Gayrimenkul Yatırımları Ne Kadar Karlı
Doç.Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
alihepsen@yahoo.com
Gayrimenkul, en yalın anlamda, taşınmaz ya da bir arazi ve bu arazi üzerine inşa edilmiş her şey olarak tanımlanabilir. Bu tanım içerisinde gayrimenkulleri oturmaya elverişli olan konut tipindeki yapılar ve ofis, alış-veriş merkezi gibi oturmaya elverişli olmayan yapılar şeklinde iki gruba ayırmak mümkündür. Konut olarak kullanılan yapılar ise belirtilen bu türler içerisinde en fazla önem verilmesi gereken gayrimenkul türüdür. Konut niteliğindeki gayrimenkuller bir barınma aracı olmakla birlikte, gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler.
Genel olarak konut tipindeki gayrimenkul sahipliğinin aranan bir yatırım alternatifi olmasının yararlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:
a) Gayrimenkul Değerinin Artması
Gayrimenkulün kullanımına ve mülkiyetine ait gelecekte sağlanacak nakit akışlarının bugünkü karşılığı gayrimenkulün değer kavramını ifade etmektedir. Ülkedeki genel ekonominin gidişatına, arz-talep dengesine ve çevre koşullarına bağlı olarak gayrimenkuller zaman içerisinde değer kazanır ya da kaybederler. İyi konumdaki bir gayrimenkulün sınırlı miktardaki arzına karşılık piyasada oluşan talep baskısı, arsanın ve binanın zaman içerisinde değer kazanmasına neden olmaktadır. Değer kazanmanın miktarı ise, gayrimenkulün konumuna, oluşan alış fiyatına, alternatif kullanımlarına ve tüm bu kullanımlar için piyasada oluşan genel talebe göre değişiklik göstermektedir.
b) Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı Korunma
Uzun vadeli yatırımları tercih eden hane halkı için en büyük risk algısının enflasyon riski olduğu bilinmektedir. Enflasyonun yol açtığı olumsuz etkilerden uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar, hane halkı tarafından daha çok tercih edilmektedir. “Gayrimenkul yatırımları enflasyona karşı değerini en iyi şekilde koruyan yatırım araçları arasında yer almaktadır” varsayımını test etmek amacıyla literatürde pek çok çalışma ele alınmıştır. Fama ve Schwert’in “Asset Returns and Inflation” adlı çalışmalarında; Ibbotson ve Siegel’in “Real Estate Returns: A Comparison with Other Investments” adlı makalelerinde ve Hartzell, Hekman ve Miles’ın “Real Estate Returns and Inflation” adlı eserlerinde ortak olarak, konut yatırımlarının enflasyona karşı tam anlamıyla koruma sağladıkları ifade edilmiştir.
Ülkemizde ise REIDIN Inc tarafından sağlanan veriler ışığında 6 büyük ilin (İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Bursa ve Kocaeli) aylık fiyat/metre kare medyan satış ve kira değerleri üzerinden elde edilen veriler kullanılarak, ilçelerde yer alan konut tipindeki gayrimenkullerin Ocak 2008 – Mayıs 2008 dönemine ilişkin aylık getirileri hesaplanmıştır. Çalışma kapsamında incelenen illerde konut tipindeki gayrimenkullerden sağlanan getirilerin ilgili aydaki enflasyon oranı (Tüketici Fiyat Endeksi-TÜFE) ile karşılaştırıldıklarında çok düşük kaldıkları belirlenmiştir. Bu durum aşağıda yer alan tablo ve grafiklerde ayrıntılı gösterilmiştir.
