. Dul maaşında başka geliri olmayan Bayan (C)’nin 200 metrekareden küçük kışlığı yanında bir de yazlık evi olması durumunda tek konuta sahip olma şartını ihlal ettiğinden her iki konut içinde emlak vergisi ödeyecektir.
Eşlerin her ikisinin de emekli olması durumunda her bir eş ayrı ayrı değerlendirilecektir. Üzerlerine birden fazla konut kayıtlı olmamak ve 200 metrekareyi aşmamak şartıyla eşler sahip oldukları konut için emlak vergisi ödemeyeceklerdir. Emekli, dul ve yetimin sahip olduğu tek konut eğer belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan yazlık vb. türden ise emlak vergisi ödenecektir. Bu nitelikte olan konutlar için istisna yoktur.
Emekli, dul ve yetim aylığından başka geliri olmayan ve 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu bulunanların kendi veya eşleri üzerine aynı veya değişik belediye sınırları içinde gelir getirmeyen işyeri, arsa veya araziye sahip olunması durumunda da konut için emlak vergisi alınmaz. Ancak, birden fazla konuta veya birden fazla konut hissesine sahip olunması, kanunla kurulan sosyal güvenlik kuruluşlarından aylık alınmaması, emekli, dul ve yetim aylığı dışında ticari kazanç, serbest meslek kazancı, kira, faiz vb. gelir elde edilmesi, Kanunla kurulanlar dışındaki sosyal güvenlik kuruluşlarından emekli maaşı alınması durumunda bu imkandan yararlanılmaz ve sahip olunan konutların tamamı için emlak vergisi ödenir.