Konutlarda KDV İndirimi Uygulaması ve KDV İadesinin Genel Esasları
Mahmut Bülent YILDIRIM
Yeminli Mali Müşavir
b.yildirim@vdd.com.tr
Ekonominin lokomotif sektörü olan inşaat sektörüne yönelik olarak konut teslimlerindeki katma değer vergisi oranlarında indirime gidilmiştir. Çok isabetli ve yerinde bir karar olmakla birlikte aşağıda ayrıntılarına yer vereceğimiz üzere geçici bir uygulamadır ve temennimiz kalıcı olması yönündedir. Bu yazımızda konut teslimlerinde uygulanan KDV oranlarında yapılan değişikliklere tarihsel süreç içinde yer verildikten sonra konut teslimlerinde KDV iadesinin genel esasları ele alınacaktır.
II- Konut Teslimlerinde KDV Oranı
Bilindiği üzere, katma değer vergisinin kanuni oranı % 10 dur ve bu oran katma değer vergisi kanunun 28. maddesiyle düzenlenmiştir. Aynı maddede Bakanlar Kuruluna bu oranı dört katına kadar artırmaya, % 1 e kadar düşürmeye, konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetki verilmiştir.
Bu yetkiye istinaden, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile, 30 Aralık 2007 tarihinden itibaren katma değer vergisi oranları;
– net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinde % 1,
– işyeri teslimlerinde ise % 18 oranında uygulanmaktaydı.
Daha sonraki bir Bakanlar Kurulu Kararına göre yapılan düzenleme ile, Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerdeki (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen ;
– Arsa metrekare birim değeri 500 TL. ‘ye kadar olan konutlarda (dâhil) %1
– Arsa metrekare birim değeri 500 TL. ve 999 TL (dahil) ye kadar olan konutlarda %8
– Arsa metrekare birim değeri 1.000 TL. ve üstü konutlarda KDV oranı %18 olarak tespit edilmiştir.
– 150 m² ve üstü konutlarda ise katma değer vergisi oranı %18 olarak uygulamaya devam etmiştir.
Söz konusu düzenleme 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla alınmış olup 01.01.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan konutlara uygulanacaktır.
Görüleceği üzere konut teslimlerinde 150 m² hesabı, KDV oranının uygulanması ve dolayısıyla da KDV iadesi talep edilebilmesi yönünden büyük önem arzetmektedir. Ayrıca, konutlardaki indirimli KDV oranı uygulaması alıcılara yüzde 7 ilâ 17 arasında bir fiyat avantajı, müteahhitlere ise KDV iadesi yoluyla fazla konut satma imkânı sağlıyor. Konutlarda net alan olan 150 m² hesabı yapılırken Mali İdare ile mükellefler arasında daha doğrusu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında görüş farklılıkları ortaya çıkmaktaydı. Bu sorun, Maliye Bakanlığı ile Çevre Bakanlığı’nın 150 metrekarelik net alanın hesabının birbirinden farklı tanımlamasından kaynaklanmaktadır. Bağımsız bölüm net alanına ilişkin son değişiklik Çevre Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine 01.06.2013’ten itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bentle yapılmış, bu değişiklikle konutlarda 150 metrekarelik net alan hesabı tamamen değiştirilmiş ve KDV Tebliğleri uyarınca net alan hesabına dâhil edilen birçok alan, net alan hesabının dışına çıkarılmıştır.
Yapılan tanım, “Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez.” Şeklindedir.
Bu durum ise konutlara uygulanacak KDV oranının yüzde 18’den yüzde 1 veya 8’e inmesine, ayrıca KDV iadesi talep edilebilmesine yol açmıştır. Ancak bu teknik düzenlemeye rağmen Maliye bu tanımı dikkate almamış ve birçok mükellefin mağduriyetine yol açılarak konu ihtilaflı hale gelmiştir. Konu ile ilgili olarak Danıştay 4. Dairesi, konutlarda net alanın hesabı konusunda KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “III/B-2.1.3. Net Alan” alt başlıklı bölümünün yürürlüğünü durdurdu. Bu karara itiraz eden Maliyenin başvurusuna istinaden Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 25.3.2015 tarihli ve YD. İtiraz No:2015/5 sayılı Kararı ile, Maliye Bakanlığı’nın yürütmenin durdurulması kararına karşı yaptığı itiraz talebini, ileri sürdüğü iddiaları kararın kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulmayarak reddetti. Bunun üzerine Maliye Teşkilatı da gerek hukuka uymak gerekse uygulamada yaşanan mağduriyetleri önlemek amacıyla bu konuda 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutların net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılması gerektiği konusunda yazılı talimat vermiştir.
Konut teslimlerinde uygulanacak olan katma değer vergisi oranlarıyla ilgili en son düzenleme 08.09.2016 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik yapılmasına ve 4760 Sayılı Özel Tüketim Vergisi Kanununa Ekli (I) Sayılı Listede Yer Alan Bazı Mallarda Uygulanan Özel Tüketim Vergisinin Belirlenesine Dair Karar” ile yapılmış olup söz konusu kararla, KDV oranlarının belirlendiği 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına “Geçici 2. Madde “ eklenmiştir.
Madde hükmüne göre;
“Geçici madde 2-(1) Bu kararın 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranına tabi konutların, 31.03.2017 tarihine kadar (Bu tarih dâhil) teslimlerinde, aynı fıkranın (c) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır.”
Böylelikle, teslimleri % 18 e tabi olan konutlarda KDV oranı 31.03.2017 tarihine kadar %8’olarak uygulanacaktır.
