Gayrimenkul Yatırım Fonları
Doç.Dr. Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi
alihepsen@yahoo.com
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin “katılım payları”, tasarruf sahiplerine satarak, tasarruf sahibinin kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkânını sağlayan yapılardır. Aslında gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcılara, bu imkânı tanıyarak, hem gayrimenkul pazarına anlamlı bir rekabet getirmesi düşünülmekte hem de ilgili katılım belgeleri ikinci piyasalarda satılacağından, sermaye piyasalarının gelişmesine katkıda bulunması planlanmaktadır.
3 Ocak 2014 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurumunun hazırladığı ve yürürlüğe koyduğu “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile birlikte ile ülkemizde gayrimenkul yatırım fonları ilk defa hukuki alt yapıya kavuşturulmuştur. İlgili tebliğ, fonların kurulmasına, faaliyetlerine, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esasları ayrıntılı olarak düzenlemektedir. Yurt dışında sıklıkla görülen ve daha çok kurumsal yerli ve küresel yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân sağlayan, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran, yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumlarıdır.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği incelendiğinde ilgili tebliğ ile birlikte;
- Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilecek olup, GYF katılma payları nitelikli yatırımcılara satılacaktır.
- GYF toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.
- Gayrimenkul yatırımları arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkul olabilecektir..
- GYF portföyündeki varlıkların, uluslararası uygulamalara paralel şekilde bağımsız bir portföy saklayıcısı tarafından saklanması gerekmektedir.
- GYF, sadece tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunmuştur.
- Fonların asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.
- Fonların süreli veya süresiz olarak kurulmalarına imkân tanınmıştır.
- Fon içtüzüğünde yer verilmesi kaydıyla portföyün gayrimenkul yatırımlarından oluşan bölümüne ilişkin performans ücreti alınmasına imkân sağlanmıştır.
- Gayrimenkul yatırımlarının değerlemesinin asgari olarak her takvim yılı sonu itibari ile Kurulca uygun görülen değerleme kuruluşlarınca yapılması zorunlu tutulmuştur.
Diğer taraftan, yurt dışında kurulmuş ve ülkemizde de faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım fonlarının faaliyet yapılanmasını incelediğimizde, bunların ülkemizdeki yeni dönem için kılavuzluk niteliğinde olacaklarını söylemek de mümkündür. Ülkemizdeki yabancı fonlara baktığımızda, gayrimenkul yatırımlarında öncelikle yatırım yapılacak ülkenin piyasa araştırması, birim satış fiyatlarının gözlenmesi, ülke ekonomisinin gidişatı ve ülke politikalarını göz önüne alınması gibi birçok araştırma neticesinde en az riski ve en çok getiriyi sağlayacak şekilde yatırım yapmayı hedefledikleri görülmektedir.
Türkiye’deki gayrimenkul piyasalarına fon sağlayarak giren şirketlerin yapılacak projeye göre 2 ile 3 yıl (bu süreye deneme süresi de denilmektedir), büyük projelerde ise 5 ile 7 yıllık (doyum süresi de denir) bir dönemin sonunda o projeden çıkmayı planladıkları görülmektedir. Bu durum ilgili bölgenin hızla gelişmesi ile birlikte uzun zamanda doyuma ulaşmasına da sebep olmaktadır. Ayrıca, artan gayrimenkul fiyatlarının ve kira artışlarının ülke milli gelir düzeyinin üstüne çıkması, o bölgede yatırım yapılmasının zorlaşmasına ve yeni yatırım bölgelerine kayılmasını da doğurmaktadır.
Yazımızda da belirttiğimiz gibi, gayrimenkul yatırım fonlarının ülke ekonomisine katkısı oldukça büyüktür. Yapmış oldukları yatırımlarla girmiş oldukları bölgeyi canlandırmakta ve gelişimini sağlamaktadırlar. Diğer taraftan, fonların gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile karşılaştırıldıklarında yatırımcılara daha avantajlı bir yapı sunması da beklenmektedir. Özellikle GYO’ların kurumlar vergisinden istisna tutulmasındaki temel beklenti yeni yatırım yapmaları ve elde etmiş oldukları satış ve kira gelirlerini yatırımcılarla temettü şeklinde paylaşmalarıdır. GYO’ların temettü verimlerini incelediğimizde diğer sektörlere kıyasla göreli olarak düşük kaldıklarını, GYF’larının ise bu boşluğu doldurabileceklerini söylemek mümkündür.