Satıp Geri Kiralama Sale And Leaseback İşlemi
Emrah AYGÜL
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
emrahaygul@yahoo.com
İşletmeler varlıklarını çeşitli şekillerde finanse edebilmektedir. Bunlardan birisi de finansal kiralama işlemidir. Finansal kiralama, bir finansal kiralama sözleşmesine dayalı olmak koşuluyla, finansal kiralama kuruluşu (kiralayan) tarafından finansman sağlamaya yönelik olarak bir malın mülkiyetinin kira süresi sonunda kiracıya devredilmesi; kiracıya kira süresi sonunda malın rayiç bedelinden düşük bir bedelle satın alma hakkı tanınması; kiralama süresinin malın ekonomik ömrünün yüzde sekseninden daha büyük bir bölümünü kapsaması veya finansal kiralama sözleşmesine göre yapılacak kira ödemelerinin bugünkü değerlerinin toplamının malın rayiç bedelinin yüzde doksanından daha büyük bir değeri oluşturması hallerinden herhangi birini sağlayan kiralama işlemini ifade etmektedir.
Bugüne kadar finansal kiralama işlemi, esas olarak edinilmesi düşünülen bir varlığın finansmanı amacıyla kullanılmakta idi. Ancak 6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu uyarınca finansal kiralama sözleşmesinin tanımı değişmiştir. 13.12.2012 Tarihinde yürürlüğe giren bu Kanunun 18. maddesi uyarınca finansal kiralama sözleşmesi; “kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Bu tanımlamaya göre kiracı elindeki varlığı finansal kiralama şirketine satıp, tekrar finansal kiralama şirketinden aynı varlığı kiralayabilecektir. Bu durumda finansal kiralama şirketine satış yapan ve kiracı aynı işletme olacaktır. Böylece kiracı elindeki mevcut bir varlık ile finansman temin etmiş olacaktır. Dolayısıyla finansal kiralamanın amacı varlık için finansmanın ötesine geçerek, varlığı kullanarak finansmanı da içine almıştır. Madde gerekçesinde de bu değişiklik aşağıdaki şekilde ifade edilmiştir.
“…finansal kiralamaya konu olan malın, sadece üçüncü kişilerden değil, bizzat kiracıdan da temin edilebilmesine imkan getirilmiş, böylelikle uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi olan sat-geri kiralama işleminin yapılabilmesine imkan tanınmıştır.”
Uygulamayı örnek olarak şu şekilde özetleyebiliriz:
– A Şirketi elindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine satar ve parasını alır (Satış ve finansman).
– Finansal kiralama şirketi bu gayrimenkulü, A Şirketine finansal kiralama sözleşmesi ile kiralar (geri kiralama).
– Kira süresince finansal kiralama bedeli A Şirketi tarafından ödenir (kiranın ödenmesi).
– Finansal kiralama sözleşmesinin sonunda A Şirketi, gayrimenkulü tekrar finansal kiralama şirketinden satın alır(mülkiyete tekrar alınma).
Ancak bu yasal düzenlemenin vergi düzenlemeleri ile desteklenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde uygulama vergisel yükler sebebiyle pek mümkün olmayacaktır.
Örneğimize dönecek olursak işlemin vergisel kaygıları aşağıdaki gibi olacaktır.
- Satış aşaması : Tapu harcı, KDV ve Kurumlar Vergisi
- Finansal kiralama aşaması: KDV
- Mülkiyete tekrar alma: Tapu harcı ve KDV
Bu konudaki vergisel düzenlemelere ve gelişmelere aşağıda yer verilmiştir.
Gayrimenkulleri Finansal Kiralama Şirketine Satarken Düşük Oranlı Harç Uygulanacaktır
6361 Sayılı Kanunun 51. maddesi ile 492 sayılı Harçlar Kanununun Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu işlemleri” bölümünün yirminci fıkrasına eklenen aşağıdaki bent ile taşınmazın kiralayana devrinde binde 3,96 oranında harç öngörülmüştür.
“g) Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden (Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden (a) bendindeki oran ile bu bentteki oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.)Binde 3,96”
Gayrimenkulleri Finansal Kiralama Şirketinden Geri Alırken Harç Ödenmeyecektir
6361 Sayılı Kanunun 37/2. maddesi uyarınca satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.
Gayrimenkulün Finansal Kiralama Şirketine Satılmasından Elde Edilen Gelirin Kurumlar Vergisinden İstisna Edilmesini Öngören Yasa Teklifi Mecliste
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına 14.06.2013 tarihinde sunulan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi ile Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesinde yapılacak bir değişiklik ile taşınmazların; 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için %100 oranında kurumlar vergisi istisnası ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaması öngörülmektedir (Teklifin 32. maddesi).
