Sanal Ofis Kiralamalarının Vergisel Boyutu – Sercan BAKAÇ, Vergi Müfettişi

Sercan BAKAÇ
Vergi Müfettişi
[email protected]

Giriş

Dijitalleşmenin hız kazanması, uzaktan çalışma modellerinin yaygınlaşması ve işletme maliyetlerini azaltma yönündeki arayışlar, sanal ofis uygulamalarını son yıllarda iş dünyasında önemli bir alternatif hâline getirmiştir. Özellikle serbest meslek erbabı, yeni kurulan şirketler ve fiziki ofis ihtiyacı sınırlı olan mükellefler açısından sanal ofisler; adres temini, sekreterlik, posta yönetimi ve toplantı alanı kullanımı gibi hizmetler sunmaktadır.

Bu gelişme, sanal ofis uygulamalarının vergisel açıdan nasıl değerlendirilmesi gerektiği sorusunu da beraberinde getirmiştir. Aşağıda sanal ofislerin vergisel boyutu; gelir vergisi, katma değer vergisi, damga vergisi ve çevre temizlik vergisi yönlerinden, ilgili mevzuat ile Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından verilen güncel ve yerleşik özelgeler çerçevesinde ele alınmıştır.

1. Sanal Ofis Giderlerinin Gelir Vergisi Karşısındaki Durumu

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun (GVK) 40’ ıncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, ticari kazancın safi tespitinde; “Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler,” indirilebileceği, aynı kanunun 68’inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, serbest meslek kazancının tespitinde; “Mesleki kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için ödenen genel giderlerin” hasılattan indirilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Bu düzenleme çerçevesinde, İzmir Defterdarlığı Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğünün 11.06.2025 tarihli ve E-84098128-120.04[68/2024/6]-327010 sayılı özelgesinde, sanal ofis kullanım bedellerinin gider olarak dikkate alınıp alınamayacağı hususunda açık bir değerlendirmede bulunmuştur.

Anılan özelgede; avukatlık faaliyeti kapsamında paylaşımlı sanal ofis hizmeti alan serbest meslek erbabının, bu hizmet karşılığında yıllık olarak fatura karşılığında ödediği bedelin;

• Faaliyetin yürütülmesiyle açık ve doğrudan bağlantılı olması,
• Yapılan işin mahiyetine uygun bulunması,
• İş hacmiyle mütenasip olması,

şartlarıyla, GVK’ nin 68’ inci maddesi kapsamında mesleki kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınmasının mümkün olduğu belirtilmiştir.

Bu özelge, sanal ofis giderlerinin değerlendirilmesinde belirleyici ölçütün faaliyetle kurduğu illiyet bağı olduğunu açık biçimde ortaya koymaktadır.

Sanal ofis kullanımına ilişkin ödemeler bakımından uygulamada tereddüt edilen bir diğer husus, bu ödemeler üzerinden gelir stopajı yapılıp yapılmayacağıdır. GVK’ nin 94’üncü maddesi uyarınca gelir stopajı, esas itibarıyla gayrimenkul sermaye iradı niteliğindeki taşınmaz kiralamaları üzerinden söz konusu olmaktadır. Ancak sanal ofis uygulamaları; münhasıran ve sürekli bir taşınmaz tahsisini içermeyen, adres kullanımı ile birlikte sekreterlik, posta yönetimi ve toplantı alanı tahsisi gibi birden fazla unsuru bünyesinde barındıran hizmet ağırlıklı bir faaliyet niteliği taşımaktadır. Nitekim vergi idaresinin sanal ofis uygulamalarını işyeri kiralaması olarak değil, hizmet ifası olarak değerlendiren yaklaşımı dikkate alındığında, sanal ofis kullanım bedelleri üzerinden gelir stopajı yapılmasını gerektiren bir durum bulunmamaktadır. Bununla birlikte, sanal ofis adı altında belirli bir ofisin sürekli ve münhasıran gerçek kişiye ait bir taşınmazdan kiralanması hâlinde, işlemin mahiyetine göre klasik işyeri kiralaması kapsamında değerlendirilmesi ve stopaj uygulamasının gündeme gelmesi mümkündür.

