Seyit Ali GÜNEŞ
Vergi Müfettişi
seyitaligunes@windowslive.com
ÖZET
Değerli Konut Vergisi (DKV), Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri belirli bir eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlardan alınan bir vergidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu‘na 7194 sayılı Kanun ile eklenen bu vergi, yüksek değerli meskenlerin vergilendirilmesini amaçlamaktadır. Bu makale, DKV’nin kapsamını, mükellefiyet şartlarını, vergi matrahı ve oranlarını, muafiyet koşullarını, beyan ve ödeme süreçlerini detaylı bir şekilde ele almakta ve uygulamadan örneklerle konuyu açıklığa kavuşturmaktadır. Ayrıca, verginin fiili kullanım durumuna göre değerlendirilmesi ve muafiyetlerin uygulanma esasları üzerinde durulmaktadır.
Anahtar Kelimeler: Değerli Konut Vergisi, Emlak Vergisi, Bina Vergi Değeri, Muafiyet
1. GİRİŞ
Değerli Konut Vergisi, 5 Aralık 2019 tarihinde yürürlüğe giren 7194 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na eklenmiştir. Bu vergi, Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri belirli bir tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlara uygulanır. Verginin temel amacı, yüksek değerli meskenlerin vergilendirilmesi yoluyla kamu gelirlerini artırmak ve vergi adaletini sağlamaktır. Bu makale, DKV’ nin yasal çerçevesini, uygulama esaslarını, muafiyetlerini ve örneklerle pratikteki işleyişini ayrıntılı bir şekilde incelemektedir.
2. DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN KAPSAMI
2.1. Verginin Konusu
Değerli Konut Vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 42’nci maddesine göre, bina vergi değeri 15.709.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazları kapsamaktadır. Mesken nitelikli taşınmaz, mesken niteliğine sahip binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Vergilendirme açısından, her bağımsız bölüm ayrı ayrı değerlendirilir.
2.2. Mesken Niteliği ve Fiili Kullanım
DKV uygulamasında, taşınmazın mesken niteliği olup olmadığının belirlenmesinde tapu kayıtlarındaki niteliğin yanı sıra fiili kullanım durumu da dikkate alınır. Örneğin, tapuda mesken olarak kayıtlı bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması durumunda, ilgili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmışsa ve emlak vergisi ile çevre temizlik vergisi bildirimleri işyeri olarak yapılmışsa, bu taşınmaz DKV kapsamına girmez.
3. VERGİNİN MATRAHI VE ORANLARI
3.1. Matrah
Verginin matrahı, bina vergi değerinin 42’nci maddede belirtilen tutarı (15.709.000 TL) aşan kısmıdır. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyette, matrah hesaplamasında taşınmazın toplam değeri esas alınır.
3.2. Vergi Oranları
DKV’ ye tabi taşınmazlar, bina vergi değerine göre aşağıdaki oranlarda vergilendirilir:
- 15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar: 15.709.000 TL’yi aşan kısım için binde 3.
- 23.564.000 TL ile 31.421.000 TL arasında olanlar: 23.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için binde 6.
- 31.421.000 TL’den fazla olanlar: 31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için binde 10.
3.3. Yeniden Değerleme Oranı
42’nci maddede belirtilen tutar ve vergi oranlarına esas değerlerin alt ve üst sınırları, her yıl 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. Hesaplanan tutarların 1.000 TL’ye kadar olan kesirleri dikkate alınmaz. Cumhurbaşkanı, bu artış oranını yeniden değerleme oranına kadar artırma yetkisine sahiptir.
4. MÜKELLEFİYET
4.1. Mükellefler
DKV’yi, mesken nitelikli taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder. Paylı mülkiyette malikler, hisseleri oranında mükelleftir. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludur.
4.2. Mükellefiyetin Başlangıcı ve Sonu
Mükellefiyet, aşağıdaki durumlarda başlar:
- Taşınmazın bina vergi değerinin 42’nci maddede belirtilen tutarı aştığı tarih.
- Vergi değerini değiştiren sebeplerin doğduğu tarih.
- Muafiyetin sona erdiği tarih.
Mükellefiyet, yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya muaflık şartlarını kazanan taşınmazlarda, bu olayların gerçekleştiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
5. MUAFİYETLER
5.1. Muafiyet Kapsamındaki Taşınmazlar
Aşağıdaki mesken nitelikli taşınmazlar DKV’ den muaftır:
- Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait taşınmazlar.
- Türkiye’de mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla taşınmazı bulunanların en düşük değerli meskeni (intifa hakkı sahipleri dahil). Bu muafiyet, hisseli mülkiyette hisselere de uygulanır.
- Yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk binaları ile elçilerin ikametgahları (karşılıklılık şartıyla) ve Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara ait taşınmazlar.
- Bina inşası yapan işletmelerin, henüz satılmamış, kiraya verilmemiş veya kullanılmamış yeni inşa edilmiş taşınmazları.
