Engin GÜL
SMMM
smmmengingull@gmail.com
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından son dönemde mükelleflere gönderilen yazılarda, tapuda beyan edilen gayrimenkul satış bedellerinin “emsaline göre düşük” olduğu iddiasıyla, harç matrahı farkı tespit edilmekte ve bu fark üzerinden tapu harcı ödenmesi talep edilmektedir. Söz konusu yazılarda, internet satış ilanları, emsal tapu satışları ve çeşitli veri kaynakları esas alınarak “tespit edilen gerçek değer” başlığı altında belirlenen tutarlar mükelleflere bildirilmektedir.
Ancak bu uygulama, kullanılan veri setinin güvenilirliği ve hesaplama yönteminin şeffaflığı bakımından ciddi sorunlar barındırmaktadır.
Sahada Karşılaşılan Gerçeklik
Bu değerlendirme, teorik varsayımlara ya da ikincil istatistiklere değil; doğrudan sahada karşılaşılan ve bizzat şahit olunan piyasa pratiklerine dayanmaktadır. Yakın zamanda, gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren kişilerin internet üzerindeki ilanları bilinçli ve bedel karşılığı olarak yönlendirebildiği durumlara tanık olunmuştur.
Şahit olunan örneklerde:
- Gayrimenkulünü kiraya vermek isteyen bir kişinin, çevredeki ilan sahiplerine ulaşarak ilanlarını kaldırmaları karşılığında 5 günlüğüne 50.000 TL ödeme teklif ettiği,
- Bankaya ipotek verilerek kredi kullanımı amacıyla, emsal taşınmaz ilanlarının 15 gün süreyle yaklaşık 3 milyon TL daha yüksek bedelle yayınlanması karşılığında ilan sahiplerine 100.000 TL teklif edildiği,
- Satış sürecinde ise, emsal ilanların fiyatlarının bilinçli biçimde aşağı çekilmesi ve pazarlık zemininin güçlendirilmesi amacıyla, ilan sahiplerine 30 günlüğüne 150.000 TL ödeme teklif edildiği
bizzat gözlemlenmiştir.
Bu örnekler, internet ilanlarının serbest piyasa koşullarında kendiliğinden oluşan, objektif veriler olmadığını; aksine denetimsiz bir ortamda, tarafların ekonomik hedefleri doğrultusunda kolaylıkla yönlendirilebildiğini açıkça ortaya koymaktadır.
İlan Fiyatı ile Gerçekleşen Satış Arasındaki Kopukluk
İnternet ilanları, gerçekleşmiş satışları değil; satıcının beklentisini ve pazarlık payını yansıtan, bağlayıcılığı olmayan göstergelerdir. Pazarlık, aciliyet, ödeme şekli, taşınmazın fiili durumu ve tarafların kişisel koşulları gibi unsurlar, ilan fiyatlarında yer almamakta; buna rağmen fiili satış bedelini doğrudan etkilemektedir.
Buna ek olarak, yukarıda belirtilen saha örneklerinde görüldüğü üzere, ilan fiyatları kısa süreli ve bedel karşılığı olarak bilinçli şekilde artırılabilmekte veya düşürülebilmektedir. Bu durum, ilan verilerinin “emsal” olarak kullanılmasını yapısal olarak sorunlu hâle getirmektedir.
İdari Yazılardaki Temel Sorun: Ölçüm ve Şeffaflık Eksikliği
Vergi idaresi tarafından gönderilen yazılarda, “tespit edilen gerçek değer” olarak belirtilen tutarların hangi ilanlara, hangi emsal satışlara ve hangi hesaplama yöntemine dayandığı açıklanmamaktadır. Hangi metrekare, hangi nitelik, hangi tarih aralığı veya hangi düzeltme katsayılarının kullanıldığı belirsizdir.
Bu haliyle ortaya konulan tutar, hukuki anlamda somut bir tespit değil; algoritmik veya istatistiksel bir kanaat niteliği taşımaktadır. Oysa bu kanaat, mükellefler açısından doğrudan mali yükümlülük doğuran bir idari sonuca bağlanmaktadır.
Yapay Zekâ ve Otomatik Karar Sorunu
Teknolojinin vergi idaresi tarafından kullanılması ilkesel olarak olumlu olmakla birlikte, manipülasyona açık olduğu sahada açıkça görülen bir veri setinin, yapay zekâ veya otomatik analizler yoluyla “gerçek değer” olarak kabul edilmesi ciddi riskler barındırmaktadır. Şeffaflığı olmayan, itiraz mekanizması zayıf ve piyasa gerçekliğini modelleyemeyen bir sistem, gönüllü uyumu artırmak yerine mükellef nezdinde güvensizlik yaratacaktır.
Sonuç ve Değerlendirme
Vergi idaresinin tapu harçlarının doğru beyan edilmesini sağlama amacı anlaşılabilir olmakla birlikte, kullanılan yöntemin piyasa gerçekleriyle uyumlu ve hukuki güvenlik ilkesine uygun olması zorunludur. Sahada bizzat gözlemlenen ilan manipülasyonları dikkate alındığında, internet satış ilanlarının doğrudan ve tartışmasız bir emsal olarak kabul edilmesi mümkün görünmemektedir.
Bu nedenle Gelir İdaresi Başkanlığı’nın mevcut uygulamayı gözden geçirmesi; tapu harcı matrahının tespitinde daha şeffaf, denetlenebilir ve fiili satış gerçekliğini esas alan yöntemlere yönelmesi gerekmektedir. Aksi halde, iyi niyetle başlatılan bu uygulama, telafisi güç mükellef mağduriyetlerine yol açacaktır.
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”success”] Sorumluluk Beyanı ve Hukuki Haklarımız [/vc_message][vc_column_text]