Sıkıntıdaki Şirketlere Bir Önerimiz Var

Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Alomaliye.com Yayın Kurulu Başkanı
[email protected]
[email protected]

Şirketler ellerindeki gayrimenkulleri kullanarak kendilerine finans kaynağı yaratabilirler. Sistem, sat-kirala-geri al şeklinde işliyor…

KURUMLAR, finans sorununu bankalardan kredi bularak, vadeli mal alarak veya çek, senet kullanarak aşmaya çalışır. Ancak, bu yollardan her birinin sorunlarına ve maliyetlerine de katlanmak zorundadırlar. işte, bu yöntemlerden farklı olarak, firmalara ellerindeki taşınmazları kullanarak kendilerine farklı bir finans kaynağı yaratma imkanı doğmakta. Artık şirketler, bankaların ağır kredi şartlarına alternatif bir başka finans modelinin de olduğunu bilmeliler.

“Sat ve Kirala” Sistemi

Sat ve Geri Kirala, şirketin üzerine kayıtlı gayrimenkullerin leasing firmasına satıldıktan sonra tekrar kiralanması işlemidir. Kiralama süresi sonunda sattığınız gayrimenkul tekrar şirketinizin olabiliyor.

Kurumların aktifinde bulunan iktisadi kıymetlerden, özellikle gayrimenkuller bu kapsamda satışı gerçekleştirilebilecek olan iktisadi kıymetlerdir. Bu taşınmazların en az iki tam yıl süreyle kurumların aktifinde bulunma şartı aranmıyor.

Gayrimenkul sahibi şirket, mülkünü önce ekspertiz değeri üzerinden leasing firmasına satıyor, ardından kiralayarak gayrimenkulün değeri kadar peşin para tahsil etmiş oluyor. Borcunu faiziyle ödedikten sonra gayrimenkulünü bu kez o günün ekspertiz değeriyle leasing şirketinden satın alıyor.

Örneğin, aktif tutarı 4.000.000 TL ve birikmiş amortismanı 2.000.000 TL olan taşınmazın, piyasa değerinin 10.000.000 TL olduğu tespit edilmiş. Finansal kiralama şirketi de yaptırdığı ekspertiz sonucunda taşınmazın aynı değerde olduğunu tespit ettirmiş. Şirket “Sat ve Geri Kirala” sözleşmesi ile taşınmazını finansal kiralama şirketine devretmeye karar veriyor.

Finansal kiralama şirketi ekspertiz değerinin yüzde 80’i kadar bir bedel üzerinden “sat ve geri kirala” sözleşmesi yapabileceğini belirtmiş, şirket bunu kabul ediyor.

Satış tutarı: 8.000.000 TL (10.000.000 x yüzde 80) Net defter değeri: 2.000.000 TL, Satış kazancı ise 6.000.000 TL oluyor. Buna göre, (A) A.Ş. tarafından ilgili taşınmazın (F) A.Ş.’ne satılması nedeniyle hesaplanacak satış kazancının tamamı kurumlar vergisinden, satış bedelleri de KDV’den istisna oluyor.

Vergi İstisnaları Var

Bu uygulamanın Kurumlar Vergisi, Katma Değer Vergisi, Damga Vergisi ve Tapu Harcı olmak üzere dört istisnası var. Gayrimenkullerin gerek finansal kiralama şirketine satılması, gerekse vade sonunda geri alınması sırasında, yukarıda belirtilen vergisel avantajlar bu finans modelini hiç şüphesiz cazip kılıyor. Ancak, bu modelin vergisel açıdan dezavantajı ise, KDV’den istisna edilen satışa ilişkin yüklenilen KDV’nin devlete iadesi, yani vergiden istisna edilmiş bu işlemle ilgili olarak, taşınmazın alımı veya inşası sırasında yüklenilen KDV’nin indirim konusu yapılmaması, indirilmiş ise indirilen KDV’lerin ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi gerekiyor.

Finansal Avantajları

Bu sistemin de faiz yükü olacaktır. Buna karşılık;

• İşletme sermayesinde ek finansman imkanı, yüksek miktarda nakit girişi, ihtiyaç halinde daha kolay borçlanabilme olanağı sağlıyor.
• Kısa vadeli banka borçlarının orta ve uzun vadeye yayılmasını, başka bir ifade ile kısa vadeli borçlar ödendikten sonra, finansal kiralama sözleşme süresine göre kalan borçlar orta veya uzun vadeye yayılmış oluyor.
• Finansal rasyolarda iyileşme sağlıyor, satış kazancı bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında beş yıl süre ile tutuluyor, bu durum şirketin öz kaynaklarında iyileşme yaratıyor. Diğer taraftan aktifteki nakit artışı cari oran ve likidite oranlarında iyileşme sağlıyor.

Bu açıdan bakıldığında, finansal yapısı oldukça bozulmuş, borçları artmış, öz kaynaklarını yitirmiş, ama aktifinde yüksek değerli taşınmazı olan her firmanın “sat ve kirala” işlemi yapması mümkün olmayabiliyor.

Çünkü, finansal kiralama şirketi sözleşme yapmadan önce şirketin borç (kira taksitlerini) ödeyebilme kapasitesi olup olmadığını araştırıyor. Aksi halde, borç batağına batmış bir şirketin elde edeceği nakit ile borçlarını kapatıp kapatamayacağı, bu borçları kapatsa bile faaliyetlerinde kârlılığını arttırıp işletme sermayesi ihtiyacını karşılamada zorlanacağı şüphesiz.

Para Dergisi’nden İktibas Edilmiştir.