5.2. Muafiyet Uygulaması
Birden fazla meskeni olan mükellefler, en düşük değerli taşınmazlarını (Ek 2A) bildirimiyle beyanname verme süresi içinde vergi dairesine bildirir. Muafiyetten yararlanma şartlarını taşımayan veya değişikliği bildirmeyen mükelleflerden vergi, cezalı olarak ve gecikme faiziyle tahsil edilir.
6. VERGİNİN BEYANI VE ÖDEME SÜRECİ
6.1. Beyanname
DKV, (Ek 1A) 1 No.lu ve (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannameleri ile beyan edilir. Beyanname, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine, ilgili yılın Şubat ayının 20’sine kadar verilir. Beyannameye, bina vergi değerini gösteren belge eklenir. Elektronik beyanname durumunda, bu belge 15 gün içinde elden veya posta yoluyla teslim edilir.
6.2. Ödeme
Vergi, Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir. Birden fazla taşınmazı olan mükellefler, tüm taşınmazları için tek beyanname verir. Elbirliği mülkiyette, her taşınmaz için ayrı beyanname verilir.
7. UYGULAMADAN ÖRNEKLER
Örnek 1: Mükellefiyet ve Satış
Mükellef (A)’nın üç taşınmazı vardır: 5.500.000 TL, 6.000.000 TL ve 6.500.000 TL bina vergi değerine sahip. Bu taşınmazlar 2020 yılında DKV’ye tabidir ve mükellefiyet 2021’de başlar. (A), 6.000.000 TL değerli taşınmazı 2021 Mayıs’ında satarsa, tahakkuk eden verginin tamamını ödemekle yükümlüdür.
Örnek 2: Müteahhit Muafiyeti
Müteahhit (C), 60 dairelik bir projede 15 daireyi satmamış, kiraya vermemiş ve kullanmamıştır. Bu daireler, DKV’den muaftır.
Örnek 3: Çoklu Taşınmaz ve Muafiyet
Mükellef (E)’nin üç taşınmazı vardır: 5.145.000 TL (vergi dışı), 6.300.000 TL (muaf) ve 6.825.000 TL (vergiye tabi). Üçüncü taşınmaz için vergi, [(6.825.000-5.250.000) × ‰3] = 4.725 TL olarak hesaplanır.
Örnek 4: Karmaşık Vergi Hesaplaması
Mükellef (F)’nin dört taşınmazı vardır: 5.775.000 TL (muaf), 5.775.000 TL (1.575 TL vergi), 7.980.000 TL (8.505 TL vergi) ve 11.025.000 TL (28.875 TL vergi). Toplam vergi 38.955 TL’dir.
Örnek 5: Paylı Mülkiyet
Mükellef (G), (H) ve (I), 9.450.000 TL değerli bir taşınmaza 1/3 payla sahiptir. (G) tek taşınmazı olduğu için muaftır. (H) ve (I), [(7.875 + (9.450.000-7.875.000) × ‰6) / 3] = 5.775 TL vergi öder.
8. ÖZEL DURUMLAR
8.1. Fiili Kullanım ve İşyeri
Tapuda mesken olarak kayıtlı bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması durumunda, DKV uygulanmaz. Örneğin, 10.657.000 TL ve 5.827.000 TL değerli taşınmazlar işyeri ruhsatıyla kullanılıyorsa, vergiden muaftır.
8.2. Site Yönetim Binaları ve Sosyal Tesisler
Site yönetim binaları veya sosyal tesisler, fiilen mesken olarak kullanılmıyorsa DKV’ye tabi değildir. Ancak, mesken olarak kayıtlıysa ve bina vergi değeri eşiği aşıyorsa, en düşük değerli taşınmaz için muafiyet uygulanır.
9. SONUÇ
Değerli Konut Vergisi, yüksek değerli meskenlerin vergilendirilmesi yoluyla vergi adaletini sağlamayı amaçlayan bir düzenlemedir. Verginin uygulanmasında bina vergi değeri, fiili kullanım durumu ve muafiyet koşulları kritik öneme sahiptir. Mükellefler, beyanname ve ödeme süreçlerine dikkat etmeli, muafiyetlerden yararlanmak için gerekli bildirimleri zamanında yapmalıdır. Örnekler, verginin pratikte nasıl hesaplandığını ve uygulandığını açıkça göstermektedir.
Kaynakça
— 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu.
— 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.
— Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği, Resmi Gazete, 15 Ocak 2021, Sayı: 31365.
— Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı Özelgeleri
(Sayı: 97895701-175.01[2020/6.1-38]-277600,
97895701-175.01[2021/6.1-13]-271358,
97895701-175.01[2021/6.1-15]-271359,
97895701-175.01[2021/6.1-11]-271360).
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”juicy_pink”] Sorumluluk Beyanı ve Hukuki Haklarımız [/vc_message][vc_column_text]