III- İnşaatta KDV İadesinin Genel Esasları
Son düzenlemeyle birlikte inşaatta katma değer vergisi oranı, indirimli oran haline gelmiş bulunmaktadır. Bilindiği üzere, KDV Uygulama Genel Tebliği uyarınca, 3065 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar Kurulunca vergi oranları indirilen teslim ve hizmetler dolayısıyla yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen sınırı aşan kısmı, mükellefe iade edilebilir.
– İndirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV iade alacakları, mükellefin kendisine ait; ithalde alınanlar da dâhil vergi borçlarına (ÖTV Hariç), sosyal sigorta primi borçlarına ve (% 51) veya daha fazla hissesi kamuya ait kuruluşlardan temin ettikleri elektrik ve doğalgaz borçlarına mahsup edilebilecektir.
– İndirimli orana tabi işlemleri bulunan mükellefler, bu işlemleri nedeniyle yüklendikleri ve indirim yoluyla telafi edemedikleri için yılı içinde mahsuben iadesini talep edecekleri KDV tutarını aylar itibarıyla ve kümülatif olarak hesaplarlar. İade talebinin, ilgili vergilendirme dönemleri itibarıyla indirimli orana tabi tüm işlemleri kapsaması gerekmekte olup, işlemlerin ayrıştırılıp sadece bir kısmına yönelik hesaplama yapılması ve bu şekilde iade talep edilmesi mümkün değildir.
– İndirimli orana tabi konut teslimleri dolayısıyla katma değer vergisi iadesi yapılabilmesi için, konut tesliminin gerçekleşmesi şarttır. Konut teslimi olmadan iade talebinde bulunulması mümkün değildir. İnşaat devam ederken tapuya tescil edilerek konut satışları olsa dahi, henüz konutun teslimi yapılamadığından, bu satışın teslim kapsamında değerlendirilmesi ve iadeye konu edilmesi mümkün değildir.
– Hesaplamaya her yılın Ocak ayı itibarıyla başlanır. Ay içindeki iade hakkı doğuran işlemin bünyesine giren vergiden, işlem dolayısıyla (% 1) veya (% 8) oranı uygulanarak hesaplanan KDV düşülür ve ay içi itibarıyla “iadeye esas KDV” tutarına ulaşılır.
– İade talebi en erken izleyen yılın Ocak dönemine ait olup Şubat ayı içinde verilecek, en geç Kasım dönemine ait olup Aralık ayı içinde verilecek KDV beyannameleri ile yapılabilecektir.
– İndirimli orana tabi mal teslimi ve hizmet ifası ile ilgili olarak yüklenilen ve indirimle giderilemeyen KDV tutarının belli bir sınırı aşan kısmı Maliye Bakanlığı’nca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde mükellefe iade edilebilmekte, 2016 yılında 20.600 TL yi aşan iadeler mükellefe iade edilebilecektir.
– İndirimli orana tabi işlemlerden doğan iade tutarının hesaplanmasında, önce işlemin bünyesine doğrudan giren harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler dikkate alınır, daha sonra ilgili dönem genel yönetim giderleri için yüklenilen vergilerden pay verilir. Bu şekilde hesaplanan tutarın, iade edilebilir vergi tutarının altında kalması halinde, en fazla aradaki farka isabet eden tutar kadar amortismana tabi iktisadi kıymetler (ATİK) dolayısıyla yüklenilen vergilerden iade hesabına pay verilebilir. İndirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi işlemlerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmez.
– Konut teslimlerinde satılan ve arsa sahibine verilen dairelerin satış bedellerinin piyasa fiyatlarıyla, uyumlu olması veya fiyat farklarının izah edilebilir olması gerekmektedir Ayrıca konut satışlarında banka kredisi kullanılması durumunda, banka kredilerinin alındığı tutarlar ile satış fiyatlarının da uyumlu olması gerekmektedir.
– Konut teslimlerinden doğan katma değer vergisi iade hesabında net alan tespiti çok önemli bir husus olup bir önceki bölümde de belirttiğimiz üzere Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 25.3.2015 tarihli ve YD. İtiraz No:2015/5 sayılı Kararı ile, KDV tebliğinin ilgili bölümünün yürütmesini durdurması ve bunun üzerine de Gelir İdaresi tarafından bu hususun dikkate alınması yönünde yazışma yapılması neticesinde geçici bir çözüme ulaşılmış bulunmaktadır. Tebliğin ilgili bölümünün Gelir İdaresi tarafından yeniden düzenlenmesi neticesinde kalıcı bir çözüme ulaşılacaktır.
IV-Sonuç
08.09.2016 tarihli Bakanlar Kurulu Kararıyla metrekaresine bakılmaksızın, konut teslimlerinde %18 olarak uygulanmakta olan KDV oranı 31.03.2017 tarihine kadar %8 olarak uygulanacaktır. Böylelikle aynı bölgede bulunan fakat farklı katma değer vergisi uygulaması neticesinde haksız rekabete yol açan düzenlemeden vazgeçilmesi yerinde olmuştur.
Ayrıca sektörün toplam ekonomi içerisindeki payına baktığımızda piyasayı canlandırma açısından da çok yerinde bir karar olup bunun tarihinin uzatılması ya da sürekli hale getirilmesi daha isabetli olacaktır. Gayrimenkul sektöründe memnuniyetle karşılanan bu indirim konut satışlarını olumlu yönde etkileyerek konut stoklarını azaltması beklenmektedir.
Bu çalışmada konut sektöründe uygulanmakta olan katma değer vergisi oranları ele alınmış olup ayrıca inşaatta indirimli oranda katma değer vergisi uygulamasına ana hatlarıyla değinilmiştir.
Kaynaklar
— 3065 Sayılı KDV Kanunu
— KDV Uygulama Genel Tebliği
— gib.gov.tr
— www.dt-audit.com/yazar/maliye-inadından vazgeçti