Aliekber KARTAL
SMMM
smmmaliekberkartal@gmail.com
6306 sayılı Kanun Kapsamındaki Kentsel Dönüşüm İşlerinde KDV, SGK, Fatura ve İşin Niteliği
Son dönemde İstanbul’da neredeyse her semtte aynı manzarayla karşılaşıyoruz. Bir sokakta eski bir bina boşaltılıyor, diğer sokakta yıkım tabelası asılıyor, birkaç bina ötede yeni bir temel atılıyor. Apartman toplantılarında gündem artık çoğu zaman aynı: “Binamız riskli mi?”, “Müteahhit ne teklif ediyor?”, “Yarısı Bizden desteği bize çıkar mı?”, “Daire küçülür mü?”, “Cebimizden ne kadar para çıkar?”
Kısacası İstanbul, yavaş yavaş büyük bir şantiyeye dönüşüyor. Bu hareketliliğin arkasında deprem gerçeği kadar, Yarısı Bizden kampanyasının sağladığı finansman desteği de var. Birçok bina maliki eski ve riskli binasını yenilemek istiyor. Müteahhitler de bu projelerde yüklenici olarak yer almak için maliklerle görüşmeler yapıyor. Sahada sık gördüğümüz yanılgı bu iş 6306 kapsamında, Yarısı Bizden desteği de var; o halde hukuki, vergisel ve muhasebesel süreçler bir şekilde çözülür anlayışı. Ne yazık ki mesele bu kadar basit değil. 6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm işleri için önemli kolaylıklar, destekler ve bazı muafiyetler sağlayan özel bir çerçeve sunar. Fakat bu çerçeve, işin vergi ve muhasebe niteliğini tek başına belirlemez. Aynı bina 6306 sayılı Kanun kapsamında olabilir; ama işin modeli taahhüt, kat karşılığı, yap-sat, hasılat paylaşımı veya karma yapı şeklinde kurulmuş olabilir.
Bu nedenle taraflar açısından ilk soru bu işte müteahhit ne alıyor ve karşılığında ne veriyor? şeklinde olmalıdır. Müteahhit sadece para/hakediş alıyorsa başka bir yol izlenir. Yeni binadan daire veya dükkan alıyorsa başka bir yol izlenir. Hem para hem bağımsız bölüm alıyorsa iş artık karma bir hale gelir.
Bu ayrım yapılmadan;
- faturanın kime kesileceği,
- KDV oranının ne olacağı,
- Yarısı Bizden hibe ve kredisinin nasıl takip edileceği,
- işin yıllara sari sayılıp sayılmayacağı,
- stopaj ve KDV tevkifatı doğup doğmayacağı,
- SGK asgari işçilik hesabının nasıl yapılacağı,
- KDV iadesinin hangi belgelerle isteneceği
sağlıklı şekilde belirlenemez.
Bu yazıda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm ve Yarısı Bizden destekli inşaat işlerini, özellikle mükelleflerin ve meslek mensuplarının uygulamada karşılaştığı özellikli hususlar üzerinden ele alacağız. Dosyayı en baştan doğru sınıflandırıp ilerlersek KDV iadesi, SGK ilişiksizlik veya fatura düzeni aşamasında sorun yaşamayız.
1. 6306 sayılı Kanun Ayrı Bir İnşaat Türü Değildir
6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlar ve riskli yapıların dönüştürülmesi için özel bir hukuki çerçeve getirir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamına girmek, işin otomatik olarak tek bir muhasebe veya vergi modeline girdiği anlamına gelmez.
| İş modeli | Anlamı |
| Maliklere inşaat taahhüt işi | Müteahhit, maliklere ait arsada bedel karşılığı bina yapar |
| Kat karşılığı inşaat | Müteahhit, arsa payı/bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapar |
| Yap-sat inşaat | Müteahhit kendi nam ve hesabına bina yapıp satar |
| Hasılat paylaşımı | Satış gelirleri taraflar arasında paylaşılır |
| Karma model | Müteahhit hem para hem daire/dükkan alır |
Bu nedenle 6306 sayılı Kanun dosyası geldiğinde meslek mensubunun ilk yapacağı şey, riskli yapı belgesinden önce sözleşmeyi okumaktır. Çünkü sözleşmede müteahhidin ne aldığı ve karşılığında ne verdiği yazılıdır. Vergi uygulamasını ilerletirken bu belirleyicidir.
