Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
Türkiye’de ailelerin harcanabilir gelirlerinin belli bir kısmını konut satın alımında kullandığı ve bu yatırımı yaparken belli bir oranda banka kredisi kullandığı ya da krediye ihtiyaç duyduğu gerçeği üzerine yapılan çeşitli hesaplamalar sonucunda REIDIN.com tarafından Türkiye’de ilk defa olarak Konut Satın Alma Gücü Endeksi (Housing Affordability Index) oluşturulmuştur.
Konut Satın Alma Gücü Endeksi;
- Konut kredisi sağlayan kurumlar açısından kredi riskinin önceden belirlenmesi anlamında kredi müşterisinin hangi vadede ve hangi kredi-değer oranı üzerinden kredi kullanması gerektiğinin belirlenmesinde,
- Gayrimenkul proje geliştiriciler/inşaat firmaları açısından inşa edilecek konutlara maksimum talebin yaratılması anlamında doğru fiyat politikasının tespitinde,
- Kredi kullanıcıları açısından ise geri ödemelerin sürdürülebilirliğinin sağlanması anlamında hane halkı geliri ile orantılı doğru miktarda borçlanma sınırının belirlenmesi için önemlidir.
Endeks değerlerini yorumlarken dikkat edilmesi gereken noktalar ise su şekildedir:
- 100 ve üzerindeki endeks değerleri konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken,
- 100’ün altındaki değerler ailenin konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. 100’ün altındaki değerlerde kredili yapılan konut satış işlemlerinde tüketicinin ödemelerinde sorunlarla karşılaşması beklenebilir.
| REIDIN.com KONUT SATIN ALMA GÜCÜ ENDEKSİ |
| Aylık Kredi Faiz Oranı | Adana | Ankara | Antalya | Bursa | İstanbul | İzmir | Kocaeli | |
| 7 Yıl Vadeli Konut Kredisi | 1,03% | 136 | 116 | 100 | 105 | 74 | 98 | 220 |
| 10 Yıl Vadeli Konut Kredisi | 1,03% | 166 | 142 | 122 | 128 | 91 | 120 | 270 |
| 15 Yıl Vadeli Konut Kredisi | 1,03% | 198 | 169 | 145 | 153 | 108 | 142 | 321 |
| 20 Yıl Vadeli Konut Kredisi | 1,03% | 215 | 183 | 158 | 166 | 117 | 155 | 349 |
Ekim 2011 itibariyle Türkiye’nin konut kredisi kullanımı ve nüfus bakımından en büyük 7 ilinin endeks değerlerini incelediğimizde önemli tespitlerde bulunmak mümkün. Bu çerçevede,
- Adana, Ankara, Antalya, Bursa ve Kocaeli dışında yaşayan hane halkının, mevcut kredi faiz oranı ortamında, kullanacakları konut kredisini tam ve zamanında ödeyebilmeleri için en önemli unsur 7 yılın üzerinde borçlanmalarıdır.
- İzmir’de yaşayan hane halkı açısından 10 yıl ve üzeri vadelerde borçlanma kredinin geri ödemelerinde sorunla karşılaşmamaları anlamına gelmektedir.
- İstanbul’da ise satılık konutlardaki metrekare fiyatlarının diğer şehirlere kıyasla daha yüksek olması ve hane halkı harcanabilir gelirlerindeki yetersizlikler konut alımında zorluklarla karşılaşmasına neden olmaktadır. İstanbul’da hane halkının konut kredisine talep gösterebilmesi anlamında kredi vadelerinin mevcut faiz oranında (aylık %1,03) 15 yılın üzerinde olması önemlidir. Ancak bu gibi durumlarda İstanbul’da yaşayan hane halkı, konut alımında kredi kullanımına yoğun bir şekilde yönelebilir.
Yukarıda sunulan bilgilerde REIDIN.com kapsamında aylık konut fiyat endeksleri sunulan 7 şehirdeki konutlara ilişkin aylık satın alma gücü endeks değerleri yer almaktadır. İlgili şehirlerde yer alan konutların satış fiyatı değerleri REIDIN.com veri bankaları ve endeksleri kullanılarak hesaplanmakta olup, konutların satın alımında
– konut kredisinin kullanıldığı,
– konut değerinin yüzde 75’i oranında kredi açıldığı (kredi-değer oranı) ve
– hane halkının aylık gelirinin üçte birini kredi taksit ödemelerine ayırdığı varsayımları bulunmaktadır.
Konut kredisi faiz oranları için Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın yayınladığı “Bankalarca TL Üzerinden Açılan Kredilere (Konut) Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları” kullanılmakta olup, hane halkı harcanabilir gelirinin tespitinde ise Türkiye İstatistik Kurumu’nun güncel verilerinden yararlanılmaktadır.