Kentsel Dönüşümde Dışsal Finansal Kaynak Çözümleri
Doç. Dr. Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi
Öğretim Üyesi
alihepsen@yahoo.com
- Tahvil gibi uzun vadeli temel borçlanma araçlarının ihracı,
- Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı/ Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şeklinde kurumsallaşıp halka arz yoluyla yatırımcılardan kaynak ihtiyacının sağlanması ya da
- Uluslararası kuruluşlardan fon temin edilmesi şeklinde ifade edilebilir.
Dışsal Kaynak Çözümlerinde Sermaye Piyasasının Rolü
Dışsal kaynak sağlanması hususunda mevcut hukuksal uygulamalar ve deneyimler ele alındığında sermaye piyasaları içerisinde iki yapının finansman modeli olarak öne çıktığı söylenebilir. Bunlardan ilki kentsel dönüşüm modeli kapsamında finansman ihtiyacının belediyenin tahvil ihraç ederek sağlamasıdır. Tahvil finansmanının, uzun vadeli bir yabancı kaynak temini olması nedeniyle, genellikle yıllara yaygın ve büyük ölçekli yatırım harcamaları bulunan kurumlar tarafından kullanılması daha uygun görülmektedir. Bu duruma ise daha çok mali güç ve itibari nispeten daha fazla olan büyükşehir belediyeleri uygundur. Ülkemizde her ne kadar bugüne kadar mahalli idarelerce tercih edilmemiş de olsa tahvil yoluyla borçlanmaya ilişkin yeterli hukuki altyapı mevcut bulunmaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun borçlanmaya ilişkin 68’nci maddesi belediyelerin görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla tahvil ihraç edebilecekleri ve tahvil ihracının yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için ilgili mevzuat hükümleri uyarınca yapılacağı belirtilmiştir. Ülkemizde, 1990’lı yılların başında Ankara Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesinde bu yöntem kullanılmıştır. Projenin yöneticilerinden olan Belediye yaptığı çalışmalara yurtdışına tahvil ihraç ederek yabancı kaynaklardan finansman sağlamıştır. Amaç, ilk etabın, tahvil kaynağı ile gerçekleştirilmesi ve daha sonra gelir getirici yatırımların pazarlanması sonucunda, borcun ödenmesi ve diğer etaplardaki yatırımların da, piyasa koşullarında cazip hale getirilmesidir.
Burada belirtilen uygulamalar içerisinde dışsal finansman modeli olarak kentsel dönüşüm modeline uygun olabilecek bir diğer sermaye piyasası alternatifi, yasal altyapıya sahip şekliyle “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” modelidir. Burada ifade edilen ve altyapı hizmet ve yatırımlarının finansmanı için kullanılabilecek araçlardan olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, hisse senetlerini halka arz edip borsada işlem görerek veya hisse senetlerini yatırımcılara doğrudan satarak fon temin eden ve altyapı projelerine yatırım yapan bir anonim şirkettir. İlgili yönetmeliğinde tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri altyapı yatırım ve hizmetler ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projelere yatırım yapabilen Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına çeşitli vergi avantajları da sağlanmıştır. Bu kapsamda ilgili kurumlar, kurumlar vergisinden muaftır; hisse senetlerini satın alan yatırımcılarının ise elde edecekleri temettülerde stopaj sıfırdır.
Altyapı Yatırım ve Hizmetlerinin Kapsamı
Dışsal Kaynak Çözümlerinde Uluslararası Kuruluşlardan Fon Temin Edilmesi
Sermaye birikiminin olmadığı ve gelirlerin cari giderleri karşılamaya yetmeye çalıştığı bir ortamda yerel yönetimlerin hizmet ve altyapı iyileştirmelerine yönelik geliştirdiği büyük projelere finansman kaynağı yaratmak problem olmaktadır. Sıklıkla karşılaşılan bu dar boğazı aşmanın en geçerli yollarından biri yerel yönetimlerin dış borçlanmasıdır. Dış borçlanma, dış finansman sağlayan yabancı ülkelerce oluşturulan birlikler, resmi finansman fonları, uluslararası ve bölgesel kuruluşlar ile uluslararası sermaye ve finansman piyasalarında faaliyet gösteren yatırım bankaları da dâhil olmak üzere bankalar, satıcı veya alıcı kredisi sağlayan kuruluşlar ile firmalardan yapılan borçlanmalardır. Belediyeler cari giderleri dışında kalan harcamaları için dış borçlanma yapabilirler. Bu noktada özellikle kentsel dönüşüm modelleri gibi büyük finansman desteği gerektiren projeler için ülke dışındaki alternatiflerin dikkatle değerlendirilmesi önem kazanır. Bu alternatiflerin başında ise Dünya Bankası, Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) ve Avrupa Yatırım Bankası (EIB) gibi uluslararası kuruluşlar gelmektedir.
