Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ ANALİZİ-II
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlak Endeks, gayrimenkul sektöründe çalışan ya da çalışmayan, herhangi bir sebepten ötürü bu sektörle ilişkide olan (konut alan, satan, pazarlayan, fon yöneten, analiz yapan, değerleme yapan vb.) tüm kesimler için çok önemli detay bilgiler sunmaya devam ediyor. Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli satılık ve kiralık endeksleri ile birlikte Türkiye kompozit endekslerinin de sunulmaya başlanması biz analizciler için son derece önemli gelişmeler.
Türkiye’nin nüfus yoğunluğu bakımından en büyük ve en çok konut kredisi kullandırılan 7 ilinin aylık TL/M2 satış ve kira verileri, ilgili illerin nüfus yoğunlukları ile yeniden ağırlıklandırılmış ve Türkiye kompozit konut satış fiyat ve kira değer endeksleri oluşturulmuştur. Aşağıda yer alan Türkiye kompozit satılık endeks grafiği ilgili ay ve dönemlerdeki satılık TL/M2 değerleri kullanılarak oluşturulmuştur. Başlangıç dönemi olan Haziran 2007’nin baz dönem (Haziran 2007=100) olarak belirlendiği endekste dikkat çekici en önemli unsur, Mart 2008’de endeks değerlerinin zirve yapması, Mart 2009’da ise endeks değerinin en düşük seviyelere inmesidir.
Haziran 2007’de 100 baz değer olan Türkiye Satılık Kompozit Endeksi, 2008 Mart’da 115 endeks değerine ulaşarak, bu dönemde yüzde 15 lik değer artışı gerçekleşmiştir. ABD Kredi Krizi ve devamında yaşanan süreç, kredi daralması, konut sektöründe talep yavaşlaması gibi unsurların etkisiyle endeks değer kaybetmiş ve Mart 2009’da endeks 85’li seviyelere inmiştir. Endeksin en yüksek seviyesi (Mart 2008) ve en düşük (Mart 2009) seviyesi arasındaki fark yüzde 30 olarak gerçekleşmiştir. Bu bulgu son derece önemlidir.
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
REIDIN.com IndexFocus kapsamında incelenen Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli illeri için Eylül 2009 itibariyle aylık amortisman süreleri aşağıda belirtilmiştir. Buna göre, Adana’da bir apartman dairesinin fiyatı 175 aylık kiraya eşit iken, İzmir’de bu süre 225 ay kadar uzamaktadır. İstanbul’da ise bir apartman dairesinin fiyatı 180 ayda geri dönmektedir.
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
Haziran 2007-Eylül 2009 döneminde İstanbul’daki konutların satılık metrekare fiyatları ve konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranları ile konut satış fiyatlarının ters yönde hareket ettiği görülmektedir. En çok konut kredisi kullandıran 5 mevduat bankasının 60 ay vadeli konut kredilerinin faiz oranları ortalaması Ocak 2008’ de en düşük seviye olan yüzde 1,24’e gerilemiş, bunun yansıması olarak Mart 2008’de İstanbul’daki konutların satılık metrekare fiyatları en yüksek seviye olan 1.475 TL/M2’ye ulaşmıştır. Aynı dönemde konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1,89 ile en yüksek değere ulaştığı Kasım 2008’i takiben Mart 2009’da fiyatlar 1.150 TL/M2’ye kadar gerilemiştir. Eylül 2009’da ise konut kredisi faiz oranlarının %1,11’e inmesi sonucunda İstanbul’daki konut satış fiyatları 1.208 TL/M2 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com