Gayrimenkul Finansman Piyasaları
Doç.Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
alihepsen@yahoo.com
Giriş
Ülkemizde hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep sürekli bir artış göstermektedir. T.C. Başbakanlık Konut Müsteşarlığı tarafından yapılan konut ihtiyacı araştırmasının verileri ışığında yılda yaklaşık 300 bin yeni konut ihtiyacı doğan ülkemizde, konut ihtiyacının gün geçtikçe nedenli yüksek boyutlara ulaşabileceği, üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur. Ayrıca, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası ve bu piyasanın önemli bir kısmını kapsayan konut, ülke ekonomisinin canlanması açısından son derece önemlidir.
Gayrimenkul Finansmanında Etkinlik
Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler incelendiğinde gayrimenkullerin çoğunlukla borçlanma yoluyla sağlanan fonlarla alınabildiği görülmektedir. Aslında konut satın almak isteyen kişilere veya büyük gayrimenkul projelerini gerçekleştirmek isteyen kurumlara ihtiyaç duydukları kaynakların sağlanması gayrimenkul finansmanının en temel amacıdır. Etkin bir gayrimenkul finansman sistemi ise; fon fazlası olan birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları gayrimenkul almak için borçlanma ihtiyacında olan kişi ya da kurumlara aktarmak zorundadır. Yine, gayrimenkul finansman piyasasının etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli miktarda uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilmektedir. Aşağıda yer alan grafikte Avrupa Birliği üye ülkelerinde açılan konut kredilerinin milli gelire oranı yer almaktadır. Avrupa Birliği ortalaması yüzde 45 iken, ülkemizde oranın yüzde 3 dolaylarında olması etkinlik açısından düşündürücüdür.
Kaynak: Jose Luis Suarez ve Amparo Vasallo: “Avrupa İpotek Piyasasının Değerlendirilmesi”, Navara Üniversitesi, Aralık 2006.
Konuyla ilgili olarak yazılı ve görsel basında sık sık karşılaştığımız “mortgage” olarak adlandırılan ipotekli konut kredisi uygulaması da daha etkin bir gayrimenkul finansman sistemimiz için olmazsa olmazımızdır.
İpotek Kavramı
Gayrimenkul finansman piyasalarında Bir gayrimenkulün rehin edilmesi olarak ifade edebileceğimiz ipotek işleminin temel fonksiyonu, borcun ödenmesini teminat altına almaktır. İpotek işleminde belirtilen borç, herhangi bir kişi ya da kuruma verilen ipotek (mortgage) kredisidir. Gayrimenkul alıcısı (ipotek yaptıran) kredi veren kuruma (ipotek yapan) gerekli ödemeyi yapmadığı takdirde, kredi veren kurum gayrimenkule el koymakta ve satma hakkını kullanarak krediyi bu yolla tahsile çalışmaktadır.
Özellikle gayrimenkul finansman piyasalarının son derece gelişmiş olduğu ABD’de ipotek karşılığı verilen ipotek kredilerinin büyük bir kısmı oturmaya elverişli konutların finansmanına yönelik olup, bunlar geri ödenebilmelerinin kolaylaştırılması açısından genelde 15–30 yıl vadeli ve düşük faizli krediler şeklinde verilmektedirler. Kurumlar düzenlemiş oldukları kredileri ya portföylerinde tutabilmekte, ya bu krediyi talepte bulunan Fannie Mae, Ginnie Mae ve Freddie Mac gibi kurumlara satabilmekte ya da kendi bünyelerinde havuz oluşturarak bunlara dayalı menkul kıymetleri ihraç edebilmektedirler. Böylece bu kurumlar hem ipotek kredisi düzenlemek yoluyla birinci el piyasada hem de kendilerine kaynak sağlamak amacıyla ikinci el piyasada aktif rol oynarlar.
Değerleme Kriterleri
İpotek düzenlenme sürecinde üzerinde önemle durulması gereken bir diğer husus ise, verilen ipotek kredilerinin geri dönüşünü güvence altına almak amacıyla kullanılan değerleme kriterleridir. Kredi veren kurum tarafından hem kendi kredi riskini azaltmak hem de kredi talebinde bulunan tarafa kredi verilip verilmeyeceğine karar vermek amacıyla aşağıda belirtilen kriterler kullanılmaktadır:
- İpotek Ödemelerinin Gelire Oranı (Payment to Income Ratio-PTI)
- Kredi Tutarının Gayrimenkulün Değerine Oranı (Loan to Value Ratio-LTV)
İpotek ödemelerinin gelire oranı (PTI), gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine olan oranını ifade etmektedir. Kişiler kredi geri ödemelerini sahip oldukları gelirlerden ödemektedirler. Bu durumda PTI oranı ne kadar düşük ise, kredi geri ödemeleri de o ölçüde düzenli yapılmaktadır. Bu oranın düşüklüğü alınan kredinin kişinin geliri içinde payının düşük olmasına ve dolayısıyla bu kredinin ödenmeme riskinin az olmasına neden olmaktadır. PTI için kabul edilen geçerli oran yüzde 30’tur. Ülkemizde ise bankaların kredi kullandırma aşamasında PTI değerleme kriterine hassasiyet göstermediklerini söyleyebiliriz. Bu ise son derece sakıncalı bir durum aslında.
Verilecek olan ipotek kredisinin geri ödemelerini güvence altına almaya çalışan bir diğer kriter ise, kredi tutarının gayrimenkulün değerine olan oranıdır (LTV). LTV oranı, kredi talebinde bulunan kişilerin alacakları kredilerin, gayrimenkulün satış fiyatına olan oranıdır. Dolayısıyla, kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki kısmı gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödemeleri gerekmektedir. LTV oranının düşüklüğü, kredi veren kurum açısından daha yüksek bir koruma ifade etmektedir; çünkü kurum tarafından gayrimenkul değerinin tamamı kadar kredi açılmamakta ve bu sayede oluşabilecek risklere karşı bir miktar emniyet payı bırakılmaktadır. Gayrimenkul finansman sistemleri gelişmiş olan ülkelerde, LTV oranı genellikle %80 civarındadır.
Son Söz
Son olarak belirtmek gerekir ki, gayrimenkul finansman sisteminin başarılı olması için en temel ön koşul ekonomik istikrardır. Ancak burada belirtilen ekonomik istikrar, enflasyon oranının, işsizlik düzeyinin, faiz oranlarının gelişmiş ülkeler seviyesine gelmesi değildir. Bu değişkenlerin belirli bir düzeye gelmeleri önemli olmakla birlikte, kritik olan bu düzeylerin uzun yıllarca istikrarlı bir şekilde korunabilmeleri ve daha da iyileştirilebilmeleridir. Bu sayede gayrimenkul piyasası daha da gelişecek, gayrimenkul piyasaları ile finans piyasaları bütünleşecektir.