Site icon Alomaliye.com Güncel Mevzuat, Muhasebe, Ekonomi, Vergi, SGK Haberleri

Emlakçıların Alım Satım Sözleşmelerinde Damga Vergisi Yükümlülüğü ve Tapuda Damga Vergisi Sorgulaması – Dr. Emrah AYGÜL, YMM

Dr. Emrah AYGÜL
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
emrah.aygul@erisymm.com

0. Giriş

Emlak ofislerinin rutin bir evrak olarak gördüğü alım satıma aracılık sözleşmesi, artık tapu müdürlüğü önünde işlemi durdurabilecek bir belgeye dönüşmüştür. Şöyle ki  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 30.07.2026 tarihli ve E-23294678-010.06-20879060 sayılı 2026/2 sayılı Genelgesi (Genelge), tapu müdürlüklerinin emlakçı sözleşmelerinde damga vergisi yükümlülüğünün yerine getirildiğini nasıl arayacağını ayrıntılı biçimde düzenlemiş ve damga vergisi makbuzsuz ibraz edilen aracılık sözleşmeleriyle yapılan başvuruların işleme alınmayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Uygulamada “emlakçı alım satım sözleşmesi” olarak anılan belge, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te “alım satıma aracılık sözleşmesi” olarak adlandırılmakta olup bu yazıda da bu terim kullanılmıştır. Bu yazı, konuyu emlak müşavirinin sorumluluğu açısından ele almaktadır.

1. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Sözleşmeyi de Damga Vergisine Konu Olacak Belli Para Gösterilmesini de Zorunlu Kılıyor

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in (Yönetmelik) 16 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, alım satıma aracılık hizmeti sonucunda alıcı ve satıcı ile işletme arasında alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlenir. İkinci fıkra, sözleşmenin birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az üç nüsha düzenlenmesini ve asgari içeriğini belirler.

Bu asgari içeriğin iki bendi damga vergisi bakımından belirleyicidir:

Yani yönetmelik, aynı kâğıtta hem taşınmazın satış bedelinin hem de aracılık hizmet bedelinin yazılmasını emretmektedir. Nitekim bu sözleşme, aracılık hizmetinin sonucunda, yani taraflar anlaşmaya vardıktan sonra düzenlendiğinden, içerdiği satış bedeli ve hizmet bedeli kesinleşmiş tutarlardır. Kanun’un 10 uncu maddesi uyarınca belli para terimi kâğıtların ihtiva ettiği parayı ifade ettiğinden, sözleşme belli parayı ihtiva eden bir mukavelename olarak nispi damga vergisine tabidir.

Yönetmelik m. 20/1’e göre hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz; m. 20/5 uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Ayrıca m. 14/2-(k) gereğince bu sözleşmeler dosyasında en az beş yıl saklanmak zorundadır.

2. Vergiyi Doğuran Olay, Mükellef ve Damga Vergisi Tutarı

488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olduğu, bu Kanundaki kağıtlar teriminin, yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri ifade edeceği; 2 nci maddesinde, vergiye tabi kağıtlar mahiyetinde bulunan veya onların yerini alan mektup ve şerhlerle, bu kağıtların hükümlerinin yenilenmesine, uzatılmasına, değiştirilmesine, devrine veya bozulmasına ilişkin mektup ve şerhlerin de damga vergisine tabi olduğu; 3 üncü maddesinde, damga vergisinin mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılacağı ve buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, mahiyeti tayin edilmek istenilen kağıt üzerinde başka bir kağıda atıf yapılmışsa, atıf yapılan kağıdın hükümlerine nazaran iktisap ettiği mahiyete göre vergi alınacağı; 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasında, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınacağı, üçüncü fıkrasında, bu akit ve işlemlere asıl işlemin akitlerinden başka bir şahsın eklenen akit ve işleminin de ayrıca vergiye tabi olduğu, bir kağıt üzerinde birden fazla adi kefalet ve garanti taahhüdü bulunması halinde, ayrı ayrı olmak üzere bunlardan yalnızca birinden damga vergisi alınacağı, dördüncü fıkrasında ise pey akçesi, cayma tazminatı, ücret tevkifi, cezai şart gibi bir sözleşmenin müeyyidesi mahiyetinde olan taahhütlerden, başlı başına bir sözleşmeye konu olmadıkça damga vergisi alınmayacağı hükümleri yer almaktadır.

