Levent GENÇYÜREK
Maliye Başmüfettişi
9 Eylül Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Görevlisi
Ülkemizde toplam konutların sadece yüzde üçü kurumsal finansman yöntemleri ile edinilmekte. Yaygın olan kaynak bulma yöntemi, birikimleri yönlendirme veya başkalarından ödünç alma şeklinde. Ülkemizde Bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin GSMH’ya oranı sıfıra yakınken bu oran Latin Amerika Ülkelerinde yüzde 12, ABD’de yüzde 53, Avrupa Birliği üyesi ülkeler ortalamasında ise yüzde kırk üçtür.
Konut kredileri 20 yıla kadar uzanan vadelerine rağmen ödenmesi gereken yüksek reel faizler nedeniyle tercih edilmemekte. Sadece üst gelir grubunda bulunanların katlanabileceği yükler nedeniyle alt ve orta gelir grubunda olanların konut kredisi kullanarak ev sahibi olması içinde bulunduğumuz sistem içinde mümkün değil. Tasarrufların bir finansman modeli içersinde konut sahibi olmak isteyenlere aktarılmasını içeren bir yapılanmanın oluşturulması durumunda, konut talep edenlerin ihtiyaçları karşılanabilir.
Tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında köprü vazifesi görerek konut talebinin uygun şartlarla ve vadelerle karşılanması noktasında ortaya çıkan çözümün adı “Mortgage”. İpoteğe dayalı taşınmaz (konut) finasman sistemi uygulamada “mortgage sistemi” olarak adlandırılmakta. Türk Dil Kurumu mortgage yerine “tutulu satışı” önermekte.
Mortgage sistemi konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca konut üzerinde kurulacak ipotek karşılığında 15-30 yıl gibi uzun süreli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor. Bu sistem, düzenli geliri olan kişilere kira öder gibi ipotek kredisi ödeyerek konut sahibi olma imkanı veriyor. Enflasyon ve faizlerdeki düşüş ile birlikte uygulanabilirliği artan ve konut sahibi olmak isteyenler için umut haline gelen mortgage sistemi hemen her yönü ile tartışılıyor. Doğru bir şekilde, hesap kitap yapılarak uygulanması durumunda faydalı olacağı açık. Bu arada ülkemizin koşulları, gelir dağılımının çarpıklığı, dar ve orta gelirli kişilerin sürekli ve reel olarak devamlı artan bir gelire sahip olamamalarının yaratacağı sorunlar göz ardı edilerek yapılan yorumlar ise düşündürücü.
Yılların birikimi olan konut sorununun, nüfus planlaması ve şehirleşme anlayışının değişmesi başta olmak üzere kapsamlı bir önlemler paketi ile çözülebileceği gerçeğini göz ardı ederek mortgage sistemini, konut sorununu kökünden çözecek sihirli bir değnek gibi gösterenlerin etkisinde kalıp ilerde çok büyük sıkıntılar yaşabilecek olanlara bu sistemin taşıdığı önemli bir riski açıklamak yerinde olacak.
Yeni yılın başlarında yasalaşması beklenen Mortgage Yasa Tasarısı’nın 1 inci maddesi ile İcra İflas Kanunu’nun 45.inci maddesine ; “…………konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacakların takibinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabileceği gibi haciz yoluna da başvurulabilir” hükmü eklenmektedir.
Bu düzenleme ile, rehinli alacaklarda öncelikle rehnin paraya çevrilmesi genel ilkesinden vazgeçilmek suretiyle, kredi kullanımına aracılık eden finans kuruluşlarına konut alıcısının mal varlığına haciz yolu ile gidebilme imkanı sağlanmıştır. Buna göre, arka arkaya iki dönem kredi borcu taksitini ödeyemeyen ve konut alıcısına karşı finans kuruluşu rehin olarak verilen konutu paraya çevirebileceği gibi hiç bu yola gitmeden kişinin sahip olduğu araba ve diğer menkul mallarını haciz yoluyla satışa çıkarabilecek, kişinin bankalarda ve diğer finans kuruluşlarında bulunan kıymetlerini de haciz yoluyla alabilecektir. Finans kuruluşunun öncelikle konutu satma gibi bir zorunluluğu olmadığı gibi, konut alıcısının da hacizden önce konutun satılmasını isteme hakkı yoktur.
Tasarının yasalaşması durumunda yukarıda belirttiğimiz madde önemli bir risk olarak algılanmalıdır. Mortgage kredi taksitlerini ödeyemeyen konut alıcısının, finans kuruluşunun tercihine göre konutun satışına gerek duyulmaksızın bütün mal varlığı ile kredi borcundan sorumlu olması, piyasa mekanizması içersinde rol alan aktörler açısından, ticari itibarın kaybından iflasa kadar varan bir sonun başlangıcı olabilecektir.
“Yükselen bir şey düşebilir de” ilkesi uyarınca ekonomik gelişmelere ve yatırım tercihlerine bağlı olarak konut fiyatlarının düşüş yönünde hareket ettiği ve eldeki konutların satışının zorlandığı bir dönemde, ipotek edilmiş olan konutları düşük fiyatlardan satışa çıkaran finans kuruluşlarının kalan alacak için konut alıcılarının şahsi mal varlıklarına haciz yolu ile gitmeleri , bireysel olmaktan öte tüm ekonomik dengeleri etkileyecek ve istikrar ortamını bozacak bir gelişme olacaktır.
Başını sokacağı, çoluk çocuğu ile huzurlu bir şekilde oturabileceği bir konutun özlemini çekenlerin, gelir durumlarını ve diğer faktörleri dikkate almaksızın hesapsız bir şekilde mortgage sistemine dahil olmaları durumunda bırakın konut edinmeyi sahip oldukları değerleri de kaybedebileceklerini göz önünde bulundurmaları gerekir. Mortgage sistemi ile konut edinmeyi düşünen ticari kazanç sahipleri ise, kredi taksit ödemelerinin aksatılmasının kendileri için sadece konuta sahip olamama değil bunun yanında finans kuruluşunca başlatılan haciz işleminin bir sonucu olarak ticari faaliyetin sona ermesi riskini de taşıdığını unutmamaları gerekir.