2. Yarısı Bizden Kampanyası Nedir?
Yarısı Bizden, özellikle İstanbul’daki riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak için sağlanan bir finansman desteğidir. Bakanlık açıklamalarına göre bina bazlı dönüşümde bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği sağlanmaktadır. İşyerleri için ise bir işyeri bakımından 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği öngörülmektedir. Alan bazlı büyük dönüşümlerde TOKİ veya Emlak Konut modeli devreye girebilmektedir.
Burada önemli olan ayrım hibe ve kredi hakkı hak sahibine aittir; ancak bina bazlı modelde ödeme hak sahibi adına yükleniciye yapılır. Bakanlık açıklamasında bina bazlı dönüşümde ödemelerin hak sahipleri adına yükleniciye yapılacağı, ödemenin de iş başlayınca %30, taşıyıcı sistem bitince %30, sıva aşamasında %30 ve yapı kullanım izin belgesi alınınca %10 şeklinde yapılacağı belirtilmiştir. Bir tablo ile pekiştirecek olursak;
| Para türü | Hak kime ait? | Para kime ödenir? | Muhasebe yorumu |
| Hibe | Hak sahibine | Hak sahibi adına yükleniciye | Hak sahibinin borcuna mahsuben tahsilat |
| Kredi | Hak sahibine | Hak sahibi adına yükleniciye | Hak sahibinin krediyle ödediği inşaat bedeli |
| Taşınma desteği | Malik/kiracı durumuna göre | Malik veya kiracıya | İnşaat bedeli değil, tahliye desteği |
| Malik fark ödemesi | Malik borcu | Yükleniciye | Destek dışı kalan inşaat farkı |
Bakanlık parayı doğrudan yükleniciye yatırsa bile, bu tek başına faturanın Bakanlığa kesileceği anlamına gelmez. Fatura için şu üç soru sorulmalıdır: Sözleşmenin tarafı kim? İnşaat hizmeti veya bağımsız bölüm teslimi kime yapılıyor? Bakanlık ödemesi kimin borcunu kapatıyor? Çoğu bina bazlı Yarısı Bizden dosyasında Bakanlık, doğrudan iş sahibi gibi değil, hak sahibinin finansman desteğini yükleniciye aktaran taraf gibi görünür. Bu nedenle fatura, somut sözleşmeye göre hak sahiplerine, apartman/ada yönetimine, kooperatife veya sözleşme tarafı olan kişiye kesilebilir.
3. Hibe ve Kredi Faturadan Düşülür mü?
Uygulamadaki sık sorulardan biri de devlet 1.750.000 TL destek veriyor. Müteahhit faturayı sadece kalan fark için mi kesecek? şeklindedir. Genellikle cevap hayırdır. Çünkü hibe ve kredi, müteahhit açısından çoğu dosyada bir indirim değildir. Bunlar hak sahibinin borcunun ödeme kaynaklarıdır.
Örnek: Bir bağımsız bölüm için müteahhit ile hak sahibi arasında belirlenen inşaat bedeli: 2.400.000 TL + KDV olsun. Hak sahibinin Yarısı Bizden desteği:
| Destek | Tutar |
| Hibe | 875.000 TL |
| Kredi | 875.000 TL |
| Toplam destek | 1.750.000 TL |
Hak sahibinin ayrıca ödeyeceği fark: 2.400.000 TL – 1.750.000 TL = 650.000 TL
Bu durumda faturayı sadece 650.000 TL üzerinden kesmek doğru olmaz. Müteahhitin yaptığı işin bedeli 2.400.000 TL’dir. 1.750.000 TL devlet desteği, hak sahibinin borcunun Bakanlık kanalıyla ödenen kısmıdır. 650.000 TL ise hak sahibinin cebinden çıkan farktır. Fatura yapılan işin toplam bedeline göre kesilir. Hibe ve kredi ise bu bedelin nasıl tahsil edildiğini gösterir.
