Doç.Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi
Öğretim Üyesi
alihepsen@yahoo.com
Optimizasyon, bir sistemde var olan kaynakların (işgücü, zaman, sermaye, süreçler, hammaddeler, kapasite, donanım gibi) en verimli şekilde kullanılarak belirli amaçlara (maliyetin en azaltılması, kârın en çoklanması, kapasite kullanımının en yükseltilmesi ve verimliliğin en çoklanması gibi) ulaşmayı sağlayan bir yöntem olarak tanımlanmaktadır. Optimizasyonda modelleme ve çözümleme iki önemli bileşen olarak nitelendirilmektedir. Modelleme gerçek yaşamda karşılaşılan problemin matematiksel olarak ifade edilmesi; çözümleme ise bu modeli sağlayan en iyi çözümün elde edilmesini kapsamaktadır.
Daha basit düzeyde açıklanacak olursa, örneğin her sabah işe gitmek için kullanılan rotalardan en çabuk olanını bulmak bir optimizasyon problemidir. En çabuk rotayı seçmek için hangi yollar kullanılmalı, bu yollar ne kadar sürede yol katledilir gibi soruların cevaplarına ihtiyaç vardır. İşte tüm bu soruların cevabını optimizasyon probleminin çözüm kümesi verecektir. Bu problemin çözümünde, işe gitmek için kullanılan rotada harcanan zamanı minimize eden optimum yol tercihleri elde edilmiş olacaktır.
Optimizasyon problemlerinde, ilişki kurulmak istenen değişkenler arasında her zaman belirli bir fonksiyona erişilemeyebilir. Bu durumlarda, “A” ile gösterilen ve yardımcı model adı verilen tek değişkenli ya da çok değişkenli bir matematiksel model oluşturmak gerekmektedir. Bu yardımcı model gerçekte var olan ve tam olarak şekli bilinmeyen ilişki fonksiyonunun bir temsilidir. Gerçek fonksiyon bilinmediği için temsili fonksiyon olan yardımcı model ile her girdi değeri için yanıt değerleri oluşturulur. Karmaşık bir fonksiyonun yapısını ortaya çıkarmak gibi çok uzun ve zahmetli bir iş yapmak yerine daha kısa ve pratik bir yol izlenir. Oluşturulan bu model, bazı optimizasyon algoritmaları aracılığıyla çözülerek optimum değerlere ulaşılabilir. (Olgun AYDIN, Kriging Metamodelleme Tekniği ve Bir Uygulaması, YL. Tezi, 2013, İzmir)
Konut yatırımlarında kira getirisi gayrimenkulün değerinin yıllık brüt kira getirisine oranı olup, konut yatırımlarında optimizasyon ise, sadece sermaye kazancı (alım-satım arasındaki fark) ile yetinmeyip uzun vadede düzenli kira geliri elde etmek amacıyla konut yatırımlarını tercih eden kişiler açısından üzerinde önemle durmaları gereken bir çözümleme olduğu söylenebilir. Konut kira getiri optimizasyonunda, konutların özelliklerinin brüt kira getiri oranlarını ne düzeyde açıkladığına dair bir model bulunmadığından yardımcı model adı verilen çok değişkenli bir matematiksel model oluşturmak gerekmektedir. Bu model oluşturulduktan sonra, modelin yapısına en uygun optimizasyon algoritması seçilerek, brüt kira getiri oranını maksimum yapan konut özellikleri tespit edilebilmektedir. Bu yapı içerisinde konutun değerine ve kirasına etki eden içsel ve dışsal unsurlar şeklinde birinci grup olarak gayrimenkulün niteliğine ilişkin özellikler (oda sayısı, kullanım alanı, tuvalet/banyo sayısı, balkon sayısı, ısınma durumu, bina yaşı, inşaat kalitesi, bahçe büyüklüğü, otopark durumu, apartman dairesi ya da müstakil mülk olma durumu vb. özellikler); ikinci grup olarak, gayrimenkulün coğrafi ve konum olarak özellikleri ile sosyo-ekonomik durumla ilişkili olan çevresel faktörler (mevki, manzara, toplu taşımaya yakınlık, iş merkezine olan uzaklık, çevrede alışveriş merkezinin bulunması, hane halkı gelir seviyesi, bölgedeki suçluluk oranı, trafik gürültüsü, hava kirliliği, su kirliliği, komşuların ekonomik durumu, kiralanabilirlik, okul ve hastane gibi kurumlara yakınlık vb. özellikler) sayılabilir.
Örnek olabilmesi açısından REIDIN gayrimenkul bilgi platformundan alınan veriler ışığında, İstanbul ve Ankara’nın bazı mahallerine yönelik yatırımcılarına en yüksek brüt kira getirisini sunan bölgeler aşağıda sıralanmıştır.
| İlçe-Mahalle |
Oda Sayısı (Salon Hariç) |
Banyo |
Bulunulan Kat |
Binada Toplam Kat |
Bina Yaşı |
| Kadıköy-Göztepe |
2 |
1 |
3 |
3 |
5 |
| Kadıköy-Bostancı |
1 |
1 |
0 |
4 |
1 |
| Beylikdüzü-Adnan Kahveci |
2 |
1 |
1 |
18 |
0 |
| Keçiören-Etlik |
2 |
1 |
1 |
4 |
0 |
| Kadıköy-Suadiye |
1 |
1 |
3 |
5 |
3 |
Kaynak: REIDIN
Tabloya göre, Temmuz 2015 dönemi verilerinden hareketle, Kadıköy Göztepe mahallesinde 5 yaşında bir binada 2 oda 1 salon konutun kira getirisi ilgili bölge sınırları içerisinde diğer kiralık konutlara kıyasla daha yüksek kira getirisi sunarken; İstanbul’un bir başka bölgesi Beylikdüzü Adnan Kahvesi Mahallesinde ise 18 katlı bir binanın giriş katından elde edilen yıllık brüt kira getirisinin ilgili konutun satış fiyatına olan oranının yine bölgenin en yüksek kira getirisini sunduğu söylenebilir.
Veriye ilişkin detay bilgiler söz konusu olduğu müddetçe, yatırımcıların brüt kira getirilerine yönelik optimizasyon çözümlemeleri yapmaları ve yatırımlarını bunu da dikkate alarak yönlendirmeleri mümkündür.