01 Eylül 2026 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 33357
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden:
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGITAY İLÂMI
Esas No: 2026/3664
Karar No: 2026/2960
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 09.02.2022
SAYISI: 2021/1361 E., 2022/220 K.
DAVACI: Aysun Yılmaz vekili Avukat Yakup Doğan
DAVALI: Öznur Kanbağlı Çakan vekili Avukat Pınar Yiğitbaşı Şahin
DAVA TARİHİ: 10.06.2021
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”success”]ÖZET: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananı satan önceki malikin depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlayamaması hâlinde kiracıya karşı iade yükümlülüğünün devam edeceğine karar verdi.
Kiracı 300 Dolar Depozito Ödedi
Davacı, kiracı olarak kullandığı taşınmaz için kiraya verene 300 dolar depozito ödediğini belirtti.
Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın satılmasıyla sözleşmenin sona erdiğini, ancak depozitonun iade edilmediğini ileri süren kiracı, başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini talep etti.
Önceki Malik Depozitonun Kiraya Sayıldığını Savundu
Davalı önceki malik, kiracının taşınmazı satın almadan önce son kira bedelini ödemediğini savundu.
Kiracının depozitonun son kira bedeline sayılmasını istediğini ve tarafların bu şekilde anlaştığını ileri süren davalı, davanın reddini talep etti.
Mahkeme Davayı Usulden Reddetti
Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın 13 Temmuz 2020 tarihinde davacı kiracının eşi tarafından satın alındığını tespit etti.
Mahkeme, yeni malikin kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini belirterek depozito alacağının yeni malikten talep edilmesi gerektiğine karar verdi. Önceki malike karşı açılan dava, pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddedildi.
Adalet Bakanlığı Kanun Yararına Temyiz Başvurusu Yaptı
Adalet Bakanlığı, taşınmazın satılmasıyla yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğunu ancak önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisinin satış tarihinde sona erdiğini belirtti.
Önceki malikin aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlayamadığı sürece kiracıya iade etmekle yükümlü olduğu gerekçesiyle kararın kanun yararına bozulması istendi.
Yeni Malik Sözleşmenin Tarafı Oluyor
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olduğunu belirtti.
Yeni malik, kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve borçları kanun gereği devralırken önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisi satış tarihinde sona eriyor.
Depozitonun Devredildiğini Önceki Malik Kanıtlamalı
Yargıtay, kiracı tarafından önceki malike depozito ödendiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını tespit etti.
Karara göre önceki malik, kira ilişkisinin başında aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlamakla yükümlü bulunuyor.
| Depozitonun Durumu | İade Sorumluluğu |
| Depozitonun yeni malike devredildiği kanıtlanırsa | Sorumluluk yeni malik bakımından değerlendirilir |
| Depozitonun yeni malike devredildiği kanıtlanamazsa | Depozitoyu alan önceki malikin iade yükümlülüğü devam eder |
Eski Malikin Sorumluluğu Değerlendirilmeliydi
Yargıtay, davalı önceki malikin depozitoyu yeni malike teslim ettiğine ilişkin bir savunması veya bunu doğrulayan delili bulunmadığını belirledi.
İlk Derece Mahkemesinin davayı pasif husumet yokluğu nedeniyle reddetmek yerine önceki malikin depozitonun iadesinden sorumlu olup olmadığını değerlendirmesi gerektiğine karar verildi.
Karar Kanun Yararına Bozuldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini kabul etti.
Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin kararı, sonucu etkilememek üzere kanun yararına bozuldu.[/vc_message][vc_column_text]
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin kiracı olarak oturmakta olduğu dava konusu taşınmaz için davalıya 300 USD depozito ödediğini, kira ilişkisi devam ederken taşınmazın satılması üzerine kira sözleşmesinin sona erdiğini, ancak ödenen depozito bedelinin iade edilmediğini ileri sürerek; depozito iadesi talepli başlatılan takibe vaki itirazın iptalini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının taşınmazı müvekkilinden satın almadan önce kiracı sıfatı ile oturduğunu, son kira bedelini müvekkiline ödemeyen davacının depozito bedelini kira olarak alıkoymasını talep ettiğini, aralarında bu şekilde anlaşmış olmalarına rağmen davacının kötü niyetle icra takibi başlattığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamına alınan tapu kayıtları uyarınca, dava konusu taşınmazın 13.07.2020 tarihinde davacının eşi dava dışı G.Y. tarafından satın alındığı ve yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği, bu durumda davacı tarafından dava konusu depozito alacağının tahsili için yeni malike husumet yöneltilmesi gerekirken, önceki malike karşı husumet yöneltildiği gerekçesiyle; davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; kiralananın davacı kiracının eşine satılmasıyla birlikte yeni malikin yasa gereği kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği, önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisi satış tarihi itibarıyla sona erdiğinden, önceki malik olan davalının başlangıçta aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlü olduğu, İlk Derece Mahkemesince kira sözleşmesinin devam ettiğinden bahsedilemeyeceği ve dava konusu güvence bedelinin davalı tarafından dava dışı yeni malike teslim edildiği iddiasının da bulunmadığı üzerinde durulması ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, depozito alacağının tahsili talepli başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 310. maddesi uyarınca, kiralananın mülkiyetinin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda yeni malik, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçları kanun gereği devralırken, önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki de satış tarihi itibarıyla sona erer.
Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi kapsamında, davacı kiracı tarafından davalı kiraya verene güvence bedeli (depozito) ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlığın temelini, kira ilişkisi devam ederken kiralanan davacı kiracının eşine satılması sonrasında depozito bedelinden kimin sorumlu olduğu oluşturmaktadır.
Bu kapsamda, davalı önceki malikin kira ilişkisinin başlangıcında teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerekir. Zira depozito bedelinin yeni malike devredildiğinin kanıtlanamaması halinde, güvence bedelini teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğü devam edecektir.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; kiralananın davacı kiracının eşine satılması nedeniyle kira sözleşmesinin önceki malik yönünden devam ettiğinden söz edilemeyeceği, davalının dava konusu güvence bedelini dava dışı yeni malike teslim ettiğine ilişkin herhangi bir savunmasının veya bunu doğrulayan bir delilinin de bulunmadığı gözetilerek, depozito bedelinin iadesi hususunda davalının sorumluluğunun değerlendirilmesi ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”juicy_pink”]FAQ – Sık Sorulan Sorular
Kiralanan Satıldığında Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi? TBK m.310 uyarınca yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisi ise satış tarihi itibarıyla sona erer.
Kiralanan Satılırsa Depozitodan Kim Sorumlu Olur? Önceki malik depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlarsa sorumluluk yeni malik bakımından değerlendirilir. Devir kanıtlanamazsa depozitoyu alan önceki malikin iade yükümlülüğü devam eder.
Depozitonun Yeni Malike Devredildiğini Kim Kanıtlamalıdır? Depozitoyu kiracıdan alan önceki malik, bedeli yeni malike devrettiğini kanıtlamakla yükümlüdür.
Taşınmazın Kiracının Eşine Satılması Sonucu Değiştirir Mi? Kararda taşınmazın kiracının eşine satılmış olması, önceki malikin depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlama yükümlülüğünü ortadan kaldırmamıştır.
Önceki Malike Karşı Depozito Davası Açılabilir Mi? Depozitoyu alan önceki malik, bedeli yeni malike devrettiğini kanıtlayamıyorsa kendisine karşı depozito iadesi talebinde bulunulabilir.
Pasif Husumet Yokluğu Nedir? Pasif husumet yokluğu, davanın talep yöneltilmesi gereken kişiye karşı açılmadığı gerekçesiyle reddedilmesini ifade eder. Yargıtay, somut olayda önceki malikin sorumluluğu değerlendirilmeden bu gerekçeyle ret kararı verilmesini hukuka aykırı buldu.
Kanun Yararına Bozma Kararın Sonucunu Değiştirir Mi? Hayır. Kanun yararına bozma, kesinleşen kararın taraflar bakımından doğurduğu hukuki sonucu ortadan kaldırmaz.[/vc_message][vc_column_text]