2. Sanal Ofis Hizmetlerinde Katma Değer Vergisi Uygulaması

Sanal ofis uygulamaları; işyeri adresi tahsisi, posta ve kargo kabulü, sekreterya hizmetleri ile sınırlı süreli toplantı alanı kullanımını kapsayan ve ağırlıklı olarak hizmet ifası niteliği taşıyan faaliyetlerdir. Bu çerçevede sanal ofis hizmetlerinin, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/1 maddesi uyarınca Türkiye’de ticari faaliyet kapsamında gerçekleştirilen bir hizmet teslimi olduğu ve KDV’nin konusuna girdiği hususunda tereddüt bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu hizmetler karşılığında düzenlenen faturalar üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.

Bu noktada, sanal ofis hizmetlerinin KDV’ye tabi olup olmadığı değil; hangi KDV oranının uygulanacağı önem kazanmaktadır. Özellikle belirli dönemlerde işyeri kiralamalarına veya bazı hizmet türlerine tanınan indirimli KDV oranlarının, sanal ofis hizmetleri bakımından da uygulanıp uygulanamayacağı hususu, uygulamada tartışma konusu olmuştur.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Kanunları KDV-ÖTV Grup Müdürlüğü’nün 24.09.2020 tarihli ve 39044742-130[Özelge]-E.702055 sayılı özelgesinde, sanal ofis hizmetlerinin KDV karşısındaki hukuki niteliğini ayrıntılı şekilde değerlendirmiştir. Söz konusu özelgede; sanal ofis hizmetlerinin sürekli ve münhasır bir taşınmaz kiralaması niteliği taşımadığı, aynı mekânın birden fazla kullanıcıya farklı zaman dilimlerinde tahsis edildiği ve adres kullanımı, sekreterlik, posta yönetimi ile toplantı salonu tahsisi gibi birden fazla hizmet unsurunu birlikte içerdiği vurgulanmıştır. Bu nedenlerle, sanal ofis hizmetlerinin işyeri kiralama hizmeti kapsamında değerlendirilemeyeceği ve dolayısıyla o dönemde işyeri kiralamalarına tanınan indirimli KDV oranına tabi tutulmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, söz konusu hizmetlere genel KDV oranının uygulanması gerektiği ifade edilmiştir.

Öte yandan, 7 Temmuz 2023 tarihli ve 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan düzenleme sonucunda, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nda genel KDV oranı %18’den %20’ye yükseltilmiştir. Bu itibarla, sanal ofis hizmetleri güncel mevzuat çerçevesinde %20 oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır.

3. Sanal Ofis Sözleşmelerinde Damga Vergisi Uygulaması

Sanal ofis hizmetlerinden yararlanılması, uygulamada taraflar arasında yazılı bir sözleşme düzenlenmesini gerektirmekte; bu sözleşmelerde genellikle hizmet bedeli, sözleşme süresi ve ödeme şartları açıkça belirlenmektedir. Bu yönüyle sanal ofis sözleşmeleri, damga vergisi uygulaması bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir hukuki belge niteliği taşımaktadır.

488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1’inci maddesi uyarınca, Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yer alan kağıtların düzenlenmesi damga vergisine tabidir. Aynı tabloda, belli parayı ihtiva eden mukavelenameler damga vergisine tabi kağıtlar arasında sayılmıştır.

Bu çerçevede, sanal ofis hizmetlerine ilişkin olarak düzenlenen ve belirli bir bedel içeren sözleşmelerin, hukuki mahiyet itibarıyla belli parayı ihtiva eden sözleşme kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, sanal ofis sözleşmelerinin düzenlenmesiyle birlikte, sözleşmede yer alan tutar üzerinden damga vergisi doğmaktadır.

Bu itibarla, sanal ofis uygulamalarında vergisel yükümlülükler yalnızca gelir vergisi ve katma değer vergisiyle sınırlı olmayıp, sözleşme düzenlenmesi aşamasında damga vergisi yönünden de gerekli dikkat ve özenin gösterilmesi gerekmektedir.

4. Sanal Ofislerde Çevre Temizlik Vergisi Uygulaması

Sanal ofis uygulamalarının belediye gelirleri karşısındaki durumu da uygulamada tereddüt edilen alanlardan biridir. Bu kapsamda çevre temizlik vergisinin mükellefinin kim olduğu hususu önem arz etmektedir.

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun mükerrer 44’üncü maddesinde, çevre temizlik vergisinin mükellefi; binaları fiilen kullanan gerçek veya tüzel kişiler olarak belirlenmiştir. Ancak sanal ofis sisteminde, aynı işyerinin birden fazla kişi tarafından farklı kapsam ve sürelerde kullanılması söz konusudur.