4. Yarısı Bizden Projesi Her Zaman Taahhüt İşi midir?
Hayır. Ama bina bazlı klasik modelde çoğu zaman taahhüt işi mantığı ağır basar. Şu model varsa iş genellikle inşaat taahhüt işi olarak değerlendirilir:
- Arsa maliklere aittir.
- Müteahhit maliklerin binasını yapar.
- Müteahhit karşılığında para/hakediş alır.
- Müteahhide yeni binadan daire veya dükkan verilmez.
- Yarısı Bizden ödemeleri hak sahipleri adına yükleniciye yapılır.
Bu durumda müteahhidin yaptığı iş aslında sizin binanızı yaparım, bedelini de siz ödersiniz mantığına dayanır. Devlet desteği de sizin adınıza bana aktarılır şeklinde ilerler. Bu modelde iş birden fazla takvim yılına sarkıyorsa, yıllara sari inşaat ve onarım işi hükümleri gündeme gelebilir.
5. Müteahhit Para Değil Daire veya Dükkan Alıyorsa Ne Olur?
Eğer müteahhit, yaptığı iş karşılığında yeni binadan daire, dükkan veya arsa payı alıyorsa bu iş artık saf taahhüt işi değildir. Bu durumda işin ana karakteri kat karşılığı / arsa payı karşılığı inşaat haline gelir.
Örnek: Eski bina 10 daireden oluşuyor. Yeni bina 16 daire olacak. Sözleşmeye göre:
*10 daire eski maliklere verilecek. *6 daire müteahhide kalacak. *Malikler ayrıca para ödemeyecek.
Bu durumda müteahhit maliklere ücret karşılığı hizmet vermiyor; arsa payı karşılığında bağımsız bölüm üretiyor. Bu modelde genel mantık şöyledir:
| İşlem | Vergisel/muhasebesel anlamı |
| Maliklerin müteahhide arsa payı vermesi | Arsa payı devri |
| Müteahhidin maliklere daire vermesi | Bağımsız bölüm teslimi |
| Müteahhide kalan daireler | Müteahhidin stok/mamul niteliğindeki varlığı |
| Müteahhidin bu daireleri satması | Satış faturası, KDV ve gelir/kurum kazancı doğurur |
Gerçek kişi maliklerin, ticari organizasyon dışında arsa payı devretmesi çoğu durumda KDV doğurmaz. Ancak arsa sahibi şirketse veya arsa ticari işletmeye dahilse, arsa payı devri ayrıca KDV ve kazanç yönünden incelenmelidir.
6. Hem Para Hem Daire Alınan Karma Model
Müteahhit hem yeni binadan daire/dükkan alır hem de hak sahiplerinden veya Yarısı Bizden desteğinden para alır. Bu durumda iş tek başına ne klasik taahhüt işi ne de klasik kat karşılığı iştir. Dosya karma modeldir. Örnek: Eski bina: 10 daire Yeni bina: 14 daire + 2 dükkan
Sözleşmeye göre:
- 10 daire maliklere verilecek.
- 4 daire + 2 dükkan müteahhide kalacak.
- Ayrıca her malik için Yarısı Bizden hibe/kredi desteği alınacak.
- Destek yetmezse maliklerden fark tahsil edilecek.
Müteahhide kalan daire ve dükkanlar kat karşılığı inşaat mantığıyla değerlendirilir. Buna karşılık Yarısı Bizden hibe/kredi ödemeleri ile maliklerden alınan fark bedelleri, sözleşmenin yapısına göre ayrıca incelenmelidir. Bu türdeki karma işlerin proje bazlı alt takibi yapılmazsa ileride sorunlar çıkabilir. Kat karşılığı bölüm, nakit/hakediş bölümü, ortak maliyet havuzu, bağımsız bölüm bazlı maliyet dağıtım tabloları ayrıca izlenmelidir. Karma modelin en büyük riski tüm işi tek tip kabul etmektir. Eğer tüm iş taahhüt gibi izlenirse kat karşılığı teslimler atlanabilir. Eğer tüm iş kat karşılığı gibi izlenirse nakit/hakediş kısmının KDV, fatura ve varsa yıllara sari etkisi atlanabilir.
