Tapu Sigortasının Önemi
Dr. Ali HEPŞENİstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
Gayrimenkul finansman piyasalarının temelinde kredi veren kurumların ihraç ettikleri menkul kıymetler ile fon sağlamaları ve bu sağladıkları fonları tüketicilere ipotekli konut kredisi şeklinde kullandırmaları yatmaktadır. Bu bağlamda, söz konusu menkul kıymetlerin nakit akışlarının düzenli gerçekleştirilmesi kredi ödemelerinin zamanında ve kesintisiz olarak yapılmasına bağlıdır. Ödemelerde bir sorunla karşılaşılması durumunda, kredi veren kurumlar gayrimenkul üzerine konan ipoteğin biran önce nakde çevrilmesini sağlamak zorunda kalmakta, bu süreç ise kurum tarafından vakit ve para kaybı anlamına gelmektedir. Bu durumda, ipotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sisteminin temel amacı olan kişilerin daha kolay şartlarda gayrimenkul sahibi olabilmesinden de uzaklaşılmış olmakta ve ikinci el ipotek piyasalarında ihraç edilen menkul kıymetlere yönelik talep ve menkul kıymetlerin değeri de olumsuz etkilenmektedir.
Bu çerçevede, tapu sigortası gayrimenkule yönelik mülkiyet risklerini güvence altına alan bir sigorta şeklidir. Tapu sigortacısı yasal sistem içinde mülk sahibinin haklarını korur ve başarısız bir savunmada da sigortalı mülk sahibinin sigorta kapsamındaki kayıplarını öder. Diğer bir deyişle, tapu sigortası şirketi, mülkiyete yönelik tehditlere karşı mülkiyet sahibini savunmak için gerekli olan yasal giderleri ödemekle yükümlüdür. Başarısızlık durumunda da sigorta edilmiş miktarı öder. Tapu sigortası konut, işyeri veya yangın sigortası gibi diğer sigorta ürünlerinden önemli bir farkla ayrılmaktadır: Bu ürünler farklı risklere karşı gayrimenkulün değerini gelecekteki olası kayıplara karşı korurken, tapu sigortası geçmişteki işlemlerden kaynaklanan kusur ve risklere karşı koruma sağlar.
Tapu sigortası, mülk sahibini sigortalayan “Mülk Sahipleri Poliçesi” ve gayrimenkul teminatlı alacak sahiplerini sigortalayan “Borç Verenler Poliçesi” olarak iki temel poliçe altında düzenlenir. Bu poliçeler sigortalının ihtiyaçlarına göre ayrı ayrı veya birlikte düzenlenebilir. Poliçe, “bilinen riskler“ olarak adlandırılan, bir hukuki inceleme sonucunda saptanan riskleri kapsayabileceği gibi, “bilinmeyen riskler” olarak adlandırılan, poliçe anında mevcut olmayan ancak sonradan ortaya çıkabilecek olası mülkiyet sorunlarına karşı düzenlenebilir.
Müşteriler çoğunlukla borç verenler ve mülk sahipleridir. Borç verenler ticari gayrimenkul kredileri sağlayan bankalar ve ipotekli konut kredisi sağlayan diğer banka ve finansman kuruluşlarıdır. Mülk sahipleri ise ticari gayrimenkul ve konut yatırımcıları, geliştiriciler ve konut sahipleridir.
Tapu sigortası satın alma, satış ve yeniden finansman süreçlerinin daha hızlı, daha kolay ve daha düşük maliyetle gerçekleşmesini sağlar. Nakit akışını hızlandırarak alım satım işlemlerinin karlılığını arttırır. Borç verenler tarafından ek teminat, yatırımcılar ve geliştiriciler tarafından ise riskin minimize edilmesi ve projelerin planlanan şekilde ilerlemesi için kullanılır.
Tapu sigortası süreci, yatırımcı veya borç verenin başvurusuyla başlar. İşin yapısı ile ilgili bazı ön bilgiler alınır, doldurulan talep formu ve mevcut inceleme, değerleme raporları ve hukuki mütalaalar varsa bunlar sigortalı tarafından temin edilir. Ardından tapu sigortası kuruluşunun uzmanları belgeleri inceler ve gerek görürlerse gayrimenkul ile ilgili yeni bir hukuki mütalaa raporu hazırlanmasını talep ederler ve nihai incelemeyi sonuçlandırırlar.
Uzmanlar belgeleri inceledikten sonra gayrimenkulle ilişkili riskleri tespit eder ve sigortanın sağlanıp sağlanmayacağına karar verir. Eğer tapu sigortası sağlayıcı riski sigorta kapsamına almaya karar verirse, bağlayıcı bir ön anlaşma hazırlanır. Anlaşmanın şartlarının yerine getirilmesiyle de poliçe düzenlenir.
Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde konut ve ticari gayrimenkul pazarları çok sayıda yabancı yatırımcının ilgisini çekmekte. Buna paralel olarak da gerek yabancı yatırımcıların gerekse yerli yatırımcıların talepleri giderek artmakta. Bunun anlamı ise önümüzdeki süreçte tapu sicil sigortasının gayrimenkul finansman piyasasında etkin bir şekilde kullanılacağıdır.
