Doç.Dr.ALİ HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi / alihepsen@yahoo.com
REIDIN, Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile; Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli illerine ait 71 ilçe ve bunlara bağlı 481 mahalleyi refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirdiği çalışmasında 2013 yılı 1. yarı verilerini açıkladı. Biz araştırmacılar ve siz gayrimenkul üreten ve talep edenler açısından değerlendirdiğimizde önemli sonuçların karşımıza çıktığını gözlemliyoruz.
İlçe ve mahallelerin göreli sosyo-ekonomik derecelerini ve sıralamalarını gösteren detaylı çalışma, kullanılan değişkenler yardımıyla bölgeleri refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzeylerine göre sıralamaktadır. Buna göre;
- Refah Düzeyi için Satış Fiyatları ve Kira Değerleri: Bölgelerdeki refah düzeyinin belirlenmesi SED çalışmasının en önemli girdilerinden birisidir. İlçe ve mahalle düzeyindeki konutların ilgili dönemdeki ortalama metrekare satış fiyatları ile kira değerleri refah düzeyinin ölçümlenmesinde kullanılmıştır.
- Yaşanabilirlik Düzeyi için Nüfus ve Konut Yoğunluğu: TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verileri kullanılarak ilçe ve mahalle düzeyindeki nüfus ve konut yoğunluğu analiz kapsamına dahil edilmiştir. Yapılan çalışmalar sonucunda ilgili yoğunluk düzeylerinin yüksek olduğu bölgeler yaşanabilirlik açısından daha alt sıralarda iken, yoğunlukların düşük olduğu bölgeler daha üst sıralardadır.
- Kültürel Düzey için Eğitim Süresi ve Eğitim Seviyesi: TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerinden faydalanarak ilçe ve mahalle düzeyinde ortalama eğitim süresi ve eğitim seviyesi ilgili bölgenin kültürel düzeyinin belirlenmesinde analiz kapsamına önemli bir girdi olarak dahil edilmiştir.
Türkiye’nin A+ şehri İstanbul
2013 yılının ilk 6 ayının verilerini ortaya koyan SED raporuna göre, Türkiye’nin en pahalı, en yaşanır ve en eğitimli yani A+ mahallelerinde ilk üç şöyle sıralanıyor:
| Şehir | İlçe | Mahalle | Derece | Sıralama |
| İstanbul | Beşiktaş | Bebek | A+ | 1. |
| İstanbul | Beyoğlu | Gümüşsuyu | A+ | 2. |
| İstanbul | Beşiktaş | Etiler | A+ | 3. |
Kandilli, Arnavutköy ve Florya gibi bölgeler son 5 yıl içerisinde A derecesinden, A+ derecesine yükselirken, Türkiye’den A+ listesine giren İstanbul haricinde mahallenin olmadığı görülüyor. A derecesi ile listeyi takip eden 17. ve 18. mahalleler de İstanbul’un Şişli ve Beykoz ilçelerinden:
| Şehir | İlçe | Mahalle | Derece | Sıralama |
| İstanbul | Şişli | Harbiye | A | 17. |
| İstanbul | Beykoz | Acarkent | A | 18. |
Yükselen değerler: İstanbul, İzmir ve Adana
Üst sıralardaki bölgeler yerlerini korumakta daha dirençli olurken alt sıralardaki bölgelerde kıyasıya bir mücadele söz konusu.
Öyle ki, 2007 yılından bu yana derecelendirme çizelgesinde oldukça hızlı çıkış yapan mahalleler göze çarpıyor. Fikirtepe ve Sancaktepe bölgeleri bu özellik ile başı çekerken, Türkiye genelinde son 5 yılda hatırı sayılır oranda değer ve prestij kazanan mahallelerin başında gelenler şöyle sıralanıyor:
| Şehir | İlçe | Mahalle | Derece | Sıralamadaki Değişim |
| İstanbul | Sancaktepe | Abdurrahmangazi | B- | +70 |
| İstanbul | Kadıköy | Fikirtepe | C+ | +62 |
| İstanbul | Kartal | Soğanlık | B | +60 |
Geliştirilen bu tür çalışmalara sadece gayrimenkul geliştiricileri, yatırımcı ve danışmanlarından değil aynı zamanda banka, telekom, perakende ve hızlı tüketim şirketlerinin de ilgi göztermeleri gerekiyor. CRM departmanlarının müşteri segmentasyonu, önceliklendirme, bölgesel kategorizasyon çalışmalarında da kullanılmalı diye düşünmekteyim. REIDIN SED değerlerini (A+, A, A-, B+, B, B-, C+, C, C-) salt gayrimenkul fiyatları ile özdeşleştirmemek gerekir; zira değerler üzerinde eğitim süresi, eğitim seviyesi, nüfus ve konut yoğunluğu gibi değişkenlerin de etkin olduğunu söylemeliyiz.