Değerli Konut Vergisinde Bilinmesi Gerekenler
Faruk TAŞYÜREK
Vergi Müfettişi
erkbilgif@gmail.com
Öz
Bu çalışmamızın amacı değerli konuta sahip mükelleflerin yükümlüklerini yerine getirirken bilmeleri gereken hususları mevzuat çerçevesinde ve örnekleme yoluyla aktarmaktır.
1. Giriş
Bilindiği üzere 7194 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen madde eşliğinde “Değerli Konut Vergisi” hayatımıza giriş yapmıştır. 15.01.2021 tarih ve 31365 sayılı Resmi Gazete’de uygulamaya yön vermek için Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği yayımlanmıştır.
Değerli konut vergisinin uygulaması ilk düzenleme de 2020 takvim yılı olarak öngörülmüşken 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 19. Maddesi ile 1319 sayılı kanuna geçici 24. Madde eklenerek uygulama 2021‘e ötelenmiştir. Sonunda zamana kadim olmayan düzenleme içinde bulunduğumuz yıl için mükelleflerini muhatap almıştır.
1.1. Kimler Değerli Konut Vergisi Mükellefi
Birden fazla konutu olup, konutun bina vergi değeri 2020 yılı için Emlak Vergisi Kanunu’nun 42’nci maddesine göre beş milyonu (5.000.000-TL) aşan kişiler değerli konut vergisinin mükellefi olacaktır. Konutların maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler konut sahibi olarak muhatap alınmaktadır. Sahiplik tek başına olabileceği gibi elbirliğiyle yahut paylı mülkiyet şeklinde de olabilecektir
Değerli konut vergisi ilk defa içinde bulunduğumuz (2021) yılda uygulanacağı için mükellefler vergiye muhatap olup olmadıkları hususunda tereddüt yaşayabileceklerdir. Tereddütlülerini giderebilmek için konutun bulunduğu yerdeki belediyeden konutun bina vergi değerlerini öğrenebileceklerdir.
Kanun ve tebliğde sıklıkla bina vergi değeri ifadesi geçmekle birlikte esasen burada kast edilen her bir bağımsız bölümün değeridir. Şöyle ki 5 katlı ve 10 daireden oluşan bir binada değer her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı dikkate alınacak, anılan on daireden sadece 5.000.000-TL değerini aşmış olanlar vergilendirmeye konu edilecektir.
1.2. Kimler Değerli Konut Vergisinden Muaf
Aşağıda belirtilenler değerli konut vergisinden muaf tutulmuştur.
√ Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazları,
√ Vergi değeri 2020 yılı için 5.000.000-TL’yi aşan bir konutu bulunanlar ile vergi değeri 5.000.000-TL’yi aşan birden fazla konutu olanların belirtilen değerin üstündeki en düşük değerli konutu,
√ Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazları,
√ İnşaat faaliyetiyle uğraşanların kat karşılığı inşaat sözleşmesine müstenit elde ettiği konutlar dâhil inşa edipte henüz satış, devir ve temlik etmedikleri konutlar, inşaat sahiplerinin uhdesinde bulunduğu süre içerisinde,
Vergiden muaf tutulmuştur.
2. Değerli Konut Vergisinde Beyanname Verilecek Vergi Dairesi
Beyannamenin verileceği vergi dairesi, tek vergi dairesi bulunan il ve ilçelerde mevcut vergi dairesi, bağımsız vergi dairesi olmayan ilçelerde, bağlı vergi dairesi (mal müdürlüklerini); birden fazla vergi dairesi bulunan il/ilçelerde, konutun bulunduğu yerdeki vergi daireleridir.
Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilecektir.
Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.
Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanname taşınmazın bulunduğu yer yetkili vergi dairesine verilecektir.
Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilecektir.
3. Değerli Konut Vergisinin Beyanı ve Ödeme Süresi
Değerli konut vergisi mükellefleri 1 ve 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi verirler ve vergiler bu beyan üzerine tarh edilir. Anılan beyanname ile birlikte mükellefler, konutların bulunduğu yer belediyesinden aldıkları cari yıl ve önceki yıl (bu yıl için alacaklar 2020 ve 2021) bina vergi değerini beyannamelerine ek yaparak 20 Şubat gününün sonuna kadar beyanda bulunurlar.
