Konut Teslimlerinde KDV Oranı ve Emlakçıların Durumu
Faruk TAŞYÜREK
Vergi Müfettişi
erkbilgif@gmail.com
Yazar Hakkında
5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile özel matrah şekillerine konu bir kısım teslimlerin KDV oranlarında değişikliğe gidilmiştir. Cumhurbaşkanı Kararının 01.04.2022 tarihinde yürürlüğe girmesinin ardından 41 Seri No.lu KDV Genel Tebliği 21 Nisan 2022 Tarih ve 31816 Sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış ve birçok alanda yenilikler getirmiştir. Bu yeniliklerin yanı sıra konut teslimlerinde KDV oranlarının yeniden belirlenmesine yönelik de bir kısım düzenlemelere yer verilmiştir.
Bu çalışmamızda değerli okurlarımızdan gelen taleplerde dikkate alınarak, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarının belirlenmesine yönelik detaylı bilgiler, örnek olaylar eşliğinde sunulacaktır.
1. KDV Oranlarında Yasal Dayanak
KDV oranlarına ilişkin yasal düzenleme 3065 sayılı KDV Kanununun 28. maddesinde yapılmış ve bu madde de oranın (yasal oranın) %10 olduğu belirtilmiştir. Ancak bu oranın %1’e indirilebilmesi ile dört katına (%40) çıkartılmasında Cumhurbaşkanına (Mülga Bakanlar Kurulu) yetki verilmiştir.
Bakanlar kurulu bu yetkiye dayanarak 24/12/2007 tarihinde 2007/13033 sayılı kararla 17/7/2002 tarihli ve 2002/4480 sayılı Kararnameye son vermiş ve KDV’de %1, %8 ve %18 şeklinde üç oran belirlemiştir.
2007/13033 sayılı kararın 1. maddesinin 1. fıkrasının;
a bendinde %18 oranına (ekli listelerde yer almayanlar için),
b bendinde %1 oranına (ekli I sayılı liste de yer alanlar için),
c bendinde de %8 oranına (ekli II sayılı liste de yer alanlar için) yer vermiştir.
2007 yılından bu yana bazı kalemlerinde zaman zaman değişiklik olsa da 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı KDV oranlarının belirlenmesinde hali hazırda temel ölçüttür.
2. Konut Teslimlerinde Özel Matrah Şekli
Bilindiği üzere; KDV Kanununun 23. maddesinde bir kısım işlemlere yönelik özel matrah şekillerinin düzenlemesine yer verilmiştir. Anılan maddeye 7104 sayılı Kanunun 6’ncı maddesi ile f bendi eklenmiş ve bu bentte “İkinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde matrah, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutardır” ifadelerine yer verilmiştir.
Motorlu taşıt ve taşınmaz ticareti yapanlara 7104 sayılı kanunla özel matrah uygulama şekli getirilmiştir. Özel matrahın uygulanmasına yönelik detaylı açıklamaya 19 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde yer verilmiştir. Kanun maddesinin lafzı ile anılan tebliğe bakıldığı zaman özel matrah şeklini uygulayacak olanların motorlu kara taşıtı ticareti yapanlar ile taşınmaz ticareti yapanların olduğu görülmektedir. Daha açık bir ifadeyle KDV Genel Uygulama Tebliğindeki ifadeler de dikkate alındığında sadece yetki belgesine haiz galericiler ile emlakçılar tarafından özel matrah şekilleri uygulanabilecektir.
Taşınmaz ticareti ile iştigal edenlerin kimler olduğu 19 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde açıklanarak, 5/6/2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi alan ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkârların olduğu belirtilmiştir. Taşınmaz ticareti ile iştigal etmekle birlikte henüz yetki belgesi almamış olanlar, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi alınması için verilen süre ile sınırlı olmak üzere yetki belgesi olmaksızın, özel matrah şeklini uygulayabileceklerdir.