Düzenleme uyarınca damga vergisinin yükümlüsü, Kanun’un 3’üncü maddesi gereğince Kanun’a ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtları imza edenlerdir ve resmi daire ile kişiler arasındaki işlemlerde, damga vergisini kişiler öder. Kanun’un 24’üncü maddesi ikinci fıkrası gereğince, kağıtta birden fazla imza bulunması durumunda imza sahiplerinin hepsi müteselsilen sorumludur.

Damga vergisinde vergiyi doğuran olay, Kanun’a ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtların düzenlenmiş olmasıdır; kâğıdın tapu müdürlüğüne ibrazı değildir. Genelge’nin II-1 inci bölümünde de belirtildiği üzere, bu nedenle sözleşmeye ait nüshaların bir kısmının müdürlükte kalıp kalmamasının vergilendirmede bir önemi bulunmamakta; belli bir bedel içeren aracılık sözleşmesi, ibraz edene iade edildiği hâllerde dahi bir nüshası itibarıyla damga vergisine tabi olmaktadır. Uygulamadaki karşılığı şudur: vergi, sözleşme imzalandığı anda doğar; tapuya hiç gidilmemiş olması ya da sözleşmenin sonradan geri alınmış olması yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Tapu müdürlüğünde yapılan sorgulama ise doğmuş bir verginin ödenip ödenmediğinin denetlenmesinden ibarettir.

Yine Damga Vergisi Kanunu’nun 1 inci maddesi ve Kanuna ekli (1) sayılı tablonun “I-Akitlerle ilgili kâğıtlar” bölümünün A/1 fıkrası uyarınca, belli parayı ihtiva eden mukavelenameler nispi damga vergisine tabidir. Damga vergisinin oranı binde 9,48’dir.  Yine 71 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 2026 yılı için; bir kâğıttan alınacak azami vergi 29.115.961,10 TL olarak belirlenmiştir.

Düzenlemeler uyarınca kural olarak damga vergisi matrahı, aracılık hizmeti karşılığı alınan hizmet bedelidir. Ancak sözleşmede hizmet bedelinin yanı sıra alım satımı hususunda anlaşmaya varılan taşınmazın satış bedeline de yer verilmişse (ki bu hususun sözleşmede yer alması Yönetmelik uyarınca zorunludur) , Kanun’un 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasındaki “bir kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır” hükmü devreye girer ve matrah taşınmazın satış bedeli olur.

Nitekim Antalya Vergi Dairesi Başkanlığının 24.12.2016 tarihli ve 76464994-155[DV-2015-10]-158111 sayılı özelgesinde, kâğıtta hizmet bedelinin yanında satış bedeline de yer verildiği ve alıcı, satıcı ile komisyoncunun imzasını taşıdığı dikkate alınarak, verginin taşınmazın alım satımına ilişkin tutar üzerinden alınması gerektiği belirtilmiştir. Yönetmelik m. 16/2-(ç) satış bedelinin sözleşmeye yazılmasını zaten zorunlu kıldığından, yönetmeliğe uygun düzenlenen her alım satıma aracılık sözleşmesi kural olarak satış bedeli üzerinden vergilendirilir. Satış bedelini yazmamak bir çözüm gibi gözükse de bu çözüm yolu sözleşmenin esaslı noktalarından birinin damga vergisi açısından bilinçli yazılmaması sebebiyle damga vergisi açısından eleştiriye konu olabilir yine bu husus  yönetmeliğe aykırılık dolayısıyla ayrıca idari yaptırıma konu olabilir.

Örneğin 6.000.000 TL bedelli bir konut satışında, hizmet bedelinin azami oranda (%4) kararlaştırıldığı varsayımıyla fark şudur:

Matrah Tutar (TL) Damga vergisi (TL)
Hizmet bedeli (%4) 240.000,00 2.275,20
Taşınmazın satış bedeli 6.000.000,00 56.880,00

Bu sözleşmede damga vergisi 6.000.000 TL üzerinden hesaplanarak, 56.880 TL olarak ödenecektir.

