Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
Türkiye gayrimenkul piyasasında sağlıklı analiz yapılmasını engelleyen konuların başında hem satış fiyatları hem de kira değerleri bazında hesaplanan genel kabul görmüş bir konut fiyat endeksinin hazırlanamamış olması geliyordu. Sektöre yönelik daha rasyonel ve gerçekçi bilgilere ulaşmamızı sağlayan ve Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlakendeks ise, ülkemizde gayrimenkul sektörüne farklı bir açılım getirmiş durumda. Ülkemizin çok önemli bir eksiği ve ihtiyacını karşılayan bu hizmetin sektörde faaliyet gösteren tüm kesimlere kazandırabilmiş olması çok önemli. Endeksin hazırlanmaya başlandığı dönem olan Haziran 2007’den günümüze kadar geçen süreç içerisinde endeks verilerini kullanarak Türkiye’deki konut sektörünün analizini yapmak mümkün.
İL BAZINDA KONUT SATIŞ FİYATLARINDAKİ DÖNEMSEL DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
Yukarıda yer alan grafik ve tablodan da görülebileceği üzere, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemine ilişkin yapılan hesaplamalarda en çok değer kaybının İstanbul ilinde olduğu görülmektedir. İstanbul ilinde satılık konut fiyatları Haziran 2007’de 1.363 TL/M2 iken, fiyatlar Ocak 2008’de 1.438 TL/M2 düzeyine ulaşmış; ABD Kredi Krizinin ortaya çıkması ile birlikte satılık konut fiyatlarında kademeli azalış gözlemlenmiştir. İstanbul ilinde satılık fiyatları Haziran 2009 ‘da 1.188 TL/M2’ya kadar azalmış ve Ocak 2008’den Haziran 2009’a kadar olan kayıp yüzde 17,4 olarak gerçekleşmiştir.
İstanbul ilindeki satılık konut fiyatlarında gözlemlenen fiyat dalgalanmalarının benzerini kira değerleri üzerinde de gözlemlemek mümkün. İstanbul’daki kira değerleri Ocak 2008’de 7,79 TL/M2 iken Haziran 2009’da 6,66 TL/M2 ye kadar gerilemiş ve 18 aylık değer kaybı yüzde 14,5’i bulmuştur. Aşağıda yer alan grafik ve tablo gerek İstanbul’daki gerekse de diğer 5 ildeki kira değerlerinin altışar aylık dönemler itibariyle değişimini göstermektedir.
İL BAZINDA KONUT KİRA DEĞERLERİNDEKİ DÖNEMSEL DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
Ülkemiz konut sektöründeki satılık fiyatlarının, kaçınılmaz olarak faiz oranlarındaki gelişmelerle ters yönde hareket ettiğini söylemek mümkündür. Bir başka ifade ile, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemi içerisinde İstanbul’daki konutların satılık metrekare fiyatları ve konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranları ile konut fiyatlarının ters yönde hareket ettikleri görülmektedir. En çok konut kredisi kullandıran 5 mevduat bankasının 60 ay vadeli konut kredilerinin faiz oranları ortalaması Ocak 2008’de en düşük seviye olan yüzde 1,24’e gerilemiş, bunun yansıması olarak Mart 2008’de İstanbul’daki konutların satılık metrekare fiyatları en yüksek seviye olan 1.475 TL/M2’ye ulaşmıştır. Aynı dönem içerisinde konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1,89 ile en yüksek değere ulaştığı Kasım 2008’i takiben Şubat 2009’da fiyatlar 1.155 TL/M2’ye kadar gerilemiştir. Burada anlattığımız durum, aşağıda yer alan grafikte açıkça görülmektedir.
İSTANBUL İLİ SATILIK KONUT FİYATLARI İLE KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARININ KARŞILAŞTIRILMASI
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
REIDIN.com Emlakendeks in analistlere sunduğu bir diğer önemli unsur ise konut yatırımlarının reel getirilerinin hesaplanabilmesi ve bunların konut kredisi hacmindeki reel değişim ile karşılaştırılabilmesidir. Aşağıda yer alan grafikte, İstanbul ilindeki konut yatırımlarının reel getirileri ile konut kredi hacmindeki reel değişim karşılaştırılmış ve bu unsurların Ocak 2008-Haziran 2009 dönemi içerisinde paralel yönde seyrettikleri görülmektedir.
İSTANBUL İLİNDEKİ KONUT YATIRIMLARININ REEL GETİRİLERİ İLE KONUT KREDİ HACMİNDEKİ REEL DEĞİŞİMİN KARŞILAŞTIRILMASI
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx; http://www.reidin.com; http://www.bddk.org.tr ve http://www.tcmb.gov.tr
Son olarak, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemine ilişkin Adana, Ankara, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli illerindeki konut satış fiyatlarında ve kira değerlerinde gerçekleşen aylık değişimleri gözlemlemek önümüzdeki süreç açısından faydalı olacaktır.
İL BAZINDA KONUT SATIŞ FİYATLARINDAKİ AYLIK DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
İL BAZINDA KONUT KİRA DEĞERLERİNDEKİ AYLIK DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
Grafiklerden de izlenebileceği gibi, ABD Kredi Krizi öncesinde, Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde, İstanbul ilinde konut satış fiyatlarının ortalama olarak 1.400-1.600 TL/M2 arasında değiştiğini, Mart 2008’de fiyatların zirve değerlere ulaştığını görülmektedir. Benzer şekilde İstanbul ilindeki kira değerleri ise Haziran 2007-Haziran 2008 dönemide ortlama olarak 7,50-8,00 TL/M2 aralığında değişmektedir. Krizin etkilerinin daha fazla hissedildiği 2008 yılının ikinci yarısından itibaren ise İstanbul konut piyasasında fiyatlar hızla azalmış ve metrekare başına satılıkta 1.1150 TL/M2, kiralıkta 6,00 TL/M2 civarına gerilemiştir. Son birkaç aydır, başta İstanbul olmak üzere fiyatlardaki düşüşün hızı yavaşlamış durumda; bu da gayrimenkul piyasalarında normalleşme sürecinin tekrar başladığına bir işaret olarak karşımıza çıkmaktadır.