Konut Finansmanında Yapı Tasarrufu Yöntemi ve Risk Modelleri – e-Kitap
Dr. İlker Koç
Yayın No: 342
İstanbul 2021
Türkiye Bankalar Birliği
Önsöz
Yapı tasarrufu sisteminin ülkemizde kalıcı bir finansal sektör haline gelmesi neredeyse yüzyıldır üzerinde konuşulan, zaman zaman önemli denemelerin gerçekleştiği, ancak çeşitli nedenle bir türlü nihayete erişememiş bir hedeftir. Söz konusu sistemin en önemli özelliklerinden birisinin dar ve orta gelirli kesimlerin konut finansmanına erişimini kolaylaştırmak olması bu yöndeki uğraşlar için önemli bir motivasyon kaynağı olmuştur. Nitekim bu konuyu çalışma alanı olarak seçme nedenim de benzer bir gerekçeye, yani ülkemizde konut finansmanında yeterli düzeyde yararlanamayan kesimlerin devlet güvencesine haiz, güvenilir, ödenebilir bir tasarruf ve finansman aracına kavuşması çalışmalarına katkı sunma amacına dayanmaktadır.
Yapı tasarrufu sistemindeki en kritik sorun, diğer tüm finansal ve finansal olmayan ticari faaliyetlerde olduğu gibi, tüketiciye cazip gelecek aynı zamanda kuruluş açısından karlı ve finansal açıdan sürdürülebilir bir ürün sunulabilmesidir. Bunların hemen her sektör için genel başarı kriterleri olduğu söylenebilir. Fakat diğerlerinden önemli bir fark olarak, yapı tasarrufu sisteminde bu sayılan koşulların sağlanması oldukça karmaşık risk modellerinin doğru şekilde uygulanabilmesine bağlıdır. Bir tasarruf hesabı ile bir kredi ürününü birleştiren ve ilk bakışta oldukça basit görülen bu finansal bir sözleşmeler, özünde hem sözleşme hem de sözleşmelerden oluşan kolektif bazındaki risklerinin ölçülmesi ve yönetilmesi bir hayli güç bir faaliyet yapısı oluşturmaktadır. Öyle ki yapı tasarrufu sözleşmelerinin fiyatlanması ileri düzey matematiksel yöntemlerle değerlenen faiz oranı opsiyonları ile hemen hemen aynı şekilde yapılmaktadır. Ayrıca yapı tasarrufu kuruluşlarının likidite analizleri, rezerv ve tahsilatlarla ilgili hesaplamaları da yine benzer şekilde, ileri düzey sayısal modellerle gerçekleştirilmektedir. Yapı tasarrufu risk yönetimindeki bu kompleks yapı, çok uzun yıllardır bu faaliyeti başarıyla sürdüren Alman yapı tasarrufu kuruluşları açısından yurt dışı genişleme stratejilerinde de önemli bir araç olarak kullanılmaktadır. Bu nedenle, bu çalışmada yapı tasarrufu faaliyetinin tarihçesi, gelişimi, finansal ve hukuki özellikleri ve dünya uygulamaları gibi sistemin işleyişinin ve kritik unsurlarının anlaşılmasına ilişkin detay bilgiler kadar risk yönetim model yapısını çözümlemeye özel bir çaba harcadım. Özellikle bu bilgilerin sektördeki risk yönetimi geliştiricilerinin kullanımına sunmak ve kitapta yer verilen modellerin alternatif ve daha gelişmiş yöntemlerle güncellenebilmesi için matematiksel hesaplamaları bir hayli detaylı şekilde sunmaya gayret ettim.
Diğer yandan, geçtiğimiz yarım asırlık dönem içerisinde, her ne kadar yapı tasarrufu sisteminin başarı kriterleri konusunda tam bir belirlilik olmamakla birlikte, elde edilen sonuçlar ve finansal sektörün bir parçası olma bakımından bazıları başarılı bazıları ise beklentileri karşılamaktan oldukça uzak pek çok yapı tasarrufu sistemi kurma denemesi yapılmıştır. Kitabımda bu teşebbüsleri mümkün olduğunca geniş ve tarafsız şekilde ele almaya çalışarak, mevzuatı yayımlanmış olmakla birlikte hali hazırda kuruluş çalışmaları devam eden ve önümüzdeki dönemlerde kapsamının genişleme ihtimali hali yüksek olan ülkemizdeki yeni sistemin tasarlanması sırasında yol gösterici olmasını amaçladım.
Bu özelliğiyle bu eserin hem hali hazırda ülkemizde kuruluş çalışmaları devam eden, çok doğru bir isimlendirme ile “tasarruf finansman” olarak adlandırılan yapı tasarrufu sistemini düzenleyecek ve denetleyecek kamu kurumları hem tasarruf finansman ürünleri sunacak kuruluşlar hem de araştırmacılar için temel bir kaynak olmasını hedefledim. Uzun ve zahmetli bir sürecin ürünü olan bu çalışmanın ülkemize, finans sektörümüze ve tüm insanlarımıza faydalı olmasını temenni ediyorum.
İstanbul Ticaret Üniversitesi, Bankacılık Enstitüsü doktora programı kapsamında hazırladığım tezden üretilen bu eserin hazırlanması sırasında hiçbir zaman desteğini esirgemeyen, her zaman yapıcı ve anlayışla yaklaşan ve yönlendirmeleriyle çalışmanın tamamlanmasında büyük emeği olan danışmanım Profesör Dr. Elçin AYKAÇ ALP’e, çalışmanın hazırlanma süreci boyunca bir anlamda eserin hamiliğini üstelenen, çok kıymetli Hocamız Profesör Dr. Nazım EKREN’e, doktora programı boyunca her türlü sorunumuzla ilginene ve bu eserin oluşmasında her zaman destek olan değerli hocam Doç. Dr. Hicabi ERSOY’a, çalışmanın matematik altyapısına özellikle de diferansiyel denklem çözümlemelerine çok kıymetli katkılar sunan kız kardeşim Yüksek Fizik Mühendisi Funda YILDIRIM’a, çabalarıyla eserin akademik nosyona uygunluğu için değerli yardımlarda bulunan Dr. Öğretim Üyesi Yaşam DEMİR’e ve editörlük dâhil olmak üzere birçok konuda desteğini esirgemeyen mesai arkadaşım Dr. Abdurrahman ÇETİN’e şükranlarımı sunuyorum.
Bu çalışmayı rahmetli babama, en büyük destekçim canım anneme, sabır ve anlayışını hiçbir zaman esirgemeyen sevgili eşim Pınar’a ve kızlarım Zülal ve Beril’e ithaf ediyorum.
Konut Finansmanında Yapı Tasarrufu Yöntemi ve Risk Modelleri – e-Kitap
Kaynak: TBB