Beyannameler elektronik ortamda mükellefler tarafından verilebileceği gibi 3568 sayılı kanun kapsamında mesleki faaliyette bulunan, serbest muhasebeci mali müşavirler ve yeminli mali müşavirler aracılığıyla sözleşmelere müstenit olarak da verilebilir. Beyannamelerin elektronik ortamda verilmesi halinde bina vergi değerini gösterir belgenin 15 gün içerisinde vergi dairesine elden veya posta aracılığıyla gönderilmesi gerekmektedir.
Verilerin elektronik ortamda kullanılmasının yaygınlaşması ve birçok kurumun bu yöntemi kullanması dikkate alındığında kanaatimizce ilerleyen yıllarda vergi daireleri ile belediyelerin teknik alt yapılarının bütünleşmesiyle birlikte vergi değerini gösterir belgeyi ibraz etme yükümlülüğü ortadan kalkacaktır. Ancak uygulamanın çok yeni olması ve henüz bu entegrasyonun gerçekleşmemiş olmasından hareketle mükelleflerin tebliğe uygun davranıp, bina vergi değerine yönelik belgeyi almaları ve belirtilen süre içerisinde vergi dairelerine vermeleri yerinde olacaktır.
Birden fazla değerli konutu olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname vereceklerdir. Ancak birden fazla değerli konutu bulunan mükellefler değerli konut sınırını geçen en düşük (diğer konutlara göre) değerli konutu 1 No.lu beyannamede göstermeyecek, bunun yerine tebliğ ekinde yer alan “Ek 2A” ile bildirecektir.
El birliğiyle mülkiyette beyan ise 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesinin verilmesi suretiyle yerine getirilecektir.
Değerli Konut Vergisi Beyannamesi 20 Şubat gününün sonuna kadar verilmekle birlikte yıllık olarak tahakkuk ettirilen vergiler, beyannamenin verildiği yılın Şubat ve Ağustos ayı sonuna kadar iki eşit taksitle ödenecektir.
4. Değerli Konut Vergisinde Verginin Matrah ve Nispeti
Değerli konut vergisinde verginin matrahında üç farklı tutar belirlenerek, artan oranlı vergiye tabi tutulmuştur. Bir nevi gelir vergisi uygulamasına benzerlik sergilenmiştir. Ancak gelir vergisinden temel farkı belirtilen tutarı aşan kısmın vergilendirilmesidir. Bir diğer ifadeyle de belirtilen sınırların altında kalan kısım üzerinden vergi hesaplaması yapılmayarak, örtülü istisna uygulamasına gidilmiştir.
Değerli Konut Vergisinin 2021 yılı için belirlenen değer ve ölçüsü aşağıdaki tablo da yer aldığı gibi belirlenmiştir.
| 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dâhil) 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için | Binde 3 |
| 10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için | Binde 6 |
| 10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için | Binde 10 |
Emlak Vergisi Kanunun 42. ve 44. Maddelerinde yer alan değerleme ölçütlerinin VUK’un yeniden değerlemeye ilişkin hükümleri doğrultusunda her yıl için yeniden değerleme oranında artırılması anılan kanun maddelerinde ön görülmüştür. Ayrıca ödenecek verginin hesaplanması yeniden değerlemeye tabi tutulmuş tutar üzerinden yapılmaktadır.
5. Değerli Konut Vergisinin Uygulamasına Yönelik Örnekler ve Çözümleri
Örnek 1: X kişisin 3 adet değerli konutu bulunmaktadır. Bu konutların bina vergi değeri 2020 yılı için 6.500.000 TL, 7.000.000 TL ve 7.500.000 TL’ şeklindedir.
X kişisinin konutlarının tamamı Emlak Vergisi Kanunun 42. Maddesinde belirtilen değeri 2020 yılı için aşmış bulunmaktadır. Bu nedenle değeri en düşük olan (6.500.000-TL) konut vergiden muaf olmakla birlikte diğer iki konut için 20.02.2021 günü sonuna kadar Değerli Konut Vergisi Beyannamesi verilmesi ve tahakkuk eden vergilerin de 2021 Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksitle ödemesi gerekmektedir. Ayrıca bu konutların 2021 yılında her hangi bir tarihte satılmış olması da bu mükellefiyeti ve ödemeyi etkilemeyecektir.