| Satış (TRY/M2) | Ocak’08 | Şubat’08 | Mart’08 | Nisan’08 | Mayıs’08 |
| Adana | 580 | 610 | 605 | 597 | 588 |
| Ankara | 913 | 905 | 936 | 925 | 889 |
| İstanbul | 1438 | 1428 | 1475 | 1464 | 1437 |
| İzmir | 1095 | 1114 | 1127 | 1084 | 1051 |
| Bursa | 1007 | 1017 | 1031 | 977 | 985 |
| Kocaeli | 916 | 868 | 861 | 854 | 840 |
Kaynak: http://www.reidin.com |
|||||
| Kiralık (TRY/M2) | Ocak’08 | Şubat’08 | Mart’08 | Nisan’08 | Mayıs’08 |
| Adana | 3.00 | 3.13 | 3.13 | 3.27 | 3.08 |
| Ankara | 4.47 | 4.55 | 4.47 | 4.63 | 4.52 |
| İstanbul | 7.79 | 7.79 | 7.95 | 7.96 | 7.68 |
| İzmir | 5.09 | 5.09 | 5.14 | 5.10 | 5.29 |
| Bursa | 4.67 | 4.68 | 4.73 | 4.97 | 4.64 |
| Kocaeli | 4.67 | 4.78 | 4.90 | 4.83 | 4.78 |
Kaynak: http://www.reidin.com
| Aylık Getiri* | Ocak’08 | Şubat’08 | Mart’08 | Nisan’08 | Mayıs’08 |
| TÜFE | 0.80% | 1.29% | 0.96% | 1.68% | 1.49% |
| Adana | 0.52% | 0.51% | 0.52% | 0.55% | 0.52% |
| Ankara | 0.49% | 0.50% | 0.48% | 0.50% | 0.51% |
| İstanbul | 0.54% | 0.55% | 0.54% | 0.54% | 0.53% |
| İzmir | 0.46% | 0.46% | 0.46% | 0.47% | 0.50% |
| Bursa | 0.46% | 0.46% | 0.46% | 0.51% | 0.47% |
| Kocaeli | 0.51% | 0.55% | 0.57% | 0.56% | 0.57% |
Kaynak: www.reidin.com
c) Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az Olması
Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına kira geliri elde etme imkânı sunmaktadır. Öngörülebilir ve düzenli kira gelirleri yatırımcılar açısından kazanç niteliğindedir. Yatırımcılar açısından düzenli gelir getiren bir varlık genelde nakit akımları toplamı kadar bir fiyattan satılacağından, piyasa fiyatının da daha az değişken olması beklenmelidir.
d) Sermaye Kazançları
Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına hem düzenli kira geliri sağlamakta hem de satış fiyatının alış fiyatından yüksek olması durumunda sermaye kazancı sağlamaktadır.
Özellikle 2004-2006 yılları arasında yurtdışı kaynaklı dövizin bolluğu, Türk Lirası’nın değer kazanmasına enflasyonun düşmesine ve konut kredilerinin faiz oranlarında da azalmalara sebep oldu. Ancak özellikle 2008 yılının başından itibaren ABD kaynaklı konut krizi ve bunun mali sektöre hasar vermesi sonucunda enflasyonda ve konut kredisi faiz oranlarında artışlar gözlemlendi. Yaşanan bu durumun bir sonucu olarak, konut tipindeki gayrimenkul yatırımlarından sağlanan getirilerin, TÜFE ile indirgendirilip alternatif finansal yatırım araçlarıyla kıyaslandıklarında, eski cazibesinde olmadığını söylemek mümkün. Bu durum aşağıda yer alan tablo ve grafikte gösterilmektedir.
