T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Ankara Defterdarlığı
Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı: E-90792880-140.04.01[2025/21]-428334
Tarih: 04.08.2025
Konu: Yatırım Teşvik Belgesi Kapsamında Tapu Harcı Aranılıp Aranılmayacağı
İlgi: …
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”success”]
ÖZET:
Yatırım Teşvik Belgesi bulunması, Hazine adına kayıtlı taşınmaz üzerinde şirket lehine tapuda yapılacak irtifak/üst hakkı tesisi işlemini tapu harcından istisna hale getirmiyor; bu işlem için tapu harcı aranır.
1) İşlem kural olarak tapu harcına tabi
Özelgede, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu-kadastro işlemlerinden tarifede sayılanların harca tabi olduğu; gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların (ör. üst hakkı gibi) tesis ve devrinde, ödenen bedel üzerinden (emlak vergisi değerine bağlı alt-üst sınırlar gözetilerek) nispi harç alınacağı hatırlatılıyor.
2) Harçlar Kanunu m.59’da “Yatırım Teşvik Belgesi” kaynaklı tapu harcı istisnası yok
Özelge, tapu harcından istisna tutulan işlemlerin m.59’da bentler halinde sayıldığını; bu maddede yatırım teşvik belgesi kapsamında tapu harcı istisnasına yer verilmediğini açıkça belirtiyor.
3) Harçlar Kanunu m.123/5 istisnası “kâğıtlar ve işlemler” için; ayni hak tesisi için değil
Özelgede dayanak alınan kritik nokta şu:
- m.123/5, Yatırım Teşvik Belgesi kapsamındaki yatırım malları ve yatırım dönemine ilişkin bazı kâğıtlar/sözleşmeler/taahhütnameler/teminatlar ile danışmanlık–teknik müşavirlik hizmetlerine ilişkin kâğıtlar ve bunlarla ilgili işlemler için harç istisnası öngörüyor.
- Ancak bu hükümde, yatırım sürecinden önce tapuda yapılacak “ayni hak tesisi” (üst hakkı/irtifak hakkı) işlemlerinin tapu harcından istisna olacağına dair bir düzenleme bulunmadığı vurgulanıyor.
4) Sonuç: Üst hakkı tesisinde tapu harcı istisnası uygulanamaz
Bu nedenle Defterdarlık; Hazine taşınmazları üzerinde yatırım amacıyla şirket lehine yapılacak irtifak (üst) hakkı tesisi işlemlerinde tapu harcı istisnasının uygulanmasının mümkün olmadığı görüşüne varıyor.
Not: Bu metin bir özelge olduğu için, bağlayıcılık esasen başvuru sahibinin somut olayı bakımındadır; ancak idarenin yaklaşımını açık biçimde gösterir.
[/vc_message][vc_column_text]
İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden, 4/2/2025 tarihli ve ………. belge numaralı Yatırım Teşvik Belgenizin bulunduğunu belirterek, Maliye Hazinesi adına kayıtlı ….. ili, ….. ilçesi, …. Mahallesi, …. ada, … parsel ile … ada, … parselde kayıtlı taşınmazlar üzerinde şirketiniz lehine üst hakkı tesis edilmesine ilişkin olarak tapuda yapılacak işlemin tapu harcından istisna olup olmadığı hususunda görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu; Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-d fıkrasında, gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yarısından az, iki katından çok olamaz) devir alan için nispi harç alınacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 59 uncu maddesinde tapu harcından müstesna tutulan işlemler bentler halinde sayılmış olup, söz konusu maddede yatırım teşvik belgesi kapsamında yapılacak işlemlere yönelik tapu harcı istisnası bulunmamaktadır.
