2025 Yılı Kira Gelirlerinin Beyanı – Soru-Cevap

2025 Yılı Kira Gelirlerinin Beyanı – Soru-Cevap

(Mart 2026 Beyan Dönemi)

Soru-1: Kira geliri nedir, hangi gelirler bu kapsamda değerlendirilir?

Gerçek kişilerin sahip oldukları konut, işyeri, arsa, arazi, motorlu araç ve haklar (telif, patent, lisans vb.) gibi mal ve hakları kiraya vererek elde ettikleri gelirler, Gelir Vergisi Kanunu‘nda “gayrimenkul sermaye iradı” yani kira geliri olarak tanımlanmaktadır (GVK md. 70). Bu gelirlerin vergilendirilmesi tahsil esasına göre yapılır; yani kira ne zaman tahsil edilmişse o yılın geliri sayılır.

Soru-2: Kira gelirinde tahsil esası ne anlama gelir? Geçmiş yıl kiraları nasıl beyan edilir?

Kira gelirinde esas olan tahsilattır. Buna göre:

• Geçmiş yıllara ait kiraların 2025 yılında toplu tahsil edilmesi halinde tamamı 2025 yılı geliri sayılır ve Mart 2026’da beyan edilir.
• Gelecek yıllara ait kiraların 2025 yılında peşin tahsil edilmesi halinde ise her yılın kirası o yılın geliri sayılır; 2025 tahsilatı 2025 geliri, 2026 yılına ait kısım 2026 geliri olarak beyan edilir.

Soru-3: Dövizle kira alıyorsam nasıl hesaplama yapılır?

Döviz cinsinden yapılan kira tahsilatlarında, tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirası karşılığı tespit edilir ve bu tutar kira geliri olarak beyan edilir.

Soru-4: Emsal kira bedeli nedir, ne zaman uygulanır?

Kira bedelinin hiç olmaması veya piyasa değerinin çok altında kalması durumunda vergi idaresi “emsal kira bedeli” esasını uygular. Bu durum özellikle şu hallerde söz konusu olur:

• Gayrimenkulün bedelsiz olarak kullanıma bırakılması
• Belirlenen kiranın emsal kira bedelinin altında kalması

Emsal kira bedeli; yetkili makamlarca veya mahkemelerce belirlenmişse o tutar, belirlenmemişse gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5’i esas alınır. İstisna: Gayrimenkulün üstsoy (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), altsoy (çocuk, torun) veya kardeşlere bedelsiz kullandırılması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz.

• Aynî tahsil edilen kira bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre emsal bedel ile değerlenerek hasılata dahil edilir.

Emsal kira bedeli uygulanmayan (istisna) haller

• Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz ikamete bırakılması gibi özel haller.
• Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi (bir kişiye birden fazla konut tahsisinde yalnız bir konut için).
• Mal sahibiyle birlikte akrabaların aynı evde ikameti.
• Bazı kamu idare/kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Soru-5: 2025 yılında konut kira gelirinde istisna tutarı nedir?

2025 takvim yılında elde edilen konut kira gelirlerinde 47.000 TL istisna uygulanmaktadır. Bu tutarın altında kalan konut kira geliri için beyanname verilmesine gerek yoktur. 2026 yılı için bu tutar 58.000 TL olarak belirlenmiştir.

Örnek: Aylık 3.500 TL’den 2025 yılında toplam 42.000 TL konut kirası elde eden bir mükellef, 47.000 TL istisnasının altında kaldığı için beyanname vermez.

Soru-6: İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilirse ne yapılır?

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecek ve istisnadan yararlanma şartları sağlanıyorsa beyannamede toplam kira gelirinden istisna tutarı düşülerek mesken istisnasından yararlanılacaktır.

Örnek: 2025 yılında 120.000 TL konut kirası elde eden mükellef beyanname verecek; 120.000 – 47.000 = 73.000 TL üzerinden vergi matrahı oluşturacaktır (gider indirimi öncesi).

Soru-7: İstisna hakkından kimler yararlanamaz?

Mesken istisnasından yararlanabilmek için ticari, zirai veya mesleki faaliyetinin olmaması ve mesken istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyan edilip edilmeyeceğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret geliri, kira geliri, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar elde edilmesi halinde bunların gayri safi tutarları toplamının 2025 yılında 1.200.000 TL’yi aşmaması gerekmektedir.

Özetle istisna hakkı şu durumlarda kaybedilir:

1. Ticari, zirai veya mesleki kazanç beyan yükümlülüğü olanlar
2. Tüm gelir toplamı (ücret + kira + menkul sermaye iradı + diğer) 1.200.000 TL’yi aşanlar
3. Beyanname süresinde verilmeyenler veya eksik beyan edenler
4. İdare tespit etmeden önce yapılan bazı düzeltme beyanlarında istisna korunabilir, somut duruma göre değerlendirilmelidir.

Soru-8: İşyeri kira gelirinde beyan sınırı nedir?

Sadece işyeri kira (tamamı stopaj uygulanmış) geliri olup yıllık kira geliri 330.000 TL’yi aşanlar yıllık beyanname vermek zorundadır. 2026 yılı için bu sınır 400.000 TL olarak belirlenmiştir.

330.000 TL sınırının aşılıp aşılmadığı; stopajlı brüt kiralar ile (konutta istisnayı aşan kısım varsa) birlikte değerlendirilir.

Stopaj/istisna uygulanmayan (tevkifatsız) kira gelirlerinde beyan sınırı

• Tevkifat ve istisna uygulanmayan mal/hak kira gelirlerinde 2025 için beyan sınırı 18.000 TL’dir.
• Bu tutar bir istisna değildir: 18.000 TL aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir.

Basit usulde vergilendirilen kiracıda stopaj durumu ve beyan sınırı

• Basit usul mükellefler kira ödemelerinde tevkifat (stopaj) yapmaz.
• Bu tür tevkifatsız işyeri kiralarında 18.000 TL beyan sınırı geçerlidir; aşılırsa tamamı beyan edilir.

Soru-9: Hem konut hem işyeri kirası elde ediyorsam ne yapacağım?

Konut kira gelirinde 47.000 TL’lik istisna düşüldükten sonra kalan tutar ile brüt işyeri kira gelirinin toplamının 330.000 TL’yi aşması halinde, mükelleflerin hem konut hem de işyeri kira gelirini beyan etmesi gerekmektedir. İstisna ise yalnızca konut kira gelirine uygulanır; işyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Soru-10: Tevkifata ve istisnaya tabi olmayan kira gelirlerinde beyan sınırı nedir?

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2025 yılı için 18.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar yıllık beyanname vermek zorundadır. (Örneğin; basit usul mükelleflere kiraya verenler bu gruba girer.)

Soru-11: 2025 kira gelirlerini ne zaman beyan etmem gerekiyor?

2025 yılına ait kira gelirleri için beyanname verme süreci 1 Mart 2026 tarihinde başladı. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen takvime göre mükelleflerin kira gelir beyannamelerini en geç 31 Mart 2026 tarihine kadar vermeleri gerekiyor.

Soru-12: Beyanname nereye ve nasıl verilir?

Beyanname üç farklı şekilde verilebilir:

1. Hazır Beyan Sistemi → hazirbeyan.gib.gov.tr (en pratik yol; sistem kira bilgilerini otomatik getirir)
2. Dijital Vergi Dairesi → dijitalvergidairesi.gib.gov.tr (e-Devlet şifresiyle giriş)
3. Vergi Dairesi → İkametgâhın bağlı olduğu vergi dairesine şahsen başvuru

Elektronik ortamda onaylanan beyanname, anında geçerli sayılır ve mükellefiyet kaydı otomatik oluşur.

Soru-13: Kira geliri elde etmediysem veya istisnasının altında kaldıysam dilekçe vermem gerekir mi?

Zorunlu değildir; ancak GİB, mülk sahiplerine zaman zaman bildirim gönderebilmektedir. Beyanname vermeme gerekçenizi Hazır Beyan Sistemi’ndeki “İşlemlerim → İstisna Dilekçesi Ver” menüsünden bildirebilirsiniz. Geçerli dilekçe nedenleri şunlardır: istisnasının altında konut kira geliri, kira geliri elde edilmemiş olması, gayrimenkulün satılmış olması, kendisinin oturması, usul-füru veya kardeşin oturması, beyan sınırı altında işyeri/diğer gelir.

Soru-14: Aile bireylerinin kira gelirleri ayrı mı beyan edilir?

Evet. Konutta ortaklık bulunması halinde istisna tutarı her bir ortak açısından ayrı ayrı değerlendirilecektir. Her bir paydaş kendi payına düşen kira geliri üzerinden beyan hesabını yapacaktır