7. Yıllara Sari İnşaat Mantığı Ne Zaman Çalışır?
Bir inşaat işinin yıllara sari inşaat ve onarım işi sayılması için genel olarak üç şart aranır. İş inşaat veya onarım işi olmalı. İş taahhüde bağlı olmalı. İş birden fazla takvim yılına sarkmalı.
Örneğin 01.09.2026’da başlayıp 30.06.2027’de bitecek, maliklere ait arsada bedel karşılığı yapılan bir bina inşaatı, şartlar uygunsa yıllara sari inşaat işi olarak izlenebilir. Bu durumda en önemli detay KDV beklemez; gelir/kurumlar vergisi bekler anlayışını benimsemektir. Yani hakediş düzenlendikçe fatura kesilir ve KDV beyan edilir. Ancak iş yıllara sari ise gelir veya kurumlar vergisi yönünden kâr/zarar işin bittiği yılda tespit edilir.
Örnek: Müteahhit 2026’da işe başladı, 2027’de işi bitirecek. Toplam sözleşme bedeli 12.000.000 TL + KDV. 2026 yılında 4.000.000 TL hakediş oluşsun.
| Konu | Sonuç |
| 2026’da hakediş faturası kesilir mi? | Evet |
| KDV 2026’da beyan edilir mi? | Evet |
| 2026’da bu işten kurum kazancı hesaplanır mı? | Hayır, iş bitmediği için |
| Maliyetler nerede izlenir? | 170 no’lu hesap |
| Hakedişler nerede izlenir? | 350 no’lu hesap |
| Kâr/zarar ne zaman çıkar? | İşin bittiği 2027 yılında |
8. Gerçek Kişi Maliklerde Stopaj ve KDV Tevkifatı
6306 sayılı Kanun ve Yarısı Bizden dosyalarında bina malikleri genellikle sıradan gerçek kişilerdir. Yani KDV mükellefi değildirler, muhtasar/MUHSGK sorumlusu değildirler, ticari işletme adına hareket etmezler. Bu nedenle gerçek kişi maliklere yapılan inşaat taahhüt işlerinde çoğu durumda:
| Konu | Genel sonuç |
| KDV tevkifatı | Genelde yok |
| Yıllara sari stopaj | Genelde yok |
| KDV beyanı | Müteahhit tarafından fatura döneminde yapılır |
| Gelir/kurum kazancı | İş yıllara sari ise iş bitiminde hesaplanır |
İşin yıllara sari olması tek başına stopaj doğurmaz. Ödeme yapan tarafın stopaj sorumlusu olması gerekir. Eğer ödeme yapan taraf gerçek kişi malik ise ve ticari/kurumsal bir ödeme yapmıyorsa, genel olarak yıllara sari stopaj uygulanmaz. Ancak maliklerden biri şirketse, iş sahibi belediye/kamu kurumuysa, kooperatif varsa veya ödeme ticari bir organizasyon üzerinden yapılıyorsa tablo değişebilir.
9. KDV Tevkifatı Ayrı, KDV Oranı Ayrıdır
Uygulamada risk oluşturabilecek kabullerden biride işin 6306 sayılı Kanun kapsamında ve %1 KDV’ye tabi olması sebebiyle KDV tevkifatı yoktur anlayışıdır. Oysa ki KDV oranı ile KDV tevkifatı farklı konulardır. Yapım işlerinde belirlenmiş alıcılara yapılan işler ile KDV mükelleflerine yapılan ve KDV dahil bedeli 5 milyon TL ve üzerindeki yapım işleri bakımından 4/10 KDV tevkifatı gündeme gelebilir. GİB özelgesinde de yapım işlerinin alt yüklenicilere devredilmesi halinde, tevkifat kapsamındaki işlerin alt yüklenici faturalarında da ayrıca dikkate alınabileceği belirtilmektedir.
Örnek:
| Hakediş | KDV | Tevkifat | |
| İş sahibi gerçek kişi malik ise | 1.000.000 TL | %1 | Genelde yok |
| İş sahibi şirket ve şartlar oluşmuşsa | 10.000.000 TL | %1 | 4/10 gündeme gelebilir |
Yani bir iş hem %1 KDV’ye tabi olabilir hem de alıcı niteliği nedeniyle tevkifata tabi olabilir.
