Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı E: 2024/1 – Arsa Payı Karşılığı İnşaat

Mevzuatın Adı: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16/05/2025 Tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 Sayılı Kararı

18 Temmuz 2025 Tarihli Resmi Gazete

Sayı: 32959

Yargıtay Başkanlığından:

YARGITAY

İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU

KARARI

ESAS NO : 2024/1

KARAR : 2025/2

KARAR TARİHİ : 16.05.2025

ÖZET: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir, Ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.

I. GİRİŞ

A. İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME KONUSUNDAKİ BAŞVURU

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (Özel Daire) 21.05 2024 tarihli ve 21317395-2024/384 sayılı yazısı ile;

Dairenin görev alanı itibariyle bakmakta olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, yüklenicinin süresinde edimini ifa etmemesi üzerine açılan sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi davalarında aynı zamanda üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin de talep edildiği, Dairenin çok uzun zamandır uygulamasıyla yeknesaklık kazanmış ve kamuoyuna mal olmuş içtihadı ile, tarafların birbirlerine bu sözleşme gereğince yapmış oldukları devirlerin avans niteliğinde olduğu ve yüklenici ile üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshi hâlinde hukuki dayanağının ortadan kalkacağı, bu nedenle de yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceğinin kabul edildiği,

Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin uygulamayla ortaya çıkmış bir ifade olup, aslında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 125. maddesinde düzenlenen sözleşmeden dönmenin söz konusu olduğu, TBK’nın 125. maddesi gereğince sözleşmeden dönülmesi hâlinde, tarafların bu amaçla birbirlerine verdiklerini iade etmeleri gerektiği, iadenin kapsamının ise tarafların bu sözleşme gereğince diğer taraftan aldıkları olup, iade edilemeyen bir şey varsa bunun bedelinin tazmini gerektiği, söz konusu uyuşmazlıkların da bu noktada ortaya çıktığı, sözleşme gereğince inşaat yapılacak taşınmazın yükleniciye devredilmesi ve onun da bu taşınmazı veya bu taşınmazdan hisseyi ya da bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesi durumunda üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği, bunun sonucu olarak da üçüncü kişinin elinde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek arsa sahibine dönüp dönmeyeceğinin uyuşmazlık konusu olduğu,

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı, tapu siciline güvenin doğal sonucu olarak da bir ayni hak satın alan kişinin iyiniyete dayalı olarak edindiği bu kazanımının korunması gerektiği, TMK’nın 3. maddesi gereğince, kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğu ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin de iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, iyiniyetin varlığının asıl olup bunun bulunmadığım iddia eden tarafın bu iddiasını ispat etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edildiğinde de sözleşmeye konu taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibinin bu iddiasını usulüne uygun delillerle ispatlaması gerektiği,

Dairede yapılan görüşmeler neticesinde çoğunluk tarafından, arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi üzerine üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği düşüncesi ile Dairenin yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiğinin kabul edildiği, 2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince, Yargıtay Dairelerinden birisinin yerleşik içtihadından dönmek istemesi durumunda bu hususun içtihatların birleştirilmesi yoluyla kesin olarak karara bağlanmasının Hukuk Genel Kurulunun görevleri arasında sayıldığı belirtilerek içtihatların birleştirilmesi talebinde bulunulmuştur.

B. İÇTİHADI BİRLEŞTİRMENİN KONUSU

Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 05.12.2024 tarihli ve 274 sayılı kararı ile İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu dosyasının konusu her ne kadar “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerek bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında, sözleşmeye konu olup üçüncü kişilere devredilen taşınmazların da tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi talep edilmekledir” olarak belirlenmiş olsa da, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 28.04.2025 tarihli ve 91 sayılı kararı ile konunun “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenip dinlenmeyeceği, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup konulmayacağı” olarak değiştirilmesinin ihtiyacı daha iyi karşılayacağı hususu belirtilmiş olduğundan içtihadı birleştirme konusunun bu şekilde değiştirilmesine karar verilmiştir.

Tamamı İçin Tıklayınız