| Ocak’08 | Şubat’08 | Mart’08 | Nisan’08 | Mayıs’08 | |
| TÜFE | 0.80% | 1.29% | 0.96% | 1.68% | 1.49% |
| Aylık Reel Getiri | |||||
| Dolar | -0.87% | 0.28% | 3.11% | 2.97% | -6.93% |
| Euro | 0.00% | 0.54% | 8.56% | 4.45% | -6.59% |
| IMKB-100 Endeksi | -12.60% | -9.47% | -8.12% | 0.02% | -9.40% |
| Külçe Altın | 7.90% | 5.27% | 9.35% | -3.52% | -7.65% |
| Mevduat Faizi | 0.49% | -0.01% | 0.31% | -0.40% | -0.01% |
| Adana | -0.28% | -0.77% | -0.44% | -1.11% | -0.95% |
| Ankara | -0.31% | -0.78% | -0.48% | -1.16% | -0.97% |
| İstanbul | -0.26% | -0.74% | -0.42% | -1.12% | -0.94% |
| İzmir | -0.33% | -0.82% | -0.50% | -1.19% | -0.97% |
| Bursa | -0.33% | -0.82% | -0.50% | -1.15% | -1.00% |
| Kocaeli | -0.29% | -0.73% | -0.39% | -1.10% | -0.91% |
Kaynak: www.tcmb.gov.tr; http://www.reidin.com; www.analiz.com
2008 Ocak ayı içerisinde finansal yatırım araçlarından külçe altın, TÜFE ile indirgendiğinde % 7.90 ile en yüksek oranda aylık reel getiri sağlamıştır. Diğer finansal yatırım araçları TÜFE ile indirgendirildiklerinde, mevduat faizi % 0.49 oranlarında aylık reel getiri sağlarken, Dolar % 0.87 ve IMKB-100 borsa endeksi ise % 12.63 oranında yatırımcısına kaybettirmiştir. Bu dönem içersinde İstanbul’daki konut yatırımlarından sağlanan getirilerin ise, diğer illerle kıyaslandıklarında, en düşük reel kayba uğradıkları görülmektedir.
2008 Şubat ayında finansal yatırım araçlarından külçe altın, TÜFE ile indirgendiğinde % 5.27 ile en yüksek oranda aylık reel getiri sağlamıştır. Diğer finansal yatırım araçları TÜFE ile indirgendirildiklerinde, Dolar % 0.28 ve Euro % 0.54 oranında aylık reel getiri sağlarken, mevduat faizi % 0,01 ve borsa endeksi % 9,47 oranında yatırımcısına kaybettirmiştir. Ancak Şubat ayı içerisinde küresel piyasalarda yaşanan kırılganlıkların ve enflasyon oranındaki hızlı artışın sonucu olarak, konut yatırımlarının yatırımcılarına reel bazda kayıplar yaşattıkları görülmektedir.
2008 Mart ayında finansal yatırım araçlarından külçe altın, TÜFE ile indirgendiğinde % 9.35 ile en yüksek oranda aylık reel getiri sağlamıştır. Diğer finansal yatırım araçları TÜFE ile indirgendirildiklerinde, Euro % 8.56, Dolar % 3.11 ve mevduat faizi % 0.31 oranında aylık reel getiri sağlarken, borsa endeksi % 8.12 oranında yatırımcısına kaybettirmiştir. 6 ilde yer alan konut yatırımları ise yatırımcılarını reel anlamda yüzde 0.39 ile yüzde 0.50 arasında değişen oranlarda kayba uğratmıştır.
2008 Nisan ayında finansal yatırım araçlarından Euro, TÜFE ile indirgendiğinde % 4.45 ile en yüksek oranda aylık reel getiri sağlamıştır. Diğer finansal yatırım araçları TÜFE ile indirgendirildiklerinde, Dolar % 2.97 ve borsa endeksi % 0.02 oranında aylık reel getiri sağlarken, mevduat faizi % 0.40 ve külçe altın % 3.52 oranında yatırımcısına kaybettirmiştir. Türkiye’de 6 büyük ilde, Nisan ayı içerisinde, gayrimenkul yatırımlarında yüzde 1’in üzerinde reel kayıplar yaşanmıştır.
2008 Mayıs ayı ise yatırımcıları üzen bir ay olup, bu ay içerisinde finansal yatırım araçları TÜFE ile indirgendiklerinde yatırımcısına reel getiri sağlamamıştır. Bu dönemde, külçe altın % 7.65, Euro % 6.59, Dolar -% 6.93 ve IMKB-100 borsa endeksi -% 9.40 oranlarında yatırımcısına kaybettirmiştir. Gayrimenkul yatırımlarından elde edilen getiriler, artış gösteren enflasyon oranları nedeniyle, istikrarlı bir şekilde kaybını devam ettirmekle birlikte, dalgalanmanın en az gözlemlendiği yatırım aracı olma özelliğini devam ettirmiştir.