Örnek 2: Y kişisinin 3 adet taşınmazı bulunmaktadır. Bu taşınmazların 2020 yılı bina vergi değeri 4.500.000-TL, 5.500.000-TL ve 6.500.000-TL’dir.
Örneğe göre 4.500.000-TL değerindeki konut 2020 yılı için belirlenen 5.000.000-TL değerin altında kaldığı için verginin konusuna girmeyecektir. Diğer iki konuttan değeri diğerine göre daha düşük olan (5.500.000-TL) vergiden muaf tutulacak, vergi hesaplaması üçüncü konut (6.500.000-TL) üzerinden yapılacaktır. Dolayısıyla konutlardan birisi için Değerli Konut Beyannamesi verilirken, diğeri (muaf olan) için Ek-2A ile bildiriminde bulunulacaktır.
Diyelim ki bu konutların 2021 yılındaki bina vergi değeri beşeryüzbin (yeniden değerleme olarak varsayılmıştır) artmış olsun. Bu durumda hesaplanacak emlak vergisi aşağıdaki gibi olacaktır.
| Birinci konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 5.000.000 TL |
| Birinci konut için ödenecek vergi tutarı (2020 yılı değeri 4.500.000 ) | Vergi ve bildirime tabi değildir |
| İkinci konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 6.000.000 TL |
| İkinci konut için ödenecek vergi tutarı | Muaf ama bildirime tabi (Ek 2A) |
| Üçüncü konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 7.000.000 TL |
| Üçüncü konut için uygulanacak değerli konut vergisi oranı | % 03 |
| Üçüncü konut için ödenecek vergi tutarı | 5.319,00 |
| [(7.000.000-5.227.000)*03] =5.319,00 |
Örnek 3: Z adlı kişinin 4 adet konutu bulunmaktadır. Bu konutların 2020 yılı için ilk ikisinin değeri 6.000.000-TL, üçüncünün değeri 8.000.000-TL ve dördüncünün değeri de 11.000.000-TL’dir.
Z kişisinin konutlarının değeri Emlak Vergisi Kanununun 42. Maddesinde belirtilen değeri 2020 yılı için aşmış olmasından hareketle 2021 yılında Z kişisinin Değerli Konut Vergisi mükellefiyeti başlayacaktır.
Buna göre mükellefin birden fazla konutunun değeri belirlenen haddi geçtiği için beyanname verecek ancak konutlardan değeri diğerlerine göre daha düşük olan (sadece bir tanesi) Emlak Vergisi Kanununun 46/b maddesi gereğince vergiden muaf tutulacaktır.
Diyelim ki 2021 yılındaki yeniden değerleme oranı %10 olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda 20.02.2021 tarihinin sonuna kadar verilmesi gereken Değerli Konut Vergisi Beyannamesinin özeti aşağıdaki gibi olacaktır.
| Birinci konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 6.600.000-TL |
| Birinci konut için ödenecek vergi tutarı | Muaf ama bildirime tabi (Ek 2A) |
| İkinci konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 6.600.000-TL |
| İkinci konut için uygulanacak DKV oranı | %03 |
| İkinci konut için ödenecek vergi tutarı | 4.119,00 |
| [(6.600.000-5.227.000)*%03] | |
| Üçüncü konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 8.800.000 TL |
| Üçüncü konut için uygulanacak DKV oranı | Değerinin 7.841.000 TL’si için 7.842, fazlası için %06 |
| Üçüncü konut için ödenecek vergi tutarı | 13.596,00 |
| [(7.842 +(8.800.000-7.841.000)*%06] | |
| Dördüncü konutun bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 12.100.000,00 |
| Dördüncü konut için uygulanacak Değerli Konut Vergi Oranı | Değerinin 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için %010 |
| Dördüncü konut için ödenecek vergi tutarı | 39.976,00 |
| [23.526 +(12.100.000-10.455.000)*%010] | |
| Ödenecek toplam vergi tutarı (4.119+13.596+39.976) 57.691 TL |
Örnek 4: A, B ve C kişileri paylı mülkiyetle eşit oranda (1/3) bir konuta sahiptir. Bu konutun 2020 yılındaki bina vergi değeri 12.000.000 olsun. Paylı mülkiyete konu bu binanın vergi değeri 2020 yılı için belirlenen (5.000.000-TL) değeri aştığı için 2021 yılından itibaren Değerli Konut Vergisine tabi tutulacaktır.
