12 Mart 2026 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 33194
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden:
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGITAY İLÂMI
| Esas No | :2025/3126 |
| Karar No | : 2025/4810 |
| İNCELENEN KARARIN | |
| MAHKEMESİ | : Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi |
| TARİHİ | : 07.05.2024 |
| SAYISI | : 2023/983 E., 2024/520 K. |
| DAVACI | : Osman Kızıl vekili Avukat Harin Güğül |
| DAVALI | : Adnan Kasap vekili Avukat İlker Turan Derin |
| DAVA TARİHİ | : 15.08.2023 |
| İLK DERECE MAHKEMESİ | : Kanun Yararına Temyiz Bürosu |
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”success”]
ÖZET:
12 Mart 2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, TBK 331, önemli sebeple fesih, olağanüstü fesih ve konut ile çatılı işyeri kiraları bakımından dikkat çeken bir içeriğe sahip. Kararda, Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi’nin reddettiği tahliye davası, Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine kanun yararına temyiz kapsamında incelendi.
Somut olayda davacı kiraya veren, 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesini, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dayanarak öngörülemeyen önemli nedenler sebebiyle feshettiğini ileri sürdü ve kiralananın tahliyesini istedi. İlk derece mahkemesi ise kiralananın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olduğunu, bu nedenle TBK 331’e göre olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceğini değerlendirip davayı reddetti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu yaklaşımı isabetli bulmadı. Kararda açık biçimde, TBK 331’de düzenlenen önemli sebeple olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği vurgulandı. TBK 331, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedilebileceğini düzenleyen genel nitelikte bir hükümdür.
Bu nedenle Yargıtay, ilk derece mahkemesinin davayı sırf “TBK 331 konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanamaz” gerekçesiyle reddetmesini usul ve yasaya aykırı buldu. Ancak burada kritik nokta şudur: Yargıtay doğrudan “tahliye şartları oluşmuştur” demedi; sadece mahkemenin davacının TBK 331’e dayalı tahliye talebinin esasını incelemesi gerektiğini belirtti. Yani karar, otomatik tahliye kararı değil; TBK 331’in bu kira türlerinde de uygulanabileceğini ortaya koyan önemli bir bozma kararıdır.
Kararın Özeti
- İlk derece mahkemesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 331’e göre olağanüstü fesih uygulanamayacağını kabul etti.
- Adalet Bakanlığı bu yorumu hukuka aykırı bularak kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK 331’in konut ve çatılı işyeri kiraları dahil tüm kira ilişkilerinde uygulanabileceğini belirtti.
- Bu nedenle ilk derece mahkemesi kararını, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozdu.
- Karar, tarafların mevcut hukuki sonucunu değiştiren klasik bir temyiz bozması değil; mahkemelere yol gösteren bir içtihat niteliği taşıyor. Adalet Bakanlığının açıklamalarına göre kanun yararına temyiz, kesin kararların hukuka aykırılığını ortaya koymaya yöneliktir ve taraflar lehine veya aleyhine sonuç doğurmaz.
[/vc_message][vc_column_text]
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında 25.04.2022 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 331. maddesine dayanılarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle fesh edildiğinin ve üç aylık süre sonunda kiralananın tahliye edilmesi gerektiğinin davalı kiracıya bildirildiğini, ihtarnameye rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek; kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan konut ve çatılı iş yerin hükümlerine tabi olduğundan, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesi uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilmesinin mümkün olmadığı, davacı tarafından, taşınmaz ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin feshi talep edildiğine göre, davanın hukuki dayanağının aynı Kanunun 350. maddesindeki düzenlemesine dayanılarak açılan ihtiyaç sebebine bağlı fesih ve tahliye davası olduğunun kabulü gerekeceği, davanın kira süresi sona ermeden (erken) açıldığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; Mahkemece, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği dikkate alınarak davanın esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. ’’ hükmü bulunmaktadır.
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.
Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanunun 363. maddesinin birinci fıkrası hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulüne, kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesince, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”orange”]
FAQ – Sık Sorulan Sorular
1) Yargıtay bu kararda kiraya vereni haklı mı buldu?
Doğrudan bu yönde kesin bir kabul yok. Yargıtay, ilk derece mahkemesinin “TBK 331 burada uygulanamaz” gerekçesini yanlış buldu. Esas inceleme yapılıp önemli sebebin varlığı değerlendirilmeliydi.
2) Karar otomatik tahliye anlamına mı geliyor?
Hayır. Karar, otomatik tahliye sonucu doğurmuyor. Sadece TBK 331’e dayalı tahliye talebinin esasının incelenmesi gerektiğini söylüyor.
3) TBK 331 hangi durumlarda uygulanır?
Kira ilişkisinin devamı taraflardan biri için çekilmez hâle gelmişse ve önemli sebepler varsa uygulanır. Kanun metni, bu halde sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedilebileceğini öngörür.
4) Bu karar konut kiraları için de geçerli mi?
Evet. Kararın en önemli yönü, TBK 331’in konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceğinin açıkça belirtilmesidir.
5) Kanun yararına bozma tarafların sonucunu değiştirir mi?
Genel kural olarak hayır. Adalet Bakanlığının açıklamasına göre kanun yararına temyiz ve bozma, hükmün hukuki sonuçlarını değiştirmez; esas amaç hukuka aykırılığı tespit ederek uygulamaya yön vermektir.
6) Bu karar neden önemli?
Çünkü uygulamada bazı mahkemeler TBK 331’i konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından dar yorumlayabiliyordu. Bu karar, söz konusu hükmün kapsamını netleştiren güçlü bir içtihat niteliği taşıyor.
[/vc_message][vc_column_text]
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”danger”] Site Sorumluluk Beyanı ve Hukuki Haklarımız [/vc_message][vc_column_text]