Emlak Vergisi Üzerine Bir Analiz
Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
Öğretim Görevlisi
Alomaliye.com Yayın Kurulu Başkanı
t.apak@apakymm.com
Emlak vergisi, mükellef sayısı itibarıyla en geniş kapsamlı vergilerden biridir. Bina, arazi ve arsalardan alınan üç ayrı vergi türünün genel adı olan bu vergi, ticari bir faaliyeti bulunsun veya bulunmasın hemen her taşınmaz sahibinin ödemek zorunda olduğu bir vergidir…
DEVLETLERİN kamu hizmetlerini gerçekleştirebilmesi adına ihtiyaç duyduğu ekonomik kaynaklarının ilk sırasında vergiler gelmektedir. Vergi çeşitleri içerisinde emlak vergisi, maliklerin serveti üzerinden alınan en eski vergidir ve hemen hemen tüm ülkelerde emlak vergisi toplanmaktadır. Türkiye ekonomisinin gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi, yerel yönetimler için de önemli bir kaynaktır. Ancak uygulamada vatandaşlar, emlak vergisi konusunu takipte gerekli özeni göstermedikleri için önemli sayılabilecek cezalarla karşılaşmaktadırlar. Dolayısıyla Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sayfasında her yıl güncellenen “emlak vergisi rehberi’ni” takip etmekte fayda vardır.
EMLAK VERGİSİ REHBERİ GÜNCELLENDİ
Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından her yıl revize edilerek yayınlanan “emlak vergisi rehberi” 2022 yılı için de güncellenerek GİB’in sitesinde yayınlanmış bulunuyor.
Vergi mükellefi; bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir bina veya araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler.
Vergi matrahı; binanın ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz.
Vergi değeri; bina, arsa ve araziler için, Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonları ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedeldir. Tespit edilen vergi değer, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin VUK hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.
Vergi oranları; meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2, arazide binde 1 ve arsalarda binde 3’tür. Bina, arsa ve arazilere ilişkin vergi oranları büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde 100 artırımlı uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.
Verginin tarh ve tahakkuku; bina ve arazi vergisi, mükelleflerin yazılı beyanı üzerine ilgili belediye tarafından tarh ve tahakkuk ettirilir. Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından, dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında, yıllık olarak tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.
Verginin ödeme süresi ve zamanı; emlak vergisi birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenebilmektedir. Verginin zamanında ödenmemesi halinde 6183 sayılı Kanuna göre her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere yüzde 2,5 olarak gecikme zammı uygulanacaktır.
İndirimli emlak vergisi; Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan engelliler, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri yararlanacaklardır. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.
BİR ANALİZ
Mevcut mevzuat, kurumlar arası koordinasyon eksikliği ve vergiye tabi olan taşınmazların dinamik olarak izlenebilmesi gibi bir sistemin eksikliğinden ötürü taşınmazların güncel ve gerçek değerlerinin saptanamamasına, dolayısıyla emlak vergisi kayıplarına yol açmaktadır. Emlak vergisi değer tespitinde yaşanan temel sorunlardan biri de taşınmazların gerçekçi ve doğru değerlerinin tespiti hususudur.
Dört yılda bir yapılan genel değerleme süreci sonunda tahakkuk edecek emlak vergisi günün ekonomik gelişmelerine bağlı olarak yenilenerek, gerçek değerler üzerinden düşük vergi oranıyla vergi tahsil etme fikrinin değerlendirilmesi yararlı olacaktır. Tüm toplumu ilgilendiren emlak vergisi, devletin toplam vergi gelirleri içinde çok ciddi bir miktar teşkil etmez. Ancak verginin lehdarı olan yerel yönetimler için yine de vazgeçilemeyecek bir gelir kaynağıdır. Emlak vergisi alanındaki yakınmalar daha çok taşınmazların değerinin takdirindeki yetersizliklerden ve adaletsizliklerden kaynaklanmaktadır. Bir yandan her değerleme döneminde karşımıza çıkan orantısız artışlar, diğer yandan değerinin çok altında işlem gören taşınmazlar vergide adalet anlayışını zedelemektedir.
İktibas: Paradergi
