Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Karşılığı İnşaatlarda Maliklerden Tahsil Edilen İlave Bedellerin Vergisel Niteliği – Ahmet TOK, YMM

Ahmet TOK
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
[email protected]

1. GİRİŞ

Kentsel dönüşüm projelerinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, artan inşaat maliyetleri ve finansman sorunları nedeniyle klasik yapısından uzaklaşmaktadır. Özellikle son dönemde artan maliyetler, müteahhide kalan bağımsız bölümlerin projeyi kurtarmamasına yol açmakta; bu nedenle maliklerden ilave nakit katkı payları tahsil edilmektedir. 

Bu noktada uygulamada önemli bir vergisel tartışma ortaya çıkmaktadır: Maliklerden tahsil edilen bu bedeller gelir midir, yoksa stok maliyetlerini azaltıcı bir unsur olarak mı değerlendirilmelidir? 

2. SORUNUN ÇERÇEVESİ

Kat karşılığı inşaat modelinde müteahhit, arsa maliklerine belirli sayıda bağımsız bölüm teslim etmeyi, karşılığında kalan bağımsız bölümleri satarak kazanç elde etmeyi amaçlar. Ancak bazı projelerde müteahhide kalan bağımsız bölümlerin satış gelirleri toplam inşaat maliyetini karşılamaya yetmemektedir. 

Bu durumda maliklerden “ilave katkı payı”, “maliyet farkı” veya “yarısı bizden kampanyası kapsamında bedel” adı altında nakit tahsil edilmektedir. Vergisel değerlendirme bu tahsilatların niteliği üzerinde yoğunlaşmaktadır. 

3. TİCARİ KAZANÇ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

Ticari kazanç, hasılat ile giderler arasındaki olumlu farktır. Maliklerden tahsil edilen bu bedellerde ise ortada bağımsız bir satış veya hizmet ifası bulunmamaktadır. Tahsil edilen bedeller kazanç elde etme amacı taşımamakta, yalnızca inşaatın finansman açığını kapatmaya yöneliktir. 

Bu yönüyle söz konusu bedellerin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. 

4. DÖNEMSELLİK VE TAHAKKUK İLKESİ

Tahsilatın alındığı dönemde ya da inşaat bitiminde gelir yazılması, hasılat doğuran bir işlem bulunmadığından dönemsellik ve tahakkuk ilkelerine aykırıdır. Nakit girişine bakılarak gelir yaratılması, gerçek ticari sonucu yansıtmaz. 

5. EKONOMİK MAHİYET VE MALİYET BEDELİ İLKESİ

Vergi hukukunda işlemin hukuki şekli değil, ekonomik mahiyeti esastır. Maliklerden alınan ilave bedellerin ekonomik niteliği satış veya hizmet bedeli değil, inşaatın finansmanına yönelik katkı niteliğindedir. 

Vergi Usul Kanunu’na göre maliyet bedeli, bir iktisadi kıymetin elde edilmesi veya üretilmesi için yapılan net harcamalardır.

Malik katkı payları müteahhidin katlandığı net maliyeti azaltmakta olup, stok maliyetlerini düşürücü unsur olarak değerlendirilmelidir. 

6. İNŞAAT BİTİMİ VE İSKAN AŞAMASINDA GELİR YAZILAMAMASI

İskan alınması teknik bir tamamlanma aşaması olup gelir doğurucu bir işlem değildir. Maliklere teslim edilen bağımsız bölümler kat karşılığı sözleşmenin asli edimidir. İlave bedeller bu teslimin karşılığı olarak doğmadığından, iskan aşamasında gelir yazılması hukuki ve ekonomik dayanaktan yoksundur. 

7. VERGİ İNCELEMESİ PERSPEKTİFİ

Vergi incelemelerinde bu tür tahsilatların hangi amaçla yapıldığı, maliklere ek bir edim sunulup sunulmadığı ve sözleşmelerle nasıl belgelendirildiği önem taşır. İnşaat finansman katkısı olarak tanımlanan bedellerin stok maliyetlerinden düşülmesi yaklaşımı 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesindeki “vergilendirmede olayın gerçek mahiyeti esastır” ilkesine uygun bir yaklaşım olacaktır. 

8. SONUÇ

Kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı yapılan inşaatlarda, maliyetlerin projeyi kurtarmaması nedeniyle maliklerden tahsil edilen ilave bedeller ticari kazanç niteliği taşımamaktadır. Bu bedeller ne alındığı dönemde ne de inşaat bitiminde gelir olarak değerlendirilmelidir. 

Doğru vergisel yaklaşım, söz konusu tutarların müteahhide kalan bağımsız bölümlerin stok maliyetlerini azaltıcı unsur olarak dikkate alınmasıdır.  

Maliyenin görüşünü bu yönde değiştirmesi; müteahhitlerin finansman yükünü hafifletecek, dönüşüm bekleyen projelerin hayata geçmesini hızlandıracak ve şirket sermayelerinin yapay kârlar nedeniyle erimesini önleyerek sektörel sürdürülebilirliği güçlendirecektir.