7226 sayılı Kanun Kapsamında COVID-19 Etkisiyle İşyeri Kira Sözleşmeleri – Rebia Rezzan ÖZDURAN, Avukat

Koronavirüs İşyeri Kira Sözleşmeleri

Rebia Rezzan ÖZDURAN
Avukat – MBA
[email protected]
Yazar Hakkında

Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de etkili olan ve yayılımı devam eden Coronavirus 2019’un (“Covid-19”) olumsuz etkilerini en aza indirmek için alınan önlemler doğrultusunda; 26/03/2020 tarih ve 31080 (Mükerrer) Resmi Gazetede 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) yayınlanmıştır.

Kanun, Geçici 2’inci maddesi ile işyeri kiralarına ilişkin bir düzenleme getirmiştir. Sözü edilen maddeye göre; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Kiracının ve kiraya verenin yükümlülüklerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Türk Borçlar Kanunu”) 313. maddesi ve devamı maddelerinde kiracının borçları yer almaktadır. Buna göre “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Türk Borçlar Kanunu’nun, kira ödemelerine ilişkin ifa zamanı bakımından düzenlenmesi ise 314. Maddede yer almaktadır, buna göre; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

Kiracının yukarıda yer verilen maddeler kapsamında anılan borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödememesi durumunda ise; Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesine göre; kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verecektir. Kiraya veren, ayrıca, bu yazılı bildiriminde,  kira bedelinin kiracıya tanınan bu süre içerisinde de ödenmesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. fıkrasına göre, Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun, Geçici 2’inci maddesindeki “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklindeki düzenleme ile; Türk Borçlar Kanunu’nun yukarıda yer verilen 315. Maddesinde yer alan, kira bedelinin ödenmemesi durumunda “sözleşmenin feshi” tehlikesini engellemektedir.

Bununla birlikte, Kanun’un Geçici 2’inci maddesi ile, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işyeri kira bedellerinin ödenememesi nedeniyle, Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesine dayanarak kiracının tahliye edilmesi de engellenmiştir.

Vurgulamak gerekir ki; Kanun’un Geçici 2. Maddesindeki bu düzenleme, kiraya verenin 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar olan döneme ilişkin kira alacağını ortadan kaldırmamaktadır. Diğer bir ifadeyle; kiracının kira ödeme borcu devam etmektedir.

Kira bedelini ödemeyen kiracı, Kanun kapsamında, yalnızca, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye tehlikesine karşı koruyucu şemsiye altına alınmıştır. Ancak, bu düzenleme, kira ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracının temerrüde düşmesinin önüne geçmemektedir. Dolayısıyla, düzenlemenin bu haliyle devamı ve önümüzdeki süreçte yeni bir değişiklik olmaması durumunda,  kira borcunu ödemeyen kiracının temerrüde düşmüş sayılacağı ve kiraya verenin de kendisinden “temerrüt faizi” talep edebileceği düşünülmektedir.

Sonuca ilişkin bir not olarak; Kanun’un Geçici 2’inci maddesinde yer alan düzenlemenin sadece işyeri kiraları ile sınırlı olduğunun, Geçici 2’inci madde kapsamına alınan işyerleri için çatılı/çatısız işyeri ayrımı yapılmadığının, konut kiraları için ise herhangi bir koruyucu hüküm bulunmadığının altını çizmek gerekmektedir. Bununla birlikte, Geçici 2’inci maddeye göre; kira bedellerinin ödenmesine ilişkin borç devam etmektedir; yalnızca; 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar olan dönem bakımından kira bedelinin ödenmemesi durumu fesih ve tahliye sebebi olamayacaktır.