Arsa Karşılığı İnşaat İşleri KDV
Cihangir ÖZKÖK
Yeminli Mali Müşavir
cihangirozkok@hotmail.com
06 Nisan 2018 tarihinden itibaren yapılan teslimlere uygulanmak üzere yürürlüğe giren 7104 Sayılı Kanunla, Katma Değer Vergisi Kanununda önemli bazı düzenlemeler yapılmıştır. Bunlardan birisi de “Arsa Karşılığı İnşaat” işlerine ilişkindir. Bu konu ile ilgili Katma Değer Vergisi Kanununun iki ayrı maddesine yeni hükümler eklenmiştir. Kanunun 2. Maddesine eklenen 5 nolu fıkrada şu hükümler yer almaktadır:
“Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.”
Kanunun 27. maddesine eklenen fıkra ise şu şekildedir:
“6. Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”
Yeni düzenleme ile arsa karşılığı inşaat işlerinde ortaya çıkan ihtilaf; hem arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin emsal bedelinin tespiti, hem de müteahhit ve arsa sahiplerince yapılan karşılıklı teslimlerin mahiyetinin bizzat Kanunla belirlenmesi ile giderilmiştir.
06 Nisan 2018 tarihinde yürürlüğe giren yeni uygulamada, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi ile müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi, iki ayrı teslim olarak tanımlanmıştır. Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin bu işin ticaretini yapması(sürekli olarak) halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimleri KDV’ye tabi olacaktır. Aksi halde, arsa sahibinin arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide teslimi KDV’nin konusuna girmeyecektir.
Kanunda, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin emsal bedel tespitine ilişkin belirleme yapılarak, bu konuda uzunca yıllardır devam eden tereddütler ortadan kaldırılmıştır. Söz konusu hükme göre; arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, VUK’un 267. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınacaktır.
VUK’un 267. maddesinin ikinci fıkrasına göre, mükellef maliyet bedeli esasında emsal bedeli belli edilecek malın maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir. Belirlenen bu tutar üzerinden yapının durumuna göre KDV uygulanır. KDV Kanunun 27. maddesinin 4. fıkrasına göre, KDV uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir.
Yapılan düzenlemede ortaya çıkan en önemli sonuç; arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payının dikkate alınmayacak olmasıdır. Zira, yeni düzenlemeye göre, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, müteahhit tarafından yapılan teslim, arsa payı dışında kalan kısımla sınırlı olacaktır.
Örnek: Toplam inşaat maliyetinin 2.500.000 TL olduğu “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nde aynı büyüklükteki 10 dairenin arsa sahibine, 15 dairenin de müteahhide kaldığını kabul ettiğimizde, arsa sahibine bırakılacak dairelerin maliyet ve emsal bedel hesabı şu şekilde olacaktır:
Arsa Sahibine Bırakılacak 1 Dairenin Maliyet Bedeli = 2.500.000 / 25 = 100.000-TL (Eski uygulamada maliyet bedeli ise, arsa payı da dikkate alınacağından 2.500.000/15 = 166.666,67-TL’dir.)
Bu tutar üzerinden toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave edilmek suretiyle emsal bedeli bulunacaktır.
Perakende teslim kabul ettiğimizde;
Arsa Sahibine Bırakılacak 1 Dairenin Emsal Bedeli = 100.000 + (100.000* 0.10) = 110.000-TL
Arsa karşılığı inşaat işlerinde genellikle arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin KDV’si müteahhitler tarafından tahsil edilememektedir. Bu durum müteahhitleri ciddi miktarlarda KDV maliyeti ile karşı karşıya bırakmaktadır. Yeni düzenleme ile maliyet bedeli hesabının değişerek eski uygulamaya göre daha düşük tutarlarda emsal bedel üzerinden fatura düzenlenmesi, dolayısıyla daha az KDV hesaplanması, müteahhitlerin üzerinde kalan KDV yükünü azaltmıştır.