Dr.Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
Akademik Bir Bakış…
Gayrimenkul ya da varlık piyasalarında yaşanan aşırı fiyat artışlarının (balon/köpük-bubble) ya da azalışlarının (sönme-bust) belirlenmesinde öncelikli adım tanımlamalar olmaktadır. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları (boom-bust cycles) için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır. Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, gayrimenkul ya da varlık fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade edilmektedir. Fiyat azalışları ise, piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesidir.
Artış ve Azalış… %15’i Aşması Durumu…
Aslında, gayrimenkul piyasalarında fiyatların ne zaman tepe noktasına (peak) yükseleceğini, ne zaman dibe (trough) vuracağını başlangıçta net olarak belirlemek zordur. Bu iki olgu arasında ne kadar zaman geçeceğini tahmin etmek daha da zordur. Bu yönde yapılan akademik çalışmalar incelendiğinde, gayrimenkul piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem (1,5 yıl) boyunca sürekli olarak artması (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak yüzde 15’i aşması durumunda fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğu ve bu süreçte gayrimenkul piyasalarında köpük oluşumlarının varlığından söz etmenin mümkün olduğu söylenebilir.
Ülke Örnekleri…
Ülke örnekleri incelendiğinde, örneğin, Japonya’da 1990 yılının sonuna gelindiğinde Japonya’nın toplam arsa değeri yaklaşık olarak 20 trilyon dolar düzeylerine, bir diğer ifadeyle dünya genelindeki toplam gelirlerin yüzde 20’sine; mevcut hisse senedi piyasalarının toplam değerinin 2 katına ya da ABD’nin toplam yüz ölçümünün yüzde 4’üne eşit olmakla birlikte, toplam arsa değerinin tam 5 katına ulaşmıştır Japon gayrimenkul piyasasındaki bu hızlı fiyat hareketlilikleri köpük ve sönme oluşumları için iyi birer örnek teşkil etmektedir. Benzer şekilde, İsveç’te de ticari gayrimenkuller 1980-1985 yılları arasında yüzde 275, 1985-1990 yılları arasında yüzde 140 oranında değer kazanmıştır. Güneydoğu Asya gayrimenkul piyasalarında da aşırı fiyat hareketlilikleri gözlemlenmiştir. 1992 yılından 1997 yılına kadar geçen süre içerisinde Tayland, Singapur, Malezya gibi ülkelerde yüzde 60’ın üzerinde artan fiyatlar, 1997-1998 yıllarında yüzde 40’a yakın azalmıştır. ABD’de Federal Housing Finance Agency (eski adıyla Office of Federal Housing Enterprise Oversight) Konut Fiyatları Endeksi incelendiğinde 1991 (Endeks Değeri=100)’den Nisan 2007 (Endeks Değeri=225,11)’ye kadar geçen süre içerisinde konut fiyatlarının yüzde 125 oranında değer kazandığını; ancak Temmuz 2008 (Endeks Değeri=212) itibariyle ise konut fiyatlarının Ekim 2005 (Endeks Değeri=211,98) değerlerine düştüğünü söylemek mümkündür.
Ekonomiye Etkisi…
Yukarıda belirtildiği üzere, gayrimenkul ya da varlık piyasalarında yaşanan fiyat hareketliliğine yönelik süreç ise genellikle fiyatların aşırı yükselmesi ile köpüğün oluşması, sonra bu köpüğün ani bir şekilde sönmesi ve fiyatların durağan seyrini devam ettirmesi şeklinde üç aşamadan oluşmaktadır. Özellikle gayrimenkul piyasalarında yaşanan ani fiyat hareketliliklerinin ekonomiye olan olumsuz etkileri daha fazla olabilmektedir. Bu durum ipotekli konut kredilerinin teminat değerlerinin düşmesinden işsizliğin artmasına kadar pek çok farklı unsuru doğrudan etkilemekte ve sonuç olarak ülke ekonomilerinde durgunluk yaşanmasına neden olmaktadır.