T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Aydın Defterdarlığı
Gelir Kanunları Grup Müdürlüğü
Sayı: E-79690095-140[2–2026-120-53]-126479
Tarih: 07.08.2026
Konu: Riskli Yapı Olduğu Tespit Edilen Taşınmazın İkinci Kez Satışında Tapu Harcı
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”success”]ÖZET: Riskli Yapı Satışında Tapu Harcı Uygulaması Netleşti
Gelir İdaresi Başkanlığı Aydın Defterdarlığı’nın yayımladığı özelgede, riskli yapı şerhi işlenmeden önce satın alınan hisselerin dönüşüm öncesi ilk satışının tapu harcından istisna olduğu, şerh sonrası satın alınan hisselerin ise ikinci satış sayılarak tapu harcına tabi tutulacağı belirtildi.
Özelge Ne Diyor?
Aydın Defterdarlığı Gelir Kanunları Grup Müdürlüğü tarafından 07.08.2026 tarihinde yayımlanan özelgeye göre, üzerinde riskli yapı şerhi bulunan bir taşınmazın hisselerinin farklı tarihlerde satın alınmış olması, tapu harcı uygulamasını doğrudan etkiliyor.
Özelgeye konu olayda, başvuru sahibi tarafından bir taşınmazın hisseleri muhtelif tarihlerde satın alınmış; taşınmaza 22.05.2022 tarihinde ilk kez, ardından 06.01.2025 tarihinde farklı yapılar nedeniyle yeniden riskli yapı şerhi işlenmiştir. Taşınmazın bir kısmı daha sonra kamuya terk edilerek ada-parsel numarası değişmiştir.
Hukuki Dayanak
Özelgede iki temel düzenlemeye atıf yapılıyor:
- 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57. maddesi ve buna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrası uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında devir eden ve devir alan için ayrı ayrı nispi tapu harcı alınması esastır.
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (a) bendi ise, riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini harçtan istisna tutmaktadır.
Sonuç: Hangi Satış Harca Tabi?
İdarenin özelgede ulaştığı sonuç şu şekilde özetlenebilir:
- 22.05.2022 tarihinden önce satın alınan hisselerin, riskli yapı şerhi işlendikten sonra dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışı → 6306 sayılı Kanun kapsamında tapu harcından istisna.
- 22.05.2022 tarihinde şerh işlendikten sonra satın alınan hisselerin satışı → bu satış ikinci satış niteliğinde sayıldığından, 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrası uyarınca tapu harcına tabi.
Böylece idare, harç istisnasının yalnızca riskli yapı şerhinden sonraki ilk satış işlemine özgü olduğunu, aynı hissenin tekrar el değiştirmesi halinde istisnanın uygulanmayacağını teyit etmiş oldu.[/vc_message][vc_column_text]
İlgi: a) 23.02.2026 tarihli özelge talep formunuz.
b) 05.03.2026 tarihli özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formlarınız ve eklerinin incelenmesinden;
– … ili, … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde kayıtlı taşınmazın tüm hisselerinin tarafınızca muhtelif tarihlerde satın alındığı,
– Söz konusu taşınmazın tapu kaydına 22/5/2022 tarihinde … yapı kimlik numaralı bina nedeniyle riskli yapı şerhi işlendiği,
– Daha sonra, söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan …, … ve … yapı kimlik numaralı binalar nedeniyle taşınmazın tapu kaydına 6/1/2025 tarihinde yeniden riskli yapı şerhi işlendiği,
– Aynı taşınmazda kamu lehine terk edilen park işlemi sonucu ada-parsel değişikliği yapılarak taşınmazın … ada, … parsel olarak tescil edildiği,
belirtilerek, bundan sonra tarafınızca söz konusu taşınmaza ilişkin olarak yapılacak dönüşüm öncesi satış işlemlerinden tapu harcı aranılıp aranılmayacağı hususunda görüş talep edildiği anlaşılmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu; söz konusu tarifenin “I- Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün 20/a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden (cebrî icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı nispi harç alınacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 123 üncü maddesinde ise özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında,
“Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;
a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.”
hükmü yer almaktadır.
Söz konusu düzenlemenin dokuzuncu fıkrasının (a) bendi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazın dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri harçtan istisna edilmiştir.
Buna göre, … ili, … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde (Eski … ada, … parsel) kayıtlı taşınmazın tapu kaydına ilk defa 22/5/2022 tarihinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı şerhi işlenmeden önce tarafınızca satın alınan hisselerin bundan sonra yapılacak devir işlemlerinin, söz konusu hisselerin riskli yapı şerhi işlendikten sonra dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satış işlemi mahiyetinde olması halinde, bu işlemlerde 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasının (a) bendi kapsamında harç aranılmaması; 22/5/2022 tarihinde riskli yapı şerhi işlendikten sonra tarafınızca satın alınan hisselerin satışı işlemleri ise bu hisselerin ikinci satışı olacağından bu hisselerin satılmasına ilişkin işlemlerden 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrası uyarınca tapu harcı aranılması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”juicy_pink”]FAQ – Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı şerhi işlenen taşınmazın satışında tapu harcı alınır mı? Şerh işlendikten sonra dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satış işleminde tapu harcı aranmaz. Ancak bu satıştan sonra yapılacak ikinci bir satışta tapu harcı alınır.
Tapu harcı istisnasının yasal dayanağı nedir? İstisna, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (a) bendinden kaynaklanmaktadır.
Riskli yapı şerhinden önce alınan hisseler harca tabi midir? Şerh işlenmeden önce satın alınan hisselerin, şerh sonrası yapılacak ilk satışı istisna kapsamındadır.
İkinci satış hangi mevzuata göre vergilendirilir? İkinci satış işlemleri, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrası uyarınca nispi tapu harcına tabidir.
İstisna kapsamı yalnızca satışları mı kapsıyor? Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki istisna; satış, devir, tescil ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tamamını kapsamaktadır. [/vc_message][vc_column_text]