Taşınmaz ticareti ile uğraşan emlakçıların özel matrah şekli uygulayabilmesi için birincisi bu alanda yetki belgesine haiz olması, ikincisi gayrimenkulün vasfında esaslı değişiklik yapmamış olması ve üçüncüsü de gayrimenkulü KDV mükellefiyeti olmayan yâda istisna kapsamında olan kişilerden almış olması gerekmektedir. Bu şartı sağlayan emlakçılar alış bedeli ile satış bedeli arasındaki müspet fark üzerinden KDV hesaplaması yapacaktır.
3. Taşınmaz Satışında KDV Oranı
24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında yer alan KDV oranlarının uygulanmasına yönelik 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararının 29.03.2022 tarih ve 31793 sayılı resmi gazete de yayımlanmasıyla birlikte; 01.04.2022 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, bazı kalemlerin KDV oranında değişikliğe gidilmiştir. KDV oranları değişen işlemlerin başında ise gayrimenkul teslimlerindeki KDV oranı gelmektedir.
2007/13033 sayılı kararın 1. maddesinin 1. fıkrasının a bendinde %18 oranına (ekli listelerde yer almayanlar için) b bendinde %1 oranına (ekli I sayılı liste de yer alanlar için) ve c bendinde de %8 oranına (ekli II sayılı liste de yer alanlar için) yer verilmiştir.
5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararının 9. maddesi ile 24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli II sayılı (%8 Oran) listeye 36 ve 37. maddelerin eklenmesiyle arsa ve arazi teslimleri ile konut teslimlerinde net alanın 150 m2’ye kadar olan kısım için %8 KDV oranı ön görülmüştür. Hatırlanacağı üzere daha önceden arazi ve arsa teslimlerinde KDV oranı %18 olarak uygulanırken, konut teslimlerinde diğer şartlarla birlikte net alanı 150 m2 olanlar için %1 uygulanıyordu. 01.04.2022 tarihinden itibaren bu oran %8’de eşitlenmiştir.
Yine hatırlanacağı üzere 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararından önce konut teslimlerinde KDV oranı uygulanırken, net kullanım alanına, arsa değerine, riskli bölge de olup olmamasına göre değişmekteydi. Bu uygulamaya 01.04.2022 tarihinden itibaren büyük oranda son verilmiştir.
Uygulamaya son verirken de 01.04.2022 tarihi esas alınmıştır. Bu tarihten önce alınan yapı kullanım izin belgesi ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakçileri tarafından ihalesi yapılan konutların tesliminde 01.04.02022 tarihinden öncesinin esas alınacağı 5359 sayılı kararın 10. maddesinde yer almıştır. Yine bu madde de anılan Cumhurbaşkanı Kararının 1 ve 4. maddelerinde yer alan değişiklik/kaldırmanın uygulama tarihi olarak 01.04.2022 tarihi referans alınmıştır.
5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının 1. maddesine bakıldığında 2007/13033 sayılı Kararın 1. maddesinin 6. fıkrasının yürürlükten kaldırıldığı görülmektedir. Anılan Bakanlar Kurulu Kararının 6. maddesine bakıldığında ise lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değerine göre vergilendirme istenilmekteydi. Diğer bir ifadeyle de risk ve kentsel dönüşüm halleri hariç arsanın birim m2 değerinin belirlenen tutarı aşması halinde KDV oranı konutların net kullanım alanına bakılmaksızın 01/01/2013 tarihinden itibaren %8 veya %18 oranında KDV’ye tabi tutuluyordu. Bu uygulamaya 01.04.2022 tarihinden itibaren son verilmiş olmakla birlikte daha önceden (01.04.2022 öncesi) yapı ruhsatı alınmışsa veya ihalesine çıkılmışsa anılan hüküm uygulanmaya devam edecektir. Diğer bir ifadeyle de konutların metre karesine bakılmaksızın arsa değeri üzerinden KDV oranı belirlenecektir.
5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının 4. maddesine bakıldığında ise daha önceden net metre karesi 150 m2 kadar olanlar için %1 oranında uygulanacak olan KDV oranının afet riski alanında olanlara tesliminde 150 m2 kadar olan kısımlar için %1 olarak uygulanmaya devam edeceğinin ifade edildiği görülmektedir. Bu maddenin yürürlüğünde de 01.04.2022 tarihinin referans alınması gerekmektedir.
