Eşik-Altı (SUB-PRIME) Mortgage Kredileri
Abdülkadir GÜLŞEN
Öğretim Görevlisi
Kocatepe Üniversitesi
agulsen33@hotmail.com
Eşik-altı ya da subprime konut mortgage kredileri, bireysel kredibilite değerleme kuruluşlarının kriterleri çerçevesinde “prime rate” borçlanma skalasının (ölçek) altında kalan tüketicilere, en ucuz borçlanma oranı olan prime-rate’e göre daha yüksek faiz oranlarından (subprime rates) verilen kredilerdir. Başka bir ifadeyle, böyle kredilerin verildiği bir ortamda, tükeciler borç ödeme riski açısından homejen (türdeş) olarak kabul edilmemekte, tam tersine heterojen bir bakış açısıyla risklilik durumlarına göre pazarlama segmentlerine ayrıştırılmaktadırlar.
Bu bağlamda, bireysel kredi değerleme kuruluşları, bireylerin geçmiş tüm finansal karar ve davranışlarını baz alarak, onlara kişiye özel bir kredi notu üretmektedirler. Örneğin, ABD’nde Equifax, Experian ve FairIsaac gibi kredi not belirleme firmaları, bu sektörde faaliyet göstemekte olup, FairIsaac en popüler olanıdır. FairIsaac firması, kullandığı komplike istatistik programlarıyla geçmiş finansal tüketici verilerini kullanarak, her bir tüketciye FICO denen kişiye özel skorları verip, adeta tüketicinin kredi risk profilini ortaya çıkarmaktadır.
Konut finansman kuruluşlarının, konut mortgage (ipotek) kredisi kullandırırken temel aldıkları üç kıstas vardır: Bunlar, kredi-konut değeri oranı (LTV), ödeme-gelir oranı (PTI) (daha geniş çerçevede, borçlar-gelir oranı (DTI)) ve yukarıda bahsettiğimiz kişiye özel risk skorlarıdır. Örneğin, FairIsaac firmasının ölçeğine bakılırsa, minimum 500 ile maksimum 850 arasında bir skorlama skalası kullanılmaktadır. Bu skalada, altı dilim vardır. Her bir dilime karşılık gelen kredi notuna sahip olan tüketiler farklı faiz oranlarından kredi bulabilmektedirler. Başka bir deyişle, en yüksek ve en düşük kredi notuna sahip olan iki tüketiciye uygulanan faiz oranları % 100 farklı olabilmektedir.
Son günlerde, ABD’ inde patlak veren mortgage krizinin temelinde de bu tür sub-prime kredilerin olduğu iddia edilmektedir. Başka bir ifadeyle, çok riskli kategorisindeki bir tükeciye yüksek faiz oranlarından verilen krediler daha sonra dönmemeye başlamaktadır. İlk aylarda, kredi veren taraflar, çeşitli pazarlama teknik ve taktikleriyle bu pahalı kredileri pazarlamakta ancak daha sonra borçlu temerrüde düşmekte ve en sonunda da konutu elinden alınarak satılmaktadır.
Yüksek riskli mortgage kredileri olarak da adlandırılan bu tür kredilerin menkul kıymetleştirilmesi de ayrı bir sorundur. İlk etapta, getiri açısından çok cazip görünen bu krediler, daha sonra ipoteğe dayalı menkul kıymet yatırımcılarına ciddi kayıplar yaşatabilmektedir.
Özetle, kişiye özel kredi yöntemiyle, eşik altında kalan tüketicilere ortalama ödeme takatlerinin üzerinde bir yük bindirilmemelidir. Ödeme-gelir ve borçlar-gelir (PTI, DTI) gibi kredi verme kriterlerine riayet edilmelidir.
Aksi taktirde hem finansal sistem ve genel ekonomi gözle görülür hasar görmekte hem ve daha da önemlisi insanlar evlerinden olmaktadır.
Son söz olarak, bu süreçten kazançlı çıkan tek taraf, yüksek faizlerle kredi veren kurumlar olmaktadır.
