Rüzgârın Getirdikleri

Ali HEPŞEN

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi

Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi

RÜZGÂRIN GETİRDİKLERİ

Özellikle son dönemdeki kısa süre çalkantıyla birlikte gayrimenkul sektörü, yeniden gündeme oturdu. Ancak bu sefer konu farklı açılardan ele alınmaya başlandı. Bu sürece bağlı olarak da “Subprime Mortgage” kredi piyasası gündemin tam merkezine oturdu. Amerika Birleşik Devletleri’nde konut kredisi talep eden kesimi 3 segmente ayırmak mümkün: Subprime (alt gelir grubu), Near Prime (orta gelir grubu) ve Prime (üst gelir grubu). Kişiler gelirleri doğrultusunda segmentlere ayrılmakta ve ona göre belirlenen faiz oranları üzerinden krediler açılmakta. Özellikle ABD başkanı George Bush’un 2004 yılında yeniden başkan seçilmesi ile birlikte, subprime grubunun da konut edinebilmesi için vergi avantajları gibi birtakım kolaylıklar getirildi. Subprime grubuna açılan kredilere çoğunlukla ilk 2 yılı sabit faiz ödemeli, geri kalan yıllarda ise piyasa faiz oranlarına endeksli değişken faiz uygulanmaktaydı. Durum böyle olunca, 2004 yılından 2006 yılına kadar geçen dönemde ABD faiz oranlarının %1,5’lardan %5’e doğru hareketlenmesi, kredi kullanan subprime grubunu etkilemedi. Ancak, 2006 sonlarıyla birlikte alınan kredilerin yapısı sabitten değişkene dönünce ve kişilerin gelirleri de aynı dönem içerisinde artmayınca, kredi geri ödemelerinde zorluklar çıktı.

Kredilerin geri ödemelerinde sorun çıkınca, bu tür kredileri teminat göstererek yeni kredilere para bulmak için menkul kıymet ihraç eden kurumlar da zora girdi. Ve tabi en önemlisi bu zincirin son halkası olan, bu tür menkul kıymetleri satın alan hedge fonlar da finansal sıkıntıyla karşılaştılar. Bloomberg’ün verilerine göre 2006’nın başından bu yana 60 mortgage şirketi faaliyetine son vermiş durumda, bu firmalar iflas etti ya da satıldı. Şimdi dünya mortgage kredilerinin tetiklediği finansal sıkıntı ile karşı karşıya.

Ülkemizde ise uzun vadede rüzgârın hangi yönden eseceğini söylemek gerçekten zor. Dünyada yaşanan bu durum sonucunda Merkez Bankası’nın faiz oranlarında indirime gitmeyeceği, dolayısıyla mortgage kredi faiz oranlarının da herkesin beklediği yüzde 1’li düzeylere en azından kısa vadede inmeyeceği görünen bir gerçek.