Bu bölümde anlatılmak istenilen özetlenecek olunursa konut teslimlerinde 01.04.2022 tarihi yeni KDV oranlarının uygulanmasında milat olarak kabul edilmektedir. Öncesi ve sonrasına göre KDV oranı değişmektedir. Öncesi ve sonrasının belirlenmesinde ise yapı ruhsatının alınma tarihi ile kamu kurum ve kuruluşları ile iştirakleri tarafından yapılan ihale tarihi uygulanacak olan KDV oranında temel ölçüt olacaktır. Yani yapı ruhsatı veya ihalesi 01.04.2022’den önce ise önceki oranlar, sonra (01.04.2022 dâhil) ise yeni oranlar uygulanacaktır. Yapsat işiyle uğraşan mükellefler, stoklarında konut bulunduran aracı kuruluşlar dâhil hepsi için referans 01.04.2022 tarihi olacaktır.
4. Örnek Olaylar
Çalışmamızın bu bölümünde konunun daha iyi anlaşılması için bir birinden bağımsız olarak örnek olaylar sunulup, açıklamalarına yer verilecektir.
“Örnek Olay 1: Yetki belgesine haiz X emlak şirketi, KDV mükellefiyeti olmayan vatandaş V’den 700.000-TL’ye aldığı net kullanım alanı 130-m2 olan bir daireyi KDV hariç 750.000-TL’ye satmıştır. X emlak şirketinin tanzim edeceği faturadaki KDV oranı nasıl olmalı (?)
X emlak şirketi yetki belgesine haiz olması hasebiyle KDV mükellefiyeti bulunmayan vatandaş V’den yaptığı bu alımın, satışı sırasında KDV kanununun 23/f kapsamında özel matrah şekli uygulayacaktır. Özel matrah şekli uygularken cinsine ve m2’sine bakarak satış bedeli ile alış bedeli arasındaki (750.000-750.000=50.000) müspet farka %1 oranında KDV uygulayacaktır. Buna göre fatura da yer alması gereken işlem tutarı aşağıdaki şekilde olacaktır.
| KDV Hariç Tutar | 750.000 TL |
| Hesaplanan KDV Tutarı (%1) | 50.000*0,01=500 |
| Toplam Tutar | 750.500-TL |
Örnek 2: Y yapsat şirketi stoklarında kalan ve net kulanım alanı 150 m2’yi aşmayan (2007/13033 sayılı Kararın 1. maddesinin 6. fıkrası kapsamında olmayan) konutların bir kısmının satış ve teslimini 30.03.2022 tarihinde bir kısmınınkini ise 30.04.2022 tarihinde yapmıştır. Bu teslimlerin KDV oranları nasıl olmalı (?)
Y yapsat şirketinin satmış olduğu konutların öncelikle inşaat yapım ruhsatının tarihine bakılması gerekmektedir. İnşaat yapım ruhsatının tarihi 01.04.2022 tarihinden önceyse 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararından önceki hükümlerin uygulanması, 01.04.2022 tarihinden sonraysa (01.04.2022 tarihi dâhil) 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının uygulanması gerekmektedir.
Örneğimizde Y yapsat şirketinin teslime konu ettiği konutların teslim tarihleri de göz önünde bulundurulduğunda bu konutların yapı ruhsat belgelerinin 01.04.2022 tarihinden önce alındığı görülmektedir. Bu nedenle yapı ruhsatı belgesinin tarihi dikkate alınarak, teslim tarihine bakılmaksızın KDV oranlarının belirlenmesinde 5359 sayılı karar öncesi hükümlerin dikkate alınması gerekmektedir.
Buna göre net kullanım alanının 150 m2’nin altında olması, arsa değerinin belirlenen değerden düşük olması ve yapı ruhsat tarihinin de 01.04.2022’den önce olması hasebiyle gerek 30.03.2022 tarihindeki teslimler olsun, gerekse 30.04.2022 tarihindeki teslimler olsun %1 oranında KDV uygulamasına konu edilecektir.