Görüleceği üzere aynı kâğıtta hizmet bedeli ile satış bedelinin birlikte yer aldığı her durumda matrah, sözleşmenin başlığına ya da tarafların nitelendirmesine bakılmaksızın en yüksek vergi alınmasını gerektiren taşınmazın satış bedelidir. Bu nedenle damga vergisinin hizmet bedeli üzerinden hesaplanması, yukarıdaki örnekte yaklaşık yirmi beş katlık bir noksan ödeme sonucunu doğurmakta; noksan ödenen vergi, Kanun’un 24 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca alıcı, satıcı ve emlak müşavirinden müteselsilen, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte aranabilmektedir. Bu itibarla, satış bedelinin sözleşmede gösterilmesi Yönetmelik gereği zorunlu olduğundan, alım satıma aracılık sözleşmelerinde damga vergisinin kural olarak taşınmazın satış bedeli matrah alınarak binde 9,48 oranında ve sözleşmenin düzenlendiği tarih itibarıyla hesaplanıp beyan edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

3. Tapu Müdürlüklerinde Yeni Uygulama – Damga Vergisi Sorgulaması Nasıl İşliyor?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 30.07.2026 tarihli ve E-23294678-010.06-20879060 sayılı 2026/2 sayılı Genelgesi’nin III üncü bölümü, tarafların damga vergisini ödediklerine dair beyanının yeterli olmadığını, tahsilata ilişkin makbuzun sunulmasından veya müdürlükçe tahsilin sağlanmasından sonra işlemin karşılanması gerektiğini düzenlemektedir. Nitekim tapu müdürlükleri resmî daire olduğundan, Damga Vergisi Kanununun 26 ncı maddesi gereğince kendilerine ibraz edilen kâğıtların damga vergisini aramakla yükümlüdürler.

İdarenin, ibraz edilen sözleşmelerin damga vergisinin ödendiğini arama ve vergisi hiç ödenmemiş veya noksan ödenmiş olanları vergi dairesine bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmaktadır. Yine damga vergisine konu kağıt daha önce başka idarelere ibraz edilmiş olsa dahi İdarenin damga vergisinin ödendiğini arama zorunluluğu bulunmaktadır.

Genelgenin “II- DAMGA VERGİSİ ARANACAK BAZI SÖZLEŞMELER” başlıklı bölümünde yer alan “1) Aracılık (iş takip, tellaliye, simsarlık) sözleşmeleri” alt başlığında düzenlenen işleyiş şöyledir:

1. Bedel içermeyen sözleşmeler damga vergisine tabi olmadığından tapu müdürlüğünün bedel içermeyen aracılık sözleşmelerinde damga vergisinin ödenip ödenmediğini arama yükümlülüğü bulunmamaktadır. Ancak, sözleşmede açıkça bedel yok ise de, damga vergisinin alınacağı matrahın vergi dairesince belirlenmesi için ilgili vergi dairesine bildirimde bulunulması

2. İş takipçileri, aracılık ettikleri akitli veya akitsiz işlemlerde, resmi senedin veya tescil belgesinin düzenlenmesinden önce işlemin tamamlanabilmesi için gerekli olan damga vergisinin eksiksiz ödenmesinden sorumludur.

3. Aracılık sözleşmesinin müdürlüğe ibraz edilmesinden doğacak damga vergisinin, iş takipçisi ile aracılık hizmeti alan hak sahibi arasında yapılan aracılık sözleşmesinde yer alan hizmet bedeli üzerinden alınması gerekir. Sunulan aracılık sözleşmesinde hizmet bedelinin yanı sıra alım-satım hususunda anlaşmaya varılan taşınmazın satış bedeline de yer verilmiş olması halinde, Kanun’un 6’ncı maddesi ikinci fıkrası “Bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde Damga Vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır.” hükmü gereğince, en yüksek vergi alınmasını gerektiren işlem olan taşınmazın satış bedeli üzerinden damga vergisine tabi tutulması gerekir.

4. Sürekli damga vergisi mükellefiyeti tesis ettirilerek damga vergisi defterinin tasdik ettirilmesi koşulu ile serbest meslek erbabı ya da işletme hesabı esasına göre defter tutan iş takipçileri 43 Seri No’lu Tebliğde belirtilen “…. TL damga vergisi tarafımızdan makbuz mukabili ödenecektir. Defter sıra no …” veya “…. TL damga vergisi tarafımızdan istihkaktan kesinti şekliyle ödenecektir. Defter sıra no…” ifadesini içerir kaşesinin aracılık sözleşmesi üzerinde bulunması ve kağıdı düzenleyen iş takipçisi tarafından imzalanıp onaylanması halinde bu sözleşmeyi işleme koyan tapu müdürlüğünün ayrıca damga vergisinin ödenip ödenmediğini araştırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Üzerinde damga vergisi defteri tuttuğuna dair kaşe bulunan aracılık sözleşmelerinin ibrazında düzenlenen başvuru belgesinde yer alan “Emlakçı/Lisanslı Aracı Başvurusu” bölümünün işaretlenmesi gerekmekte olup ayrıca iş takipçisi tarafından damga vergisinin ödenmiş olmasının aranılmaması gerekir.

