Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN 2009 PERSPEKTİFİ
Newsweek dergisi dünyada yaşanan çalkantının sona erdirilmesi için 4 trilyon dolarlık fona ihtiyaç olduğunu belirtmiş. Financial Times ise işi biraz daha ileriye götürerek küresel krizden kurtulmanın tek yolunun hükümetler üstü küresel hükümetin kurulması olduğunu ifade etmiş durumda. Ülkemiz ise IMF’le anlaşmaya medet umar durumda, ekonomistler IMF’ten gelebilecek 20-25 milyar doların piyasalarda umutları yeniden yeşertebileceğini düşünüyorlar. 2009 yılında yaşanacak gelişmelerin gayrimenkul sektörüne etkisi ne olur? Soruyu bir başka açıdan ele alırsak, gayrimenkul sektörünün daha güzel günlere kavuşması açısından neler yapılmalı?
Yıllar itibariyle ülkemizde hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep sürekli bir artış göstermekte olup, T.C. Başbakanlık Konut Müsteşarlığı tarafından yapılan konut ihtiyacı araştırmasının verileri ışığında yılda yaklaşık 300 bin yeni konut ihtiyaç bulunmaktadır. Ayrıca, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası ve bu piyasanın önemli bir kısmını kapsayan konut, ülke ekonomisinin canlanması açısından da son derece önemlidir. Gayrimenkul sektörünün bir diğer özelliği ise, özelikle kriz zamanlarında en önce küçülme gösteren, en son büyüme trendine giren sektör olması ve bankacılık kredi piyasası ile aynı yönde hareket etmesidir. 2009 yılına gireceğimiz bu günlerde finans sektörünün de kırılgan yapısını göz önüne aldığımızda konut kredisi faiz oranlarının 2009 yılının ilk 6 ayında aylık yüzde 1,5’li seviyelere inme olasılığı zayıf görünmektedir. Bununla birlikte kredi açılan kişi sayısında da azalma beklemek olasıdır, gerek kişilerin uzun vadeli yeni borçlanmalarda isteksiz oluşu gerekse de bankacılık sektörünün kredi açarken çok daha titiz davranması belirttiğimiz olasılığı arttırmaktadır. Geriye bir tek devletin sektöre katkıda bulunması kalmaktadır.
Bankacılık kesiminden gerekli desteği görmesi zor olan gayrimenkul sektörünün 2009 yılı içerisinde devletin teşvikine ihtiyaç duyduğu açıktır. Sektörünün yeniden başarılı olabilmesi için, “kişilerin sahip olacakları ilk ya da ikinci konut için kullandıkları kredilerin 100.000 YTL’ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından indirebilmelerine” olanak sağlayacak olan düzenlemenin gündeme alınarak sektördeki sorunun TOKİ kanalıyla değil de, daha geniş katılımcı bir şekilde çözülmesi gerekmektedir.
Mortgage Kanunu’nun getirdiği bir diğer uygulama ise ödemelerin düzenli yapılıp yapılmamasına yöneliktir. Kanun gereği konut kredisi sağlayan kuruluş geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesini saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödeyememesi durumunda kullanabilecek. Ancak konut finansman kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az bir ay süre vererek, borcun ödenmesi gerektiği uyarısında bulunması gerekiyor. Bir ayın sonunda ise banka sözleşmeyi feshedip konutu zaman kaybetmeden satışa çıkartmakla yükümlü. Dolayısıyla, kredinin ömrü boyunca tüketicilerin borçlarına sadık kalmaları gerekmektedir. Aksi durumda evlerini kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaklardır. İşte bu noktada takipteki kredilerdeki artışta önem kazanmaktadır. Bankalar Birliği tarafından açıklanan son tüketici kredileri raporunda kanuni takipteki konut kredisinin miktarındaki artış dikkat çekicidir. 2008 Temmuz-Eylül dönemindeki miktar (99 Milyon YTL) geçen yılın aynı dönemine (42 Milyon YTL) göre yüzde 100’den fazla olmuştur.
Ödenmeyen kredilerdeki artış 2009 yılı içerisinde de aynı hızla devam edecek olursa, ki görünen budur, bankaların ellerinde çok ciddi miktarda konut stoku birikecektir. Bu durum faiz oranlarının yüksekliğinden şikâyet eden potansiyel konut alıcıları için bir fırsattır. Muhtemeldir ki, bankalar piyasa değerlerine çok fazla bakmaksızın kalan borç bakiyesini tahsil etmeye yetecek değerler üzerinden ellerindeki konutları satışa çıkartacaklardır. Bu durum arz-talep dengesinde bozulmaya yol açacağı için konut fiyatları daha alımkar düzeylere inecektir.