T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Ankara Defterdarlığı
Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : E-90792880-187[2024/8]-2117
Tarih: 02.01.2026
Konu: Devre mülk hakkının kiraya verilmesi durumunda konaklama ve gelir vergisi uygulaması
İlgi: 23.07.2024 tarih ve ….. sayılı özelge talep formunuz.
ÖZET:
Ankara Defterdarlığı’nın 02.01.2026 tarihli özelgesine göre, devre mülk hakkının (yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkı veren irtifak niteliğinde hak) kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) sayılır. Kiralama stopaj yapma sorumluluğu olanlara yapılırsa (GVK 94 kapsamı) stopaj uygulanabilir; yıllık beyan zorunluluğu ise beyan hadlerinin aşılmasına ve diğer gelir durumuna göre değerlendirilir. Ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahibinin devre mülk hakkını kiraya vermesi ise konaklama vergisinin konusuna girmez; bu nedenle konaklama vergisi mükellefiyeti doğmaz.
1) Gelir Vergisi: Gelir türü ne?
- Devre mülk hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen ve niteliği gereği gayrimenkul olarak tescil edilebilen bir hak kabul edildiğinden,
- Bu hakkın kiraya verilmesinden doğan gelir, GVK 70/1-(4) kapsamında gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) olarak değerlendiriliyor.
2) Tahsil esası
- GMSİ’de tahsil esası geçerli: Bir takvim yılında tahsil edilen kira bedelleri o yılın hasılatına girer (GVK 72).
3) Stopaj (tevkifat) ve kime kiraladığınız önemli
Özelge, iki ayrı senaryoyu ayırıyor:
A) Kiracı “GVK 94’te sayılan tevkifat sorumlularından” ise
- Bu durumda kira ödemesinden GVK 94/5-a kapsamında tevkifat söz konusu olabiliyor (özelgede oran olarak %20’ye atıf yapılmış).
- Yıllık beyan zorunluluğu, özelgede örnek olarak verilen 2024 beyan haddinin (2. gelir dilimi tutarı: 230.000 TL) aşılmasına göre değerlendiriliyor.
- Ayrıca “başka beyana tabi gelir varsa” GVK 85-86 kapsamında ayrıca değerlendirme gerektiği özellikle not edilmiş.
B) Kiracı tevkifat sorumlusu değilse (stopajsız kira)
- Bu durumda elde edilen, tevkifata ve istisnaya konu olmayan kira gelirinin toplamı,
- Özelgede örneklenen 2024 beyan haddi olan 13.000 TL’yi aşarsa yıllık beyanname verilmesi gerektiği belirtiliyor.
Kritik doğruluk notu: Özelgede beyan hadleri 2024 yılı için rakamsal olarak yazılmış. Bu tutarlar yıllara göre değişir. Uygulamada, kira gelirinin elde edildiği yılın güncel beyan sınırlarına göre kontrol yapılmalıdır.
4) Konaklama Vergisi: Devre mülk kiralaması konaklama vergisine girer mi?
- Konaklama vergisinin konusu; konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ve bununla birlikte sunulan hizmetlerdir.
- Özelge açıkça şunu söylüyor: Devre mülk hakkının ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahiplerince kiraya verilmesi konaklama vergisinin konusuna girmez.
- Sonuç: Bu çerçevede, devre mülk hakkını bu şekilde kiraya veren kişi açısından konaklama vergisi yükümlülüğü yoktur.
Pratik uyarı: Özelge, “ticari organizasyon olmaksızın” ifadesini özellikle vurguluyor. Faaliyetin otelcilik/tesis işletmeciliği gibi organize ve süreklilik arz eden bir yapıya dönüşmesi halinde değerlendirme değişebilir.
İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, yılın belli dönemlerinde kullanım hakkına sahip olduğunuz devre mülk hakkını, peşin ödediğiniz aidat ve ilan giderlerini karşılamak amacıyla kiralamak istediğiniz, kiralama faaliyeti nedeniyle mükellefiyetiniz bulunmadığı ve kiralama faaliyetinizin süreklilik arz etmediği belirtilerek devre mülk hakkınızı kiralamanın gelir ve konaklama vergisi kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususunda Defterdarlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.
I-GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde; maddede, bentler halinde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.
Anılan Kanunun 72 nci maddesinde de,
“Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.
…”
hükmü uyarınca, gayrimenkul sermaye iratlarında tahsil esası benimsenmiştir.
Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında, nakden veya hesaben yapacakları ödemeler (avans olarak ödenenler dâhil) üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sayılmış olup, anılan fıkranın (5) numaralı bendinin (a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) gelir vergisi tevkifatı yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
Yine aynı Kanunun 86 ncı maddesinde,
“Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dâhil edilmez.
1. Tam mükellefiyette;
…
c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2024 takvim yılı gelirleri için: 230.000-TL) aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,
d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon lirayı (2024 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 13.000-TL) aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.
…”
hükmü yer almaktadır.
Öte yandan; “Devre Mülk Hakkı” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65 inci maddelerinde düzenlenmiş ve devre mülk hakkının mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı ve bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir hak olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı, satışa konu edilebildiği gibi kiralamaya da konu olabilmektedir.
Devre mülk hakkı nitelik itibariyle gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan, bu tür hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine göre gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmektedir.
Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; sahibi bulunduğunuz devre mülk hakkınızın tarafınızca,
– Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tevkifat sorumlularına kiraya verilmesi durumunda, elde edilecek tevkifata tabi kira gelirinin, mezkûr Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendi hükmü uyarınca, 2024 takvim yılı gelirleri için 230.000-TL tutarındaki beyan haddini (beyana tabi başkaca gelirlerinizin bulunması durumunda, adı geçen Kanunun 85 ve 86 ncı maddeleri uyarınca ayrıca bir değerlendirme yapılmalıdır.),
– Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tevkifat sorumluları dışındakilere kiraya verilmesi durumunda ise bu defa da, elde edilecek tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirinin, mezkûr Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (d) alt bendi hükmü uyarınca, 2024 takvim yılı gelirleri için 13.000-TL tutarındaki beyan haddini
aşması halinde, tarafınızca gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.
II-KONAKLAMA VERGİSİ YÖNÜNDEN
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 34 üncü maddesinin;
– 1 inci fıkrasında, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetlerin (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) konaklama vergisine tabi olduğu,
– 2 nci fıkrasında, verginin mükellefinin birinci fıkrada belirtilen hizmetleri sunanlar olduğu,
– 3 üncü fıkrasında, vergiyi doğuran olayın, birinci fıkrada belirtilen hizmetlerin sunulması ile meydana geldiği
hükme bağlanmıştır.
Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliğinin “Verginin Konusu” başlıklı (I) numaralı bölümünde,
“6802 sayılı Kanunun (bundan sonra Kanun olarak ifade edilecektir) 34 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca konaklama vergisinin konusunu, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetler (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) oluşturur. Geceleme hizmetinin; sağlıklı yaşam tesisleri, eğlence merkezleri gibi tesislerin bünyesinde sunulması, vergilendirmeye etki etmez.
Mezkûr fıkrada, konaklama tesisleri bakımından bir sınırlandırma bulunmamakta olup, tesisin; türü, sınıfı, niteliği, ilgili mevzuatta yer alan tarif ve tanımlamaları ve ilgili mevzuata göre turizm işletmesi belgesi ve/veya işyeri açma/işletme belgesi olup olmadığına bakılmaksızın, konaklama hizmeti sunan bütün tesislerde verilen yukarıda sayılan hizmetler vergiye tabidir.
…
A. Konaklama Tesislerinde Verilen Geceleme Hizmeti
Konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti vergiye tabidir. Geceleme hizmeti, konaklama tesislerinde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen, tesiste günlük yatma, barınma ve kalma hizmetini ifade eder… ”
açıklamalarına yer verilmiştir.
Buna göre, devre mülk hakkının ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahiplerince kiraya verilmesi konaklama vergisinin konusuna girmediğinden, devre mülk hakkınızın tarafınızca kiraya verilmesi dolayısıyla konaklama vergisi yükümlülüğünüz bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
FAQ – Sık Sorulan Sorular
1) Devre mülk hakkını kiraya verirsem gelir vergisi doğar mı?
Evet. Özelgeye göre devre mülk hakkının kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılır ve şartlarına göre beyan/stopaj gündeme gelir.
2) Kira geliri ne zaman elde edilmiş sayılır?
GMSİ’de tahsil esası geçerlidir. Kira bedeli hangi yıl tahsil edildiyse o yılın geliri sayılır.
3) Şirkete kiraya verirsem stopaj olur mu?
Kiracı GVK 94 kapsamındaki tevkifat sorumlularındansa, özelgede atıf yapılan şekilde kira ödemesi üzerinden tevkifat uygulanabilir.
4) Stopaj kesildiyse yine de beyanname verir miyim?
Özelge, stopajlı kira gelirinde yıllık beyanı beyan haddinin aşılması ve başka gelir olup olmamasına göre değerlendiriyor. (Haddin yılına göre güncel tutarı esas alınmalı.)
5) Bireysel birine (stopajsız) kiraya verirsem beyan şartı ne?
Stopajsız kira gelirinde, ilgili yıl için belirlenen beyan haddinin aşılması halinde yıllık beyanname gerekir. Özelge 2024 için 13.000 TL örneğini veriyor; tutar yıllara göre değişir.
6) Devre mülk kiralamasında konaklama vergisi çıkar mı?
Özelgeye göre ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahibinin kiralaması konaklama vergisine tabi değildir.
7) Bu özelge herkesi bağlar mı?
Özelgeler kural olarak talep eden mükellefe ve talepte anlatılan olaya ilişkin idarenin görüşünü gösterir; benzer durumlar için güçlü bir referans olsa da her olay kendi şartlarıyla değerlendirilir.
8) “Süreklilik yok, sadece aidat/ilan masrafını karşılayacağım” demek sonucu değiştirir mi?
Konaklama vergisi yönünden özelge, ticari organizasyon yoksa vergi doğmadığını söylüyor. Gelir vergisi yönünden ise elde edilen kira geliri yine GMSİ olarak ele alınıp beyan/stopaj koşulları ayrıca kontrol edilir.
| devre mülk kiralama gelir vergisi |
devre mülk konaklama vergisi |
devre mülk kira geliri beyan sınırı |
| GVK 70 devre mülk hakkı |
stopajlı kira geliri beyanname |
stopajsız kira geliri 13.000 TL beyan haddi (yıla göre güncel) |
| konaklama vergisi geceleme hizmeti |
özelge devre mülk kiralama |
|
