Kent merkezleri toplumun her kesimini bir araya getiren ve kaynaştıran, ekonomik aktivitenin yoğunlaştığı ve yüzyıllar içinde oluşan kültürel mirası sergileyen cazibe merkezleridir. Ancak kent merkezleri bu cazibelerini koruyamamaktadır.
Kentler kontrolsüz bir şekilde yayılmakta, kent merkezlerini oluşturan yerleşimlerde nüfus azalmaktadır. İstanbul, Ankara ve İzmir’in 2009-2014 yılları arasındaki nüfus değişimi kent merkezi olarak niteleyebileceğimiz ilçe veya mahalle gruplarının nüfusunun il genelindeki atışa rağmen azaldığını göstermektedir. (bk. şekil 1) Hanehalkının alım gücünün yükselmesi, tüketim alışkanlıklarının değişmesiyle gayrimenkul piyasasının canlanması, arsa fiyatlarının merkezden uzaklaştıkça görece düşüklüğü, imar rantlarının cazibesi, etrafı çevrili, güvenli, içinde çeşitli fonksiyonları bir arada sunan yeni yaşam alanlarına olan ilgi gibi bazı faktörler şehirlerin dışa doğru yayılmasında rol oynamaktadır. Meseleyi erişilebilirliği artırmak olarak değil trafiği azaltmak olarak gören, sadece yolların kapasitesini artırmaya odaklanarak uzun vadede trafik sorununu yeniden üreten ulaşım politikaları ve özel menfaatleri kollayan imar politikaları, şehirlerin kontrolsüz bir biçimde yayılmasını hızlandırmaktadır. Şehirlerde büyük bir yatakhaneyi andıran konut alanları, sanayi bölgeleri, şehir hastaneleri, okul kampüsleri, tematik alışveriş merkezleri, büyük rekreasyon alanları gibi farklı işlevler dev boyutlarda sunulmakta, işlevler arasındaki mesafeler artmakta, otomobil vazgeçilmez hale gelmekte, insan ölçeği kaybolmaktadır.
Kent merkezleri lüks yaşam alanlarına dönüşmektedir. Küçük işletmeler yüksek emlak fiyatlarıyla baş edememekte, tarihi işletmeler5 kapanmakta, sosyal çeşitliliği gözetmeyen kentsel dönüşüm politikaları imar rantı yüksek merkezi alanlarda yüksek gelir gruplarına özel yaşam alanları oluşturmaktadır. Sonuç olarak kent merkezleri ya tenha, güvensiz çöküntü alanlarına ya da ortak yaşam alanlarının kısıtlandığı yalnız yüksek gelir gruplarına odaklanan rezidans, plaza, alışveriş merkezi üçlüsünün oluşturduğu “kurtarılmış” alanlara dönüşmektedir.
AVM’ler kent merkezlerinin yaşadığı gerilimin temel aktörlerinden biridir. Türkiye’de kişi başı AVM metrekare büyüklüğü Avrupa ortalamalarının altında olsa da Avrupa pazarında yeni açılan AVM metrekare büyüklüğü açısından Rusya’dan sonra ikinci sırada gelmektedir. 6 Türkiye’deki AVM’lerin ortalama büyüklüğü Avrupa, Kuzey Amerika ve Dünya ortalamalarının üzerindedir.7 Özellikle şehir merkezleri dışındaki devasa AVM’ler insan akımlarını çekerek insanların kent merkezine ticari, sosyal veya kültürel ihtiyaçlar için gidişini engellemektedir. Şehir merkezindeki AVM’ler makul bir büyüklüğe kadar kent merkezine canlılık katarken irileştikçe kent merkezinin canlılığını sağlayan sokak, cadde, meydan, park, restoran, mağaza vb.’yi kendi içine alarak adeta yutmaktadır. 2014 yılında Ankara Güvenlik Caddesi ve çevresindeki 68 farklı iş kolunda faaliyet gösteren esnaf “Bu mahallede ne aradınız da bulamadınız, açık ve temiz havada dolaşarak alışveriş yapın” diye vatandaşlara feryat etmiş ve tek eksiklerinin el ele vermek olduğunu, mahalle esnafı ve sakinleri olarak ele ele verip AVM’ler gibi kampanyalar düzenleyerek mahalle sakinlerini mahalledeki esnaftan alışveriş yapmaları için teşvik etmek istediklerini belirtmişti.8 Ankaralı esnafın bu feryadı aslında şehir merkezlerinde ekonomik ve sosyal aktivitenin yoğunlaştığı semt ve caddelerin AVM’ye dönüşmeden ama AVM’lerdeki ortak hizmet ve altyapı avantajlarından faydalanarak cazibesini artırabileceğinin ipuçlarını içermektedir.