Örnek Olay 3: Müteahhitlik faaliyetiyle uğraşan Z firması 04.04.2022 tarihinde yapı ruhsatını aldığı konutların inşasını tamamlayarak teslimlerini 03.03.2023 tarihinde gerçekleştirmiştir. Konutların net kullanım alanlarının 180 m2 olduğu ve satış fiyatlarının KDV hariç 1.200.000-TL olduğu bilinmektedir. Uygulayacağı KDV oranları nasıl olmalı (?)
Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden sonra alındığı için uygulanacak KDV oranlarında mevcut haliyle 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının aranması gerekmektedir. Anılan karara bakıldığı zaman 9. maddesiyle 24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli II sayılı listeye 36. maddenin eklendiği görülmektedir. Eklenen madde ile konutların net kullanım alanlarının 150 m2’ye kadar olan kısımları için %8 oranında KDV oranı uygulanması gerekmektedir. 150 m2’yi aşan kısım için ise I ve II sayılı listelerde yer almadığı da göz önünde bulundurularak %18 oranında (genel oranda) KDV hesaplamasının yapılması gerekecektir.
Hesaplama yaparken de öncelikle KDV hariç tutarın belirlenmesi daha sonra 150 m2’yı aşan kısmın toplam kısım içerisindeki oranının belirlenmesi ve bu oranlamaya göre hesaplanacak KDV tutarlarının belirlenmesi gerekmektedir. Örneğimize bakıldığında net kullanım alanının 180 m2 olduğu görülmekte olup, aşan kısmın oranı (180-150/180=) 1/6 şeklinde hesaplanmaktadır. Yani net kullanım alanının 1/6’sı %18 KDV oranına tabi olurken, kalan 5/6’sı %8 KDV oranına tabi olacaktır. Konut satış bedelinin 1.200.000-TL olduğu dikkate alındığında bunun altıda biri olan 200.000-TL kısmı için %18 oranında KDV hesaplanırken, altıda beşi olan 1.000.000-TL için %8 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Faturada yer alacak işlemin aşağıdaki gibi olması gerekecektir.
| KDV Hariç Tutar | 1.200.000 TL |
| % 18 Oranına Tabi Tutar | 200.000=> 200.000*0,18= 36.000 TL |
| % 8 Oranına Tabi Tutar | 1.000.000=>1.000.000*0,8= 80.000 TL |
| KDV Dahil Tutar | 1.316.000 TL |
Ayrıca belirtmekte fayda görülmektedir ki konut teslimi nedeniyle indirimli orana tabi (%8) işlemler için KDV iade talebinde bulunulması halinde, yüklenime konu KDV belirlenirken 150 m2’yi aşan kısma isabet eden tutarın yüklenimlere dâhil edilmemesi gerekecektir. Zira indirimli orana tabi işlemlerden dolayı KDV iadesinde iade talebinde bulunulabilmesi için teslime konu işlemin indirimli orana tabi olması gerekmektedir. Burada 150 m2’yi aşan kısım için indirim oranından bahsedilemeyeceği için yüklenim tutarından da bahsedilmemesi gerekecektir.
Sonuç
5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile gayrimenkul teslimlerinin KDV oranlarında önemli değişikliklere gidilmiştir. Söz konusu değişiklere istinaden gelen soruların cevabı örnek olaylar eşliğinde sunulmuştur.
5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 01.04.2022 tarihi yapılacak işlemlerde adete milat olarak kabul edilmiş ve öncesi-sonrası şeklinde ayrımlar oluşmuştur.
01.04.2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınanlar ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakçileri tarafından ihalesi yapılan konutların inşası için 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararından önceki hükümler uygulanacaktır.
Gayrimenkullerde konut tesliminin yanı sıra arsa ve arazilerin teslimlinde de KDV oranlarında değişikliğe gidilmiş ve %18’den %8 indirilmiştir. KDV oranlarındaki bu değişikliğin sadeleştirme amacı da göz önüne alındığında konutların yanı sıra işyeri teslimlerinde de KDV oranının %8 indirilmesi kanaatimizce yerinde olacaktır.
Kaynakça
– 3065 sayılı KDV Kanunu
– 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
– KDV Uygulama Genel Tebliği
– 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı
– 41 Seri No.lu KDV Genel Tebliği
– www.gib.gov.tr
