İmar Rantları Artık Kamu İdarelerine Kalacak
Mahmut ESEN
E. Mülkiye Başmüfettişi
mahmutesen@gmail.com
İmar planlarındaki planlı alanlarda; yapı yoğunluğunu (emsal), kat adedini, yüksekliğini artıran, kullanım şeklinin değiştirilmesini vb. işlemleri kapsayan değişiklikler sonucunda, taşınmaz malın değerinde bir anda, öncesi ile karşılaştırılamayacak oranda önemli artışlar olmakta, yüksek miktarda imar rantları oluştuğu bilinmektedir.
Bu suretle oluşan değer artışının mülk sahibine bırakılması veya paylaşılması konuları, kamu yönetiminin ve özellikle belediyelerin önemli sorunlarından birisini oluşturmaktadır.
Yakın zamana kadar, imarda oluşan değer artışının hesabı, paylaşılması vb. konularda yapılması gereken iş/işlemlere ilişkin uygulanabilecek yasal bir düzenleme ve bu konularda kullanılabilecek diğer ölçütler yoktu.
Dolaysıyla doğan imar rantından yasal olarak kamu payı/vergi alınmamaktaydı.
Konu tümüyle imar planını değişikliği kararı veren kamu idarelerinin yetkili organlarının inisiyatiflerine bırakılmıştı.
Dolayısıyla ortada yolsuzluğa açık bir alan vardı.
İmar rantları taşınmaz mal sahibine kalıyor veya mülk sahipleri ile kamu idareleri arasında belirsiz/ucu açık biçimde paylaşılıyordu.
Bu yüzden kamuoyu, tüm imar planı değişiklikleri kararlarına kuşkuyla karşılar hale gelmişti.
Nitekim, plan kararları belediye meclisleri en fazla uğraştıran/vaktini alan işlerdendi, imar komisyonu üyeliği belediyelerde en çok talep edilen görenlerdendi. Belediye meclis üyeleri hakkında işledikleri iddia edilen suçlar arasında mevzuata aykırı imar planı değişiklikleri konusu başta geliyordu.
Sözü edilen kötü gidişi durduracak, mevcut boşluğu giderecek ilk yasal düzenleme, uzun bir aradan sonra, nihayet, bu yılın başlarından kabul edilmiş olan 14.02.2020 gün ve 7221 sayılı Kanun ile gerçekleştirilmiştir.
Konuya ilişkin ayrıntılı hükümleri düzenleyen Yönetmelikte 15.09. 2020 günlü Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.
Bu nedenle 22.02.2020 tarihinden itibaren imar planı değişiklerine ilişkin başvuru sahiplerinden takdiri kıymet komisyonu tarafından belirlenen miktarda kamu adına değer artış payı alınmaya başlayacaktır.
Değer artış payı taşınmazın satışından önce veya yapı ruhsatı alınması aşamasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) hesabına yatırılacaktır.
Toplanan değer artışı payları, plan değişikliğine ilişkin kararı alma durumlarına göre belediyeler, Bakanlık ve Hazine hesabına aktarılacaktır.
Büyükşehir Belediyelerinde yapılmış imar değişikliklerine ilişkin değer artışı payları; dört eşit parçaya bölünerek ÇŞB/ Büyükşehir/ilçe belediyeleri/Hazineye hesabına yatırılacaktır.
Büyükşehirlerde Bakanlık tarafından yapılmış değişiklikler de ise değer artışının % 75 ini Bakanlığa, kalanın % 15’ i büyükşehir belediyesine ve %10’u ise ilçe belediyesine ödenecektir.
Gecikmeli olarak getirilmiş te olsa başlatılmış uygulama, imar ve şehircilik ile kamu yararı ilkelerine uygundur.
Ancak imar ve şehircilik faaliyetleri tümüyle yerel hizmetlerdir.
İmar rantları çoğunlukla belediyeler tarafından verilmiş/verilecek hizmetlerden kaynaklanmaktadır.
Evrensel ilkeler gereği hizmetlerin halka en yakın kamu kurumu tarafından verilmesi, yerel yönetimlere görevlerine denk mali kaynaklar ayrılması gerekmektedir.
Oysa getirilmiş olan düzenlemede imar ve şehircilik hizmetlerinin merkezi yönetimin de görevlerinde sayıldığı, bu bağlamda imar rantından oluşacak kamu payının büyük bölümünün merkezi idareye bırakıldığı, belediyelere ayrılması gereken değer artışlarına merkezi idarenin orantısız bir şekilde el koyduğu görülmektedir.
Bu noksanlığın/yanlışın hızla giderilmesinde yarar bulunmaktadır.