Mezkur Kanunun 123 üncü maddesinin beşinci fıkrasında ise, “Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında yer alan yatırım mallarına ilişkin olarak Yatırım Teşvik Belgesi sahibi yatırımcılarla bu malların üreticileri ve tedarikçileri arasında düzenlenen kâğıtlar, münhasıran yatırım döneminde belge kapsamındaki yatırıma yönelik gayri maddi hakların kiralanması ve satın alınmasına ilişkin düzenlenen kâğıtlar, belge kapsamında sabit kıymet yatırımlarının imal ve inşasına yönelik düzenlenen sözleşmeler, taahhütnameler, teminatlar ve bu mahiyetteki kâğıtlar ile söz konusu yatırımlara yönelik danışmanlık ve teknik müşavirlik hizmetlerine ilişkin düzenlenen kâğıtlarla ilgili işlemler bu Kanunda yazılı harçlardan müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir.
Söz konusu fıkra hükmünde, yatırım teşvik belgesi kapsamında sabit kıymet yatırımlarının imal ve inşasına yönelik düzenlenen sözleşmeler, taahhütnameler, teminatlar ve bu mahiyetteki kâğıtlar harçlardan müstesna tutulmuş olup, bu süreç öncesinde yapılacak ayni hak tesisi işlemlerinin tapu harcından istisna olacağına ilişkin bir hükme yer verilmemiştir.
Bu çerçevede, Hazine adına kayıtlı bahse konu taşınmazlar üzerinde yapacağınız yatırıma ilişkin olarak şirketiniz adına tapuda yapılacak irtifak (üst) hakkı tesisi işlemine tapu harcı istisnası uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”orange”]
FAQ – Sık Sorulan Sorular
1) Yatırım Teşvik Belgesi tapu harcını otomatik kaldırır mı?
Hayır. Özelgeye göre YTB varlığı tek başına tapuda yapılan üst hakkı/irtifak tesisi işlemini harçtan istisna etmez.
2) Bu özelgede hangi işlem tartışılıyor?
Hazine adına kayıtlı taşınmazlar üzerinde şirket lehine “üst hakkı (irtifak)” tesis edilmesi ve bunun tapu harcına tabi olup olmadığı.
3) Harçlar Kanunu m.59 neden önemli?
Çünkü m.59, tapu harcından istisna işlemleri sayıyor; özelgeye göre bu listede YTB kapsamında üst hakkı tesisine yönelik bir istisna bulunmuyor.
4) Harçlar Kanunu m.123/5 kapsamı nedir?
Özelge, m.123/5’in esasen yatırım döneminde düzenlenen belirli kâğıtlar/sözleşmeler/taahhütnameler/teminatlar ve danışmanlık–teknik müşavirlik kâğıtlarına ilişkin harç istisnası getirdiğini; tapu sicilinde ayni hak tesisini doğrudan istisna etmediğini belirtiyor.
5) Üst hakkı tesisinde harç matrahı nasıl belirlenir?
Özelgede; “gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesisinde” ödenen bedel üzerinden nispi harç alınacağı ve bedelin emlak vergisi değerine bağlı alt–üst sınırlar içinde olması gerektiği çerçevesi hatırlatılıyor.
6) Yatırım “sabit kıymet imal ve inşası” olsa da üst hakkı harçtan istisna olur mu?
Özelgeye göre hayır. İstisna, sözleşme ve kâğıtlar için düzenlenmiş; bu süreç öncesindeki ayni hak tesisi için istisna hükmü bulunmadığı belirtiliyor.
7) Bu görüş sadece Hazine taşınmazları için mi geçerli?
Özelgenin olayı Hazine taşınmazı üzerinden kurulmuş. Gerekçenin omurgası, YTB’nin tapu harcı istisnası yaratmaması ve m.123/5’in ayni hak tesisini kapsamaması olduğundan, benzer nitelikteki irtifak/üst hakkı işlemlerinde de aynı yaklaşım görülebilir.
[/vc_message][vc_column_text]
Not: Özet ve FAQ-Sık Sorulan Sorular Tarafımızdan Bilgi Amaçlı Olarak Hazırlanmaktadır. Herhangi Bir Sorumluluk Kabul Edilmez