Söz konusu teklif, Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesine ilave öngördüğünden, bu maddede istisna için belirlenen diğer şartların da (iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı hariç) taşınması gerekeceği tabidir.
Bunlardan önemli görülenler aşağıdaki gibi sıralanabilir.
– Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı (ki bu tutar karın tamamıdır) satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
– Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
Gayrimenkulün Finansal Kiralama Şirketine Satılmasında, Kiralanması ve Geri Alınmasında KDV İstisnası Öngören Yasa Teklifi Mecliste
Meclis Başkanlığına 14.06.2013 tarihinde sunulan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 17. maddesine yapılacak bir ilave ile 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devrinin KDV’den istisna edilmesi öngörülmektedir (Teklifin 28. maddesi).
Katma Değer Vergisi Kanununun 17. maddesine ilavesi düşünülen “istisna” hükmü “kısmi istisna” niteliğinde olduğundan, yasa gereği satışa konu olan gayrimenkul için yüklenilen vergiden daha önce indirim konusu yapılamayan kısım satışın gerçekleştiği dönem itibariyle hesaplanan KDV olarak beyan edilecek ve gider yazılacaktır.
Sonuç olarak 6361 Sayılı Kanun gerekçesinde de belirtildiği üzere, 6361 Sayılı Kanun ile finansal kiralamaya konu olan malın, sadece üçüncü kişilerden değil, bizzat kiracıdan da temin edilebilmesine imkan getirilmiş, böylelikle uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi olan sat-geri kiralama işleminin yapılabilmesine imkan tanınmıştır. Ancak varlıkların satıp geri kiralama işleminde kullanılabilmesi için vergisel özendirmelere de ihtiyaç vardır. Bu düzenlemeler yalnızca taşınmazlara yönelik olarak yapılmıştır. 6361 Sayılı Kanun düzenlenirken tapu harçları ile ilgili özendirmeler, Kanun içerisinde yer almıştır. Ancak kurumlar vergisi ve KDV Kanununda yapılması gereken düzenlemeler henüz yasa teklifi olarak TBMM Başkanlığına sunulmuştur.
Bu açıklamalara göre aşağıdaki çıkarımları yapabiliriz.
– İşletmeler varlıklarını, satıp geri kiralama yolu ile finansman sağlamak için kullanabilirler. Hatta özkaynakla ya da banka kredisi finansmanı ile satın aldıkları varlıkların finansmanını sonradan finansal kiralamaya çevirebilirler. Yani varlıkların finansmanında, finansal kiralamanın kullanılması artık yatırımdan sonra da mümkündür. Bu durum değişen koşullara göre yatırımcının finansman kararlarına esneklik kazandıracaktır.
-Ancak bu işlem için vergisel özendirmeler önemlidir.
– Bu varlıklardan yalnızca taşınmazlar için vergisel özendirmeler öngörülmüştür. Dolayısıyla varlıklar içerisinde yalnızca taşınmazların satıp geri kiralama işleminden yararlanması kanun yapıcılar tarafından istenmektedir.
– Taşınmazların satışı düşük oranda (binde 3,96 oranında) tapu harcına konu olurken, geri satın alınması tapu harcından istisna edilmiştir.
-Yasa teklifinde öngörülen özendirmelerde, yalnızca kurumlar vergisi mükellefleri için taşınmaz satışına yönelik kazanç (kurumlar) vergisi istisnası söz konusudur. Bu istisna için taşınmaz ticareti ve kiralanması ile uğraşılmaması ve kazancın 5 yıl boyunca dağıtılmadan fon hesabında tutulması gerekmektedir. Aslında Kurumlar Vergisi Kanununda var olan gayrimenkul satış kazancı istisnası genişletilmiştir. Gelir vergisi mükellefleri için herhangi bir kazanç (gelir vergisi) istisnası öngörülmemektedir.
– Yasa teklifinde öngörülen KDV istisnasında ise gelir ve kurumlar vergisi mükellefi ayrımı yapılmamıştır. Yine kurumlar vergisi istisnası için gerekli olan taşınmaz ticareti ve kiralanması ile uğraşılmaması koşulu burada yer almamaktadır.
– Anlaşılacağı üzere gelir vergisi mükelleflerinin taşınmazlarının satıp geri kiralama işlemi, yasa teklifi bu şekilde yasallaşırsa, iyi irdelenmelidir.
– KDV ve Kurumlar vergisi istisnası için öngörülen şartların birbirine benzer olması, özendirmeleri daha etkin kılacaktır. Yine ekonomik fayda ve vergi adaleti açısından düzenleme yapılırken gelir vergisi ve kurumlar vergisi mükellefleri arasında ayrım yapılmamasına özen gösterilmesi gerekmektedir. Aksi taktirde vergi dağılımında adaletsizliğe yol açılabilecek, beklenen ekonomik fayda sağlanamayabilecektir.