10. 1,5 Kat Kuralı Nedir?
6306 sayılı Kanun ve Yarısı Bizden dosyalarında 1,5 kat kuralı iki ayrı yerde karşımıza çıkar:
Birincisi, Yarısı Bizden başvuru şartı bakımından önemlidir. Bakanlık açıklamasında yeni projedeki yapının, otopark ve sığınak hariç, eski yapının bir buçuk katı büyüklüğünü geçmemesi gerektiği belirtilmektedir.
İkincisi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki maliklere verilen konut inşaat taahhüt hizmetlerinde %1 KDV uygulaması bakımından önemlidir. 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde, taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV oranı %1 olarak uygulanmaktadır.
Örnek: Eski bina toplam inşaat alanı: 1.000 m² 1,5 kat sınırı: 1.500 m² Yeni bina 1.400 m² konut
1.400 m² konut taahhüt alanı için %1 KDV düşünülebilir.
Yeni bina 1.800 m² konut ise: İlk 1.500 m² %1 KDV, aşan 300 m² için genel oran riski vardır
Yeni bina konut + işyeri ise: Konut kısmı şartlar varsa %1 Dükkan/işyeri kısmı genelde %20
Burada önemli detay 1,5 kat kuralı, tüm projeyi otomatik %1 KDV’ye sokmaz. Konut, işyeri, ortak alan, mevcut alan ve yeni alan ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
11. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Konut Teslimlerinde KDV
KDV Genel Uygulama Tebliği’nde, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı, riskli alan veya riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m²’ye kadar olan kısmının 01.04.2022’den itibaren %1 oranında KDV’ye tabi olduğu açıklanmaktadır. KDV kontrolünde şu tablo kurulmalıdır:
| Kalem | KDV kontrolü |
| 6306 sayılı Kanun konut teslimi | Net 150 m²’ye kadar %1 |
| 150 m²’yi aşan konut | Aşan kısım genel oran |
| İşyeri/dükkan | Genelde %20 |
| Maliklere taahhüt hizmeti | 1,5 kat ve konut şartı ayrıca kontrol edilir |
| Kat karşılığı teslim | Bağımsız bölüm niteliğine göre değerlendirilir |
12. KDV İadesi
6306 sayılı Kanun projelerinde müteahhit genellikle malzeme ve taşeron faturalarını yüksek KDV oranıyla alır. Ancak konut teslimi veya maliklere konut inşaat taahhüt hizmeti şartları sağlıyorsa %1 KDV ile fatura kesebilir. Bu durumda indirimli oran KDV iadesi doğabilir. KDV Genel Uygulama Tebliği’nde indirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV iadesinin yılı içinde mahsuben, izleyen yıl içinde nakden veya mahsuben talep edilebileceği; taleplerin en geç işlemin gerçekleştiği yılı izleyen yılın Ocak-Kasım vergilendirme dönemlerine ilişkin beyannamelerde yapılması gerektiği açıklanmaktadır. 2026 yılı için indirimli orana tabi işlemlerde iade konusu yapılamayacak alt sınır 164.000 TL olarak belirlenmiştir.
KDV iadesinde işleme yüklenilen KDV, işlem üzerinden hesaplanan KDV’den yüksekse, aradaki fark belirli şartlarla iade konusu olabilir. Ama her fark doğrudan iade alınmaz. Devreden KDV, alt sınır, dönemsel hesaplama, işlem türü, tevkifat varsa öncelik sırası ve belgeler birlikte değerlendirilir.
KDV iadesinde karşılaşılan hatalar genel olarak;
- Tüm projeyi %1 kabul etmek,
- İşyeri/dükkan alanlarını konut gibi görmek,
- Ortak alanları yanlış dağıtmak,
- Yüklenilen KDV listesini proje bazlı tutmamak,
- Taşeron faturaları ile SGK kayıtlarını eşleştirmemek,
- Tevkifatlı ve indirimli oranlı işlemlerde iade sırasını karıştırmak.
KDV Genel Uygulama Tebliği’nde, aynı işlem nedeniyle hem tevkifat hem indirimli oran iadesi doğarsa, öncelikle tevkifattan doğan KDV alacağının iade edileceği açıklanmaktadır.
13. SGK Şantiye Dosyası ve Asgari İşçilik
Kentsel dönüşüm dosyalarında vergi kadar önemli diğer konu SGK’dır. Çünkü işin sonunda yapı kullanım izni, ilişiksizlik belgesi ve Yarısı Bizden son ödeme aşaması birbirine bağlanabilir. SGK’ya göre özel bina inşaatlarında asgari işçilik hesabında bina maliyeti, ruhsattaki yüzölçümü ile birim maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunur. Kuruma bildirilmesi gereken prime esas kazanç tutarı ise inşaat maliyetine asgari işçilik oranının %25 eksiğinin uygulanmasıyla hesaplanır.
İnşaat maliyeti = Ruhsattaki m² x Birim m² maliyeti
SGK’ya bildirilmesi gereken asgari işçilik = İnşaat maliyeti x Asgari işçilik oranının %25 eksiği
Örnek:
— Ruhsat alanı: 1.000 m²
— Birim maliyet: 10.000 TL
— İnşaat maliyeti: 10.000.000 TL
— Asgari işçilik oranı: %9
— Ön araştırmada %25 eksiği: %6,75
SGK’nın bekleyeceği işçilik: 10.000.000 TL x %6,75 = 675.000 TL
SGK’nın bu inşaat için beklediği asgari işçilik tutarı 675.000 TL ise, ana firma ve SGK’da alt işveren olarak kayıtlı taşeronların bildirdiği işçilikler ay ay toplanır. Bu toplam işçilik tutarı iş bitiminde 675.000 TL’nin altında kalırsa eksik işçilik riski doğar. Bu nedenle asgari işçilik hesabı işin sonunda değil, işin başında yapılmalı; her ay ana firma ve taşeron işçilikleri kümülatif olarak takip edilmelidir.
| Ay | Ana firma aylık işçilik | Taşeron aylık işçilik | O ay bildirilen toplam işçilik | Birikmiş toplam işçilik | SGK hedefinden kalan |
| Ocak | 80.000 | 120.000 | 200.000 | 200.000 | 475.000 |
| Şubat | 90.000 | 140.000 | 230.000 | 430.000 | 245.000 |
| Mart | 100.000 | 160.000 | 260.000 | 690.000 |
Tamam |
14. Gerçek Kişi Müteahhit Açılışında Dikkat Edilecekler
6306 sayılı Kanun kapsamında iş yapacak kişi gerçek kişi olabilir. Ancak bu kişinin sadece vergi açılışı yaptırması, fiilen müteahhit olarak ruhsata yazılabileceği anlamına gelmez. Eğer kişi yapı ruhsatında müteahhit/yüklenici olarak yer alacaksa, yapı müteahhitliği yetki belge numarası gerekir. Uygulamada ayrıca ticaret veya sanayi odası kaydı, uygun faaliyet kodu, KEP, imza beyannamesi ve gerekli teknik/mali yeterlilik belgeleri istenebilir.
Bu tür inşaat işlerinde, özellikle proje maliyeti, KDV iadesi, SGK asgari işçilik ve bağımsız bölüm bazlı maliyet dağıtımı nedeniyle bilanço esasıyla takip çok daha sağlıklı olur. Defter sınıfı ise mükellefin durumu, iş hacmi ve yürürlükteki hadler dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.
15. Meslek Mensubu İçin Dosya Kabul Listesi
Bu tür işlerde belgeler dağınık şekilde değil, üç ayrı başlık altında toplanmalıdır. Hukuki/6306 sayılı Kanun belgeleri, vergi-muhasebe belgeleri ve SGK belgeleri. Bu ayrım, hem fatura düzeni hem KDV iadesi hem de iş bitiminde ilişiksizlik süreci için dosyanın daha sağlıklı yönetilmesini sağlar.
| Hukuki ve 6306 sayılı Kanun Belgeleri | Vergi ve Muhasebe Belgeleri | SGK Belgeleri |
| Riskli yapı tespit raporu | Ana sözleşme veya müteahhitlik sözleşmesi | Yapı ruhsatı |
| Riskli yapı kesinleşme belgeleri | Kat karşılığı/hasılat paylaşımı sözleşmesi varsa örneği | SGK işyeri bildirgesi |
| Tapu kayıtları ve beyan/şerhler | Hakediş formatı | Şantiye sicil bilgileri |
| Malik karar tutanağı | Bağımsız bölüm listesi | Alt taşeron sözleşmeleri |
| Maliklerle yapılan sözleşmeler | Net/brüt alan cetveli | Alt işveren tescilleri |
| Kat irtifakı belgeleri | Mevcut ve yeni inşaat alanı tablosu | İşe giriş bildirgeleri |
| Yıkım ruhsatı ve yıkım tutanağı | Konut/işyeri dağılımı | MUHSGK takipleri |
| Yapı ruhsatı | 1,5 kat hesabı | Asgari işçilik simülasyonu |
| Yarısı Bizden başvuru/onay belgeleri | KDV oran analiz tablosu | İlişiksizlik başvuru planı |
| Hibe taahhütnamesi | KDV iade planı | |
| Kredi sözleşmesi | ||
| Ödeme protokolü |
16. Sık Yapılan Hatalar
Bu tür projelerde sorun genelde işin başında değil, sonunda ortaya çıkar. Özellikle KDV iadesi, SGK ilişiksizlik ve fatura muhatabı konularında ciddi hatalar yapılır. Bunlara örnekler verecek olursak;
— Yarısı Bizden ödemesini doğrudan “devlet hibesi geliri” gibi kaydetmek.
— Bakanlık ödeme yaptı diye faturayı otomatik Bakanlığa kesmek.
— Hibe ve krediyi faturadan düşerek sadece kalan fark için fatura kesmek.
— Müteahhit daire almasına rağmen işi saf taahhüt gibi izlemek.
— Karma modeli tek tip kat karşılığı veya tek tip taahhüt kabul etmek.
— Gerçek kişi maliklerde stopaj/tevkifat analizini yapmadan işlem kurmak.
— Tüm projeyi %1 KDV kabul etmek.
— 1,5 kat hesabını yapmamak.
— İşyeri ve konut alanlarını ayırmamak.
— SGK asgari işçilik hesabını işin sonuna bırakmak.
— Alt taşeronları SGK alt işveren olarak tanımlamamak.
— KDV iadesi için yüklenilen KDV listesini proje bazlı tutmamak.
— Hakediş ve fatura dönemini karıştırmak.
— Yıllara sari işte KDV ile kurum kazancı zamanlamasını karıştırmak.
— Yapı kullanım izni ve ilişiksizlik sürecini son aya bırakmak.
17. Sonuç: Dört Eksenli bir yönetim
6306 sayılı Kanun ve Yarısı Bizden kapsamında yürüyen inşaat işleri, sadece inşaat defteri tutma işi değildir. Bu iş aynı anda hukuk, vergi, SGK ve KDV iadesi dosyasıdır.
| Eksen | Kontrol edilecek konular |
| Hukuki eksen | 6306 sayılı Kanun belgesi, malik kararları, sözleşme, ruhsat, Yarısı Bizden onayı |
| Vergi ekseni | İş türü, fatura muhatabı, KDV oranı, tevkifat, yıllara sari iş, stopaj |
| SGK ekseni | Şantiye dosyası, alt işverenler, MUHSGK, asgari işçilik, ilişiksizlik |
| KDV iade ekseni | 1,5 kat, 150 m², konut/işyeri ayrımı, yüklenilen KDV, devreden KDV |
Kaynakça
— 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
— 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
— Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Yarısı Bizden Kampanyası Açıklamaları
— KDV Genel Uygulama Tebliği.
— GİB Özelgeleri – Yıllara Sari İnşaat ve KDV Tevkifatı
— Gelir Vergisi Kanunu md. 42 ve GİB Kurumlar Vergisi Beyan Rehberi
— SGK – Asgari İşçilik Açıklamaları
— İSMMMO İnşaat Muhasebesi ve Vergi Uygulamaları Seminer Notları
— GİB KDV İade Listeleri ve Elektronik İade Süreci Açıklamaları