Paylı mülkiyetli bu konutun yanı sıra diyelim ki A kişisinin başkaca değerli konutu yokken, B kişisinin 6.500.000-TL değerinde, C kişisinin ise 7.000.000-TL değerinde birer konutu daha olsun.
Örneğimize göre A kişisi değerli tek bir konutu olduğu için Emlak Vergisi Kanununun 46/b maddesi uyarınca vergiden muaf olacaktır. B ve C kişilerinin değerli konut sayısı birden fazla olduğu için vergiye tabi tutulacak ancak birden fazla olan konutta değeri diğerlerine göre daha düşük (en düşük) olan vergiden muaf tutulmakla birlikte Ek-A ile bildirim verilecektir. Burada yine konut değerlerine bakıldığında paylı mülkiyetteki konutun (12.000.000-TL olan) değeri B ve C’nin bireysel konutlarından daha değerli olduğu için paylı olmasına bakılmaksızın paylı mülkiyete konu edilen konut için değerli konut vergisi ödenecek, bireysel konutlar 46/b kapsamında muaf tutulacaktır.
2021 yılı yeniden değerleme oranını %10 varsayacak olursak vergi hesaplaması aşağıdaki gibi yapılacaktır. (2021 yılı bina vergi değeri 12.000.000*1,1=13.200.000 TL)
| Bina vergi değeri (2021 yılı değeri) | 13.200.000 TL |
| Değerli konut vergisi oranı | 10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için %010 |
| Hesaplanan vergi tutarı [23.526+ (13.200.000-10.455.000)*010] | 50.976 TL |
| Mükellef (A) tarafından ödenecek vergi tutarı | Muaf (Vergi Ödemeyecek) |
| Mükellef (B) tarafından ödenecek vergi tutarı (50.976 /3) | 16.992-TL |
| Mükellef (C) tarafından ödenecek vergi tutarı (50.976 /3) | 16.992-TL |
Üstteki tablodan da anlaşılacağı üzere A kişisine vergi çıkmazken B ve C kişilerine 16.992-TL vergi hesaplanmakta olup, anılan tutarın B ve C kişileri tarafından 2021 Şubat ve Ağustos aylarında 8.496 TL olarak (iki eşit taksit) ödenmesi gerekmektedir.
Sonuç
Değerli Konut Vergisi uygulaması ilk olarak 2021 yılında yapılacak olup, mükellefi; bina değeri 2020 yılı için 5.000.000-TL’yi aşan birden fazla konut sahibi kişilerdir.
Birden fazla değerli konutu olanların, en düşük değerli konutu, Emlak Vergisi Kanunun 46/b maddesi kapsamında vergiden muaf tutulmuştur.
Verginin hesaplaması belirtilen değeri aşan tutar üzerinden artan oranlı olarak belirlenen tarifeye göre yapılmalıdır.
Değerli Konut Vergisi Beyannamesi 20.02.2021 tarihine kadar verilecek olup, ödemesi iki eşit taksitle 2021 Şubat ve Ağustos aylarında yapılacaktır. 2021 yılının her hangi bir tarihinde konutun satılması devredilmesi gibi işleme maruz kalması bu mükellefiyeti ve ödemeyi etkilemeyecektir.
Değerli konutlarda mükellefiyetin başlangıcı Emlak Vergisi Kanuna göre belirlenen değeri aşan yılı müteakip yılda başlayacak, ancak verginin hesaplanması yeniden değerlenmiş olan tutar üzerinden yapılacaktır.
Değerli Konut Vergisinde 1 ve 2 Nolu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi ile Ek-2A ve Ek-B kullanılarak yapılabilecektir. Ayrıca mükellefler tarafından verilen beyannamelere, belediyelerden alınan ve konutun değerini gösteren belgenin (hem 2020 hem de 2021 yılındaki değerini gösterir belge) eklenmesi gerekmektedir.
Kaynakça
– Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği
– 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
– 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
– 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun