2015 Yılında Gayrimenkul Finansman Piyasasını Etkileyecek Unsurlar ve Beklentiler

Doç.Dr.Ali HEPŞEN

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi / [email protected]

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası her zaman için ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmiştir. Özellikle son yıllarda Sermaye Piyasası Kurumu tarafından

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,

• Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,
• Gayrimenkul Sertifikaları, Kira Sertifikaları,
• Gayrimenkul Yatırım Fonuna

ilişkin olarak yayımlanan tebliğler ele alındığında, gayrimenkul piyasalarının finans piyasaları ile bütünleşmiş bir yapıyla karşımıza çıktığı söylenebilir.

Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar finansman ihtiyacı duydukları gibi, beraberinde birtakım riskler de taşımaktadır. Türkiye, özellikle 2001 finansal krizi oluşumunu takip eden bir kaç yılda uyguladığı reformlar ve mali disiplin sayesinde, dünyanın 18nci büyük ekonomisi olmuş durumda. Daha da önemlisi aynı dönemde global likidite bolluğunun ve ucuz finansman maliyetlerinin de etkisiyle ciddi miktarda dış kaynak sağlayan ve bunu özellikle de gayrimenkul piyasalarına yönlendiren bir ülke konumuna gelmiş bulunmaktayız. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde, önümüzdeki süreçte gayrimenkul yatırımlarına ilişkin finansman yapısına etki edebilecek ekonomik ve iç/dış politika kaynaklı başlıca faktörleri şu şekilde değerlendirmek mümkün görünüyor:

– Amerika Merkez Bankası (FED)’ndan beklenen parasal sıkılaştırmanın piyasalar ve ekonomiler açısından önemli bir dönüm noktası olması, ülke ekonomimizin şekillenmesi anlamında belirleyici bir hal alıyor. Diğer taraftan, FED’in uygulayacağı parasal sıkılaştırma gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası (AMB), Çin ve Japonya Merkez Bankalarının ilan ettikleri piyasalara ek likiditenin sağlanacak olması Türkiye’nin dış kaynak sağlama noktasında sorunla karşılaşmayacağını düşündürmektedir.

– Özellikle son dönemlerde petrol fiyatlarındaki aşağı yönlü hareket, gayrimenkul yatırımlarındaki hammadde maliyetlerinin azalması ve cari açığın finansmanı noktasında da önemli destek sağlamaktadır. TCMB’nin resmi hedefinin üzerinde %10 düzeyinde gerçekleşen enflasyon, %10 düzeyindeki işsizlik oranı ve özel sektörün 100 milyar doların üzerindeki kısa vadeli döviz borcu önümüzdeki döneme ilişkin finansman noktasında kaygı yaratabilecek önemli ekonomik ve finansal sorunlar şeklinde sıralanabilir.

– Uzun vadeli kaynak ihtiyacı duyan gayrimenkul yatırımlarına yönelik belirsizliğin ortadan kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi sağlanabilmesi için içsel politikadan kaynaklı risklerin olabildiğince alt düzeye indirgenmesi gerekiyor. Bu kapsamda Haziran ayında gerçekleşecek olan genel seçimlerin belirleyiciliği önem arz etmektedir. Tek parti hükümetinin devam edip etmeme olasılığı, olası bir koalisyon ve yaratabileceği belirsizlikler, çözüm sürecindeki demokratik olumlu adımların devamının sağlanması ya da görüşmelerin askıya alınması gibi faktörler kaynak girişinin miktarını ve sürekliliğini olumlu/ olumsuz yönde etkileyecektir.

– Ortadoğu ve Ukrayna’dan kaynaklanan dış politikaya yönelik risk olgusu ise geleceği belirsizleştiren önemli bir faktör olarak değerlendirilebilir. Diğer taraftan , Türkiye’nin Avrupa Birliği’nden uzaklaşma olasılığı ve tam üyelik için gerekli adımların atılmaması, ikili ilişkilerin istenilen düzeye çekilememesi uzun vadeli kaynak ihtiyacı duyan gayrimenkul sektörüne finansman sağlanması anlamında sıkıntılı bir durum yaratacak şeklinde değerlendirebiliriz. Ancak çevre ülkelerle ilişkilerin yeniden iyileştirilmesi, Avrupa Birliği üyeliğine yönelik atılacak olumlu adımlar, dış güvenliğimizi tehdit edecek unsurların ortadan kalkması ise ülkeye ve özellikle de gayrimenkul yatırımlarına daha kolay kaynak girişi sağlanabilir.

Dolayısıyla, yatırımcıların önümüzdeki 5 yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında kurumsal finansman çözümleri kapsamında sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanması beklenirken, mutlak olarak da belirtilen risk unsurlarını dikkate alması gerekecektir.