Mahmut ESEN
E. Mülkiye Başmüfettişi
Mansur YAVAŞ’ın Özel Danışmanı
[email protected]
1970 yılında yürürlüğe girmiş olan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca bina, arsa ve arazi sahiplerinin; belediyelere her yıl taşınmazlarının değerleri üzerinden vergi ödemeleri gerekmektedir.
Arsa ve arazilerin asgari birim vergi değerleri her dört yılda bir takdir komisyonunca belirlenmektedir. Komisyonlar Vergi Usul Kanununa göre kurulmaktadır.
Arsalar bulundukları mahalle, cadde ve sokak üzerinden, araziler ise il/ilçe bazında arazinin niteliğine (kıraç, taban, sulak) göre değerlendirilmektedir.
Arsalar için takdir komisyonu belediye başkanı/vekilinin başkanlığında, belediye/vergi/tapu memurları, ticaret odası temsilcisi ile mahalle/köy muhtarından oluşmaktadır.
Bina vergisinin hesaplanması sürecinde arsa değerine (binaların türlerine göre) eklenmesi gereken m2 inşaat maliyetleri her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı ile ÇŞİDB tarafından belirlenmektedir.
Emlak vergisinin büyükşehir belediyeleri ile bir ilgisi bulunmamaktadır. Diğer belediyelerde ise emlak vergisi önemli bir gelir kaynağı haline gelmiştir.
Örneğin Çankaya Belediyesinin 2024 yılında gerçekleşmiş toplam gelirlerinin %27’sini emlak vergisi gelirleri oluşturmaktadır.
Binaların türlerine göre 2026 yılında uygulanacak m2 maliyetleri ilgili bakanlıklar tarafından belirlenmiş ve 9.08.2025 günlü R.G. yayınlanmıştır. Bu Tebliğe göre betonarme karkas birinci sınıf binalarda m2 maliyeti 8.027 TL olup bir önceki yıla göre %28,3 oranında artmıştır.
(https://www.alomaliye.com/wp-content/uploads/2025/08/2026-m2-insaat.pdf)
İçinde bulunduğumuz yıl içinde takdir komisyonlarınca arsa ve arazi değerleri, 2026 yılından itibaren geçerli olmak üzere yeniden belirlenmiştir.
Bu belirleme sırasında takdir komisyonlarının ölçüyü kaçırdıklarına yönelik kamuoyunda yaygın bir kanaat oluşmuştur. Arsa değerlerinin 20-30 kat artırıldığına ilişkin haberler yazılı/görsel basında sıklıkla yer almıştır.
Güncel haliyle de emlak vergisi çok yüksek olup belediyelerin temel gelir kaynağı haline gelmiştir.
Binaların yapım maliyeti 2026 yılında %28 civarında artarken arsasının değerinin 20-30 kat artmış olması kabul edilemez.
Üstelik arsa ve arazi değerleri VUK’a göre belirlenmiş yeniden değerleme oranlar üzerinden her yıl güncellenmektedir.
Bilindiği üzere yurttaşların bu duruma itiraz etmeleri, bu bağlamda takdir komisyonları kararlarının iptali için idari yargıya başvurmaları kolay değildir.
Bu yüzden siyasal iktidarın konuya el atmasında, düzenlemesinde yarar vardır.
Bu bağlamda takdir komisyonlarınca dört yılda bir yapılan genel nitelikli vergi değeri tespit işlemleri kaldırılmalıdır. Diğer vergi işlemlerinde olduğu gibi sadece özel durumlarda (vergi değerini değiştiren nedenler vb.) komisyona gidilmelidir. Özel tüketim vergisinden ayrıca KDV alınmasına benzer uygulamadan vazgeçilmelidir.
Bu suretle emlak vergisindeki orantısız artışların önüne geçilmelidir.
Zira arsa/arazinin değeri, 2002 yılından itibaren her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenmektedir. Vergi değerinin komisyon aracılığı ile tespiti 1970 yılından kalan bir uygulamadır.
Vergilere yeniden değerleme uygulamasına geçildikten sonra kaldırılması gerekmektedir. Emlak vergisi dışında kalan diğer vergilerle ilgili olarak mükelleflerin tümünü kapsayan genel takdir uygulaması bulunmamaktadır.
Bu tür vergi güncelleme olgusu varken ayrıca her 4 yılda bir enflasyon düzeltmesi tarzı artışa gidilmesi hak ve adalete uygun değildir. Hatta mülkiyet hakkının özüne müdahale niteliğindedir.