5. Damga vergisi defteri tutmayan iş takipçilerinin başvurularında ise aracılık sözleşmesiyle damga vergisinin ödendiğini gösterir makbuz birlikte aranmalı, damga vergisi makbuzu olmaksızın ibraz edilen aracılık sözleşmeleri ile yapılan başvurular işleme alınmamalıdır.

Bu noktada şu hususu da belirtelim. Genelge yeni bir vergi ya da yükümlülük ihdas etmemekte, mevcut hükümlerin tapu müdürlüklerince ne şekilde uygulanacağını göstermektedir. Bu çerçevede, damga vergisi makbuzu bulunmayan başvuruların “işleme alınmaması” yönündeki talimat tartışmaya açık gibi gözükmektedir. Zira Damga Vergisi Kanununun 26 ncı maddesi, resmî dairelerin ilgili memurlarına kendilerine ibraz edilen kâğıtların damga vergisini aramak ve vergisi hiç ödenmemiş veya noksan ödenmiş olanları bir tutanakla tespit ederek vergi dairesine göndermek yükümlülüğü yüklemekte; işlemi reddetme yetkisi tanımamaktadır.[1] Kanun koyucunun, işlemin durdurulmasını istediği hâlde bunu açıkça düzenlediği, örneğin noterler bakımından “vergi ve cezası ödenmedikçe tasdik edemezler” hükmünü içeren 27 nci maddeden anlaşılmaktadır.[2] Dolayısıyla söz konusu talimatın dayanağı olan hükmün lafzını aştığı ileri sürülebilir ve başvurusu bu gerekçeyle reddedilen ilgililerin idari yargı yoluna başvurma hakkı saklıdır. Ancak bu tartışma, damga vergisinin süresinde ve doğru matrah üzerinden ödenmesi gereğini ortadan kaldırmamakta; yalnızca uygulamanın hukuka uygunluk denetimine tabi olduğunu göstermektedir.

4. Ceza ve risk yönetimi

Kâğıdın damga vergisine tabi olup olmadığı, yükümlüsü, oranı ve istisna uygulaması konusunda tereddüde düşülmesi hâlinde tapu müdürlüğü ilgili vergi dairesine soru sorar ve alınacak cevaba göre işlem yapar (Genelge, IV).

Her iki hâl de işlemi günlerce bekletebilecek bir yazışma anlamına gelir.

5. Emlak Ofisleri İçin Öneriler ve Tavsiyeler

1. Sürekli damga vergisi mükellefiyeti tesis ettirin ve damga vergisi defterini tasdik ettirin (43 Seri No.lu Tebliğ).

2. Aracılık sözleşmesine tebliğdeki kaşeyi basın ve defter sıra numarasını mutlaka yazın; bu kaşe tapuda ayrı araştırma yapılmamasını sağlar.

3. Matrahı, sözleşmede satış bedeli yer aldığı sürece satış bedeli üzerinden hesaplayın; hizmet bedeli üzerinden hesap eksik ödemedir.

4. Damga vergisinin hangi tarafça karşılanacağını sözleşmede açıkça düzenleyin. Yönetmelik m. 16/2-(f), tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulüne sözleşmede yer verilmesini zaten öngörmektedir; damga vergisi de bu bende eklenerek alıcıya, satıcıya ya da her iki tarafa yüklenebilir. Uygulamada karşılaşılan örnek sözleşmelerde de şu husus belirtiliyor: “Sözleşme ile ilgili damga vergisi Satıcı ve Alıcı tarafından ödenecektir.” Ancak şu kayıt gözden kaçırılmamalıdır: Kanun’un 3 üncü maddesi uyarınca mükellef kâğıdı imza edenler olduğundan ve 24 üncü maddesinin ikinci fıkrası gereğince imza sahiplerinin hepsi müteselsilen sorumlu bulunduğundan, sözleşmede yapılan bu paylaşım vergi dairesine karşı ileri sürülemez. Paylaşım hükmü yalnızca taraflar arasında bir rücu ilişkisi doğurur; idare verginin tamamını emlak müşavirinden de talep edebilir. Bu nedenle söz konusu hükmün sözleşmeye konulması, verginin fiilen ödendiğinin belgelenmesi ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

5. Nispi vergide yalnızca bir nüsha vergiye tabidir; yönetmelik gereği üç nüsha düzenlenmesi vergiyi üçe katlamaz.

6. Beyan ve ödeme işlemlerini süresinde tamamlayın.

7. Sözleşmeyi ve ödeme makbuzunu dosyanızda saklayın. Yönetmelik m. 14/2-(k) en az beş yıllık saklama süresi öngörmekle birlikte, ticari defter ve belgeler bakımından 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 82 nci maddesindeki on yıllık süre dikkate alınarak on yıl saklanması yerinde olacaktır.

6. Sonuç

2026/2 sayılı Genelge tapu müdürlüklerine net bir talimat vermiştir. Buna göre emlakçı sözleşmesi, damga vergisi ödendiği belgelenmeden işleme konulmaz. Yönetmeliğin satış bedelini sözleşmenin zorunlu unsuru sayması ile Damga Vergisi Kanunu’nun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrası bir araya geldiğinde, matrah komisyon değil satış bedeli hâline gelmektedir. Bu iki kuralın kesiştiği yerde emlak müşavirinin yapması gereken tek şey, vergiyi baştan doğru matrah üzerinden hesaplayıp defter kaşesiyle belgelemek, vergi dairesine ödemek ve alıcı satıcı taraflardan bu tutarı tahsil etmektir. Aksi hâlde risk yalnızca vergi aslı ve cezası olmayıp, satış gününde tapu işleminin durması olarak da karşılarına çıkabilecektir.

Son olarak, kanaatimizce konut niteliğindeki taşınmazlara ilişkin alım satıma aracılık sözleşmelerinde damga vergisi istisnası ya da oranın sıfır olarak uygulanması yerinde olacaktır. Zira aynı ekonomik işlem üzerinden tapu harcı hâlihazırda alınmakta; verginin matrahının hizmet bedeli değil taşınmazın satış bedeli olması ise aracılık hizmetinin ekonomik değeriyle orantısız bir yük doğurarak tarafları, Yönetmelik’in düzenlenmesini zorunlu kıldığı sözleşmeyi hiç düzenlememeye ya da bedeli olduğundan düşük göstermeye yöneltmektedir. Nitekim kanun koyucu; resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile kat karşılığı ve inşaat taahhüt sözleşmeleri bakımından oranı binde sıfır olarak belirlemiştir. Aynı yaklaşımın, Damga Vergisi Kanunu’nun mükerrer 30 uncu maddesinin Cumhurbaşkanı’na tanıdığı nispi vergileri sıfıra kadar indirme yetkisi kullanılarak konut aracılık sözleşmeleri bakımından da benimsenmesi, hem kayıt dışılığı azaltacak hem de Yönetmelik ile Damga Vergisi Kanunu arasındaki bu gerilimi giderecektir.

Kaynakça:

Kanunlar

Yönetmelik

Tebliğler

İdari düzenlemeler ve görüşler

Dipnotlar:

[1] Resmi dairelerin mecburiyeti:

Madde 26 – Resmi dairelerin ilgili memurları kendilerine ibraz edilen kağıtların Damga Vergisini aramaya ve vergisi hiç ödenmemiş veya noksan ödenmiş olanları bir tutanakla tesbit etmeye veya bunları tutanağı düzenlemek üzere, vergi dairesine göndermeye mecburdurlar.

[2] Diğer kurum ve kuruluşlar ile kişilerin mecburiyeti

Madde 27- (Değişik: 30/12/2004-5281/5 md.)

Noterler, damga vergisi ödenmemiş veya noksan ödenmiş kâğıtları vergi ve cezası ödenmedikçe tasdik edemezler veya bunların suretlerini çıkarıp veremezler.

Birinci fıkra hükmüne aykırı olarak işlem yapılması halinde, mükellef hakkında Vergi Usul Kanunu hükümleri uygulanmakla birlikte, noterlerden de tasdik ettikleri veya üzerinde işlem yaptıkları her kâğıt için kanunen alınması gereken cezası ayrıca alınır.

Bankalar, kamu iktisadi teşebüsleri ve iştirakleri ile 22 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendi kapsamında bulunanlar, vergisi ödenmemiş veya noksan ödenmiş kâğıtları usulüne uygun olarak vergi ve cezası ödenmedikçe işleme koyamazlar. Vergi ve cezası ödenmeden bu kâğıtları işleme koyan kişi ve kuruluşlardan, kâğıdın mükelleflerinden alınacak ceza tutarınca ayrıca ceza alınır.

Exit mobile version