Dünya Bankası
Dünya Bankası’nın Türkiye ile kurduğu ortaklığın stratejisi, sürdürülebilir ve kapsayıcı ekonomik büyümeyi sağlayacak yapısal politikalara finansman desteği sağlamaktır. Ana başlıklar altında Dünya Bankası’nın Türkiye’de desteklediği projeler ekonomik büyüme, Avrupa Birliği uyum süreci, finans sektörü, rekabet gücü ve özel sektörün gelişmesi, emek piyasası, yoksulluk ve sosyal koruma, eğitim, sağlık, enerji ve iklim değişikliği, çevresel yönetim ve belediye hizmetleri ve afet önleme ve yönetimi olarak alt başlıklar altında özetlenebilir. Kentsel yenileme ve gelişim projelerinin finansmanı söz konusu olduğunda yoksulluk, sosyal koruma, çevresel yönetim, belediye hizmetleri ile afet önleme ve yönetimi başlıkları altında desteklenmiş projelerin incelenmesi önem kazanmaktadır. Örneğin, 2009 yılında İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile imzalanan İstanbul Belediyesi Altyapı Projesi anlaşması kapsamında 2010-2014 yılları arasında sağlanmak üzere 336 milyon ABD doları tutarında bir kredi sağlanmıştır. Projenin temelinde katı atık yönetimi, göllerin temizlenmesi ve iyileştirilmesi, belediye hizmetlerinin risk ölçümü, altyapılarının güçlendirilmesi ve itfaiyenin geliştirilmesi gibi konular yer almakla birlikte, pilot kentsel dönüşüm programı başlığı altında kentsel dönüşüm programının fizibilite çalışmalarının ve küçük ölçekli risk haritalarının çıkarılması için finansman desteği de aynı proje kapsamında sağlanmıştır. Ayrıca, İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin 2012 yılında Uluslararası Finans Kurumu (IFC)’ndan aldığı 59 milyon dolarlık kredi de göz önüne alındığında yerel ekonomik kalkınma ve kamu güvenliğinin arttırılması konusunda ciddi katkıları olacak olan kentsel yenileme projelerine Dünya Bankası kaynaklarından finans desteği ulaşılabilir bir hedef olarak karşımıza çıkmaktadır.
Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD)
Türkiye’deki faaliyetlerine 2008 yılında başlayan Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası bu süre içinde ülkede ulaşım, çevre, KOBİ’ler, enerji ve sağlık gibi oldukça çeşitli sektör ve konuda projelere finansman desteği sağlamıştır. Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası, ekonomideki üreticileri ve piyasaları güçlendirmek, rekabeti ve yeniliği arttırmak, hukuk ve düzenleyici çevreyi geliştirmek, özel sektör finans kuruluşlarının sağladığı finansman için alternatif teşkil etmemek, diğer bir deyişle onlarla rekabet etmemek ve şeffaflık gibi ilkelere sahiptir.
Banka;
- Piyasa ekonomisini güçlendirmek, rekabet ve yeniliği özendirmek, hukuki ve düzenleyici çerçeveyi güçlendirmek,
- Özel sektör finans kuruluşlarının sağladığı uygun koşullu kaynakların yerini almamak,
- Gerçekleştirilebilir finansman paketlerinde yer almak ve makul risk/geri ödeme oranını gözetmek, prensipleri doğrultusunda faaliyet göstermektedir.
Bankanın kredi olanakları sağladıkları müşterileri arasında ticari bankalar, belediyeler ve KOBİ’lerin başı çektiği pek çok işletme yer almaktadır. Sağladıkları finansman alternatifleri hem borçlara hem de sermayelere doğrudan destek verebilmektedir.
İş Bankası 31 Mart 2015 tarihinde Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası’ndan 60 milyon dolar, Temiz Teknoloji Fonundan ise 15 milyon dolar olmak üzere toplamda 75 milyon dolar fon sağlamış ve bunu “Konutlarda Enerji Verimliliği Finansman Kredisi Programı” çerçevesinde konutlarda enerji verimliliği sağlayan kredilerin finansmanında kullanacağını belirtmiştir.
Avrupa Yatırım Bankası (EIB)
Avrupa Yatırım Bankası, Avrupa Birliğinin finans kurumudur ve Birliğin hedeflerini gerçekleştirmesine yardımcı olacak yatırımların finanse edilmesi amacıyla kurulmuştur. Türkiye’nin kalkınmasını ve AB ile bütünleşmesini 1960’ların ortalarından beri desteklemektedir. Banka özellikle KOBİ’lerin desteklenmesi, ulaşım, çevre ve enerji projeleriyle ilgilenmekte olup, bunların yanı sıra deprem riskini azaltmaya yönelik projelere de finansman desteği sağlamaktadır. Bu kapsamda, Avrupa Yatırım Bankası’nın finansman sağladığı projelerden kentsel gelişim ve yenilemeyi ilgilendiren konularla ilgili olanların incelenmesi potansiyel finansman desteği konusunda fikir verecektir. Örneğin, 2012 Aralık ayında onaylanan 300 milyon Avroluk kredi, Türkiye Cumhuriyeti Devleti’ne verilmiştir ve konusu İstanbul’daki depreme dayanıksız binaların yenilenmesidir. Projenin tanımında bu proje kapsamındaki güçlendirmenin ya da gerekirse yenilemenin özellikle kamu binalarının (okul ve hastane gibi) depreme karşı dayanıklı hale getirilmesi için finanse edildiği belirtilmektedir.
Avrupa Kalkınma Bankası’nın kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı konusunda sağladığı desteği göstermesi açısından İş Bankası’na 9 Mayıs 2014 tarihinde imzalanarak sağlanan 200 milyon Avroluk krediyi de incelemek faydalı olacaktır. Finansmanın amacı İş Bankası’na sağlanan AYB Fonlarının Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm projelerinde mevcut konutların ciddi ölçüde iyileştirilmesi veya değiştirilmesi suretiyle Türkiye’deki konut binalarının depreme karşı direncini güçlendirmesidir.