Bu konuya ilişkin olarak, İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğünün 27.12.2018 tarihli ve 66813766-175.02[mük44-2017-8]-536621 sayılı özelgesinde, önemli bir değerlendirmeye yer vermiştir.

Anılan özelgede; sanal ofislerin faaliyette bulunduğu binaya ilişkin olarak tek bir çevre temizlik vergisi alınması gerektiği, bu verginin mükellefinin ise binaya ilişkin kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı veya kiracılar olduğu belirtilmiştir.

Uygulamada zaman zaman; sanal ofis hizmetini sunan firmaların binayı fiilen işleten, personeli çalıştıran ve hizmetleri organize eden taraf olması nedeniyle çevre temizlik vergisinin mükellefinin bu firmalar olması gerektiği yönünde görüşler ileri sürülse de, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın mevcut özelge yaklaşımında “fiilen kullanma” ölçütünün esas alındığı görülmektedir.

5. Genel Değerlendirme ve Sonuç

İlgili mevzuat ve GİB tarafından farklı tarihlerde verilen özelgeler birlikte değerlendirildiğinde, sanal ofis uygulamalarına ilişkin vergisel yaklaşımın; her bir vergi türü bakımından sunulan hizmetin hukuki ve fiili niteliği esas alınarak şekillendiği anlaşılmaktadır.

Bu çerçevede;

• Sanal ofis kullanımına ilişkin giderler, faaliyetin yürütülmesiyle açık ve doğrudan bağlantılı olması hâlinde gelir vergisi açısından gider olarak dikkate alınabilmekte,
• Sanal ofis hizmetleri, klasik anlamda bir işyeri kiralaması olarak değil; çok unsurlu bir hizmet ifası olarak değerlendirilmekte ve bu nedenle genel oranda (%20) KDV’ye tabi tutulmakta,
• Hizmetin kiralama niteliği taşımaması nedeniyle, sanal ofis bedelleri üzerinden gelir vergisi stopajı yapılması gerekmemekte,
• Taraflar arasında düzenlenen ve belirli bir bedel içeren sanal ofis sözleşmeleri ise damga vergisi doğurmakta,
• Çevre temizlik vergisi bakımından ise, sanal ofis kullanıcılarından ziyade binaya ilişkin kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı veya kiracılar mükellef kabul edilmektedir.

Bu yönüyle sanal ofis uygulamaları, vergisel açıdan tek tip ve otomatik bir değerlendirmeye tabi tutulmamakta; her bir vergi türü bakımından, sunulan hizmetin içeriği ve hukuki mahiyeti dikkate alınarak ele alınmaktadır. Dolayısıyla sanal ofislerin vergisel boyutunun anlaşılmasında, şekilden ziyade içeriğin esas alındığı bir yaklaşımın benimsendiği görülmektedir.

Öte yandan sanal ofisler, modern iş hayatının kalıcı unsurlarından biri hâline gelmiş olup, vergisel mevzuatın bu yeni iş modellerine uyum süreci büyük ölçüde özelgeler ve idari yorumlar üzerinden şekillenmektedir. Bu nedenle sanal ofis kullanan mükelleflerin, yalnızca adres temini yönüyle değil; Gider gösterebilme, Gelir Vergisi, Gelir Stopaj, KDV, Damga Vergisi ve Çevre ve Temizlik Vergisi açısından doğurduğu sonuçları birlikte değerlendirerek bilinçli hareket etmeleri önem arz etmektedir.

(*Bu yazıda yer alan açıklamalar yazarın kişisel değerlendirmelerini yansıtmakta olup, çalıştığı kurumu bağlamaz ve kurum görüşü olarak kullanılamaz. Yazı; hukuki görüş, idarenin bağlayıcı yorumu veya resmi bir açıklama niteliği taşımamakta olup, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Mevzuatta meydana gelebilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.)

Kaynakça

— 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

— 488 Sayılı Damga Vergisi Kanunu

— 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu

— 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu

— İzmir Defterdarlığı Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğünün 11.06.2025 tarih ve E-84098128-120.04[68/2024/6]-327010 sayılı Özelgesi

— Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Kanunları KDV-ÖTV Grup Müdürlüğünün 24.09.2020 tarihli ve 39044742-130[özelge]-E.702055

— İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğünün 27.12.2018 tarih ve 66813766-175.02[mük44-2017-8]-536621 sayılı Özelgesi