Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
GAYRİMENKUL PİYASALARI İLE FİNANSAL KRİZLER ARASINDAKİ İLİŞKİNİN İRDELENMESİ, ABD MORTGAGE KRİZİ
Dünyada 1980’li yıllardan günümüze kadar geçen süre içerisinde ülke ekonomilerini etkileyen serbestleşme hareketleri ve ülke mali sistemlerinde gerçekleştirilen yenilikler kapsamında sınır ötesi kısıtlamalar kaldırılmış; sermaye hareketleri serbestleştirilmiş; döviz kurunun, faiz oranlarının ve bankaların kredi sınırlarının belirlenmesinde uygulanan idari kontrollerin kaldırılması gibi önemli düzenlemeler yapılmış; teknolojinin ilerlemesiyle birlikte bilgiye daha kolay ve ucuz ulaşılabilmesi, bilginin daha etkin kullanılabilmesini sağlamış, finansal mühendislik teknikleriyle birlikte yatırımcıların risk ve getiri beklentilerine göre birçok finansal ürün geliştirilmiştir.
Tüm bu gelişmelerin sonucunda özellikle bankacılık kesiminde aşırı bir rekabet yaşanmış, yine bu dönemde bankacılık sektörünün, sadece teminata güvenerek borçlunun yeterli düzeyde mali analizini yapmadan, kredilerini büyük oranda ipotekli konut kredileri şeklinde kullandırmaları ve ülke ekonomilerinde yaşanan büyüme ile düşen faiz oranlarına paralel olarak artan konut talebinin sonucunda, gayrimenkul fiyatlarında aşırı fiyat artışları (köpükler) gözlemlenmiştir.
Geçmiş dönemde meydana gelen bu tür finansal krizlerin en önemlileri 1634-1637 yılları arasında Hollanda’da yaşanan Tulipmania balonu (the Dutch Tulipmania), Fransa’da 1719-1720 yılları arasında yaşanan Mississippi balonu (the Mississippi Bubble) ve 1720’de İngiltere’de yaşanan Güney Deniz balonudur (the South Sea Bubble).
Yakın dönemde 1980’lerin sonunda Japonya’da gayrimenkul piyasalarındaki aşırı fiyat artışlarının sönme aşamasında ülke ekonomisinde yaşanan kriz ve istikrarsızlık dönemini, İsveç’te 1990’lı yılların başında yaşanan benzer deneyimlerini, Güney Asya ülkelerinde çeşitli dönemlerde oluşan fiyat şişkinliklerini ve sonrasında yaşanan finansal kriz deneyimlerini de gayrimenkul piyasalarının finansal krizler üzerindeki etkilerine örnek olarak saymak mümkündür.
Son olarak ise, Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’nde yıllar itibariyle artan gayrimenkul fiyatlarındaki aşırı fiyat artışlarının sönmesiyle başlayan ve 2006 yılından itibaren ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerinde yaşanan sorunlarla devam eden süreçte, kredi veren kuruluşlardan menkul kıymet ihraç edenlere kadar ve aslında bir bütün olarak finansal sisteme duyulan güven tamamen sarsılmış olup, ABD gayrimenkul piyasaları kaynaklı bu kriz bugün küresel bir finansal krize dönüşmüş durumdadır.
ABD MORTGAGE KRİZİ; DÜNÜ, BUGÜNÜ…
Amerika Birleşik Devletleri’nde konut kredisi talep eden kesimi 3 segmente ayırmak mümkündür: Subprime (alt gelir grubu), Near Prime (orta gelir grubu) ve Prime (üst gelir grubu). Kişiler gelirleri doğrultusunda segmentlere ayrılmakta ve ona göre belirlenen faiz oranları üzerinden krediler açılmaktadır.
Özellikle subprime grubuna dahil olan kesimi “kredi geçmişi yeterince iyi olmayan, ödemelerini tam ve düzenli gerçekleştirmeyen ama yine de ev sahibi olmak isteyen veya gelecekte daha fazla gelir elde edeceğinizi düşünen ve şimdiden bunu yatırıma dönüştürmek isteyen müşteriler” şeklinde ifade etmek mümkündür. ABD’de subprime krediler “Ninja” olarak da adlandırılmakta olup, bu kredilerin büyüklüğünün ise 10 trilyon dolarlık mortgage piyasasının 1,5 trilyon dolarlık (yaklaşık yüzde 14) kısmı kadar olduğu tahmin edilmektedir.
Özellikle ABD başkanı George W. Bush’un 2004 yılında yeniden başkan seçilmesi ile birlikte, subprime grubunun da konut edinebilmesi için vergi avantajları gibi birtakım kolaylıklar getirildi. Subprime grubuna açılan kredilere çoğunlukla ilk 2 yılı sabit faiz ödemeli, geri kalan yıllarda ise piyasa faiz oranlarına endeksli değişken faiz uygulanmaktaydı. Durum böyle olunca, 2004 yılından 2006 yılına kadar geçen dönemde ABD faiz oranlarının %1,5’lardan %5’e doğru hareketlenmesi, kredi kullanan subprime grubunu etkilemedi. Ancak, 2006 sonlarıyla birlikte alınan kredilerin yapısı sabitten değişkene dönünce ve kişilerin gelirleri de aynı dönem içerisinde artmayınca, kredi geri ödemelerinde zorluklar çıktı. Tüm bunlara ilave olarak, 2000-2004 yılları arasındaki dönemde faizlerin düşmesi nedeniyle konuta yönelik talep artmış, konut fiyatları da değer kazanmıştır.
Kredilerin geri ödemelerinde sorun çıkınca ve konut fiyatlarında ani düşüşler başlayınca, bu tür kredileri teminat (colleteral) göstererek yeni kredilere para bulmak için menkul kıymet ihraç eden kurumlar da zora girdi. Ve tabi en önemlisi bu zincirin son halkası olan, bu tür menkul kıymetleri satın alan hedge fonlar da finansal sıkıntıyla karşılaştılar. Ayrıca bazı yatırım bankalarının da mortgage kredilerini teminat göstererek CDO (Commercial Debt Obligations/Teminatlı Borç Yükümlülükleri) ihraç ettikleri ve kredi geri ödemelerinde yaşanan düzensizlikler sonucunda CDO’ların da ödemelerinin aksadığını söylemek mümkündür.
ABD mortgage krizinde, borçlulardan, kredi veren kuruluşlara, menkul kıymet ihraç edenlerden kredi derecelendirme ve yatırımcılara kadar tüm mortgage piyasası taraflarının sorumlu olduğu görülmektedir. Özellikle sorunlu kredilerin büyük kısmını oluşturan subprime mortgage kredilerinin hükümet tarafından desteklenmesi ve batık kredilerin hükümet politikaları gereği fonlanması, değerleme ve ölçümü zor olan bir sistemin oluşmasına neden olmuştur. ABD’de başlayan sorunların diğer ülke piyasalarında domino etkisi yaratmasına neden olmuş, sonuçta ise ABD kaynaklı ortaya çıkan mortgage krizi tüm dünya piyasalarını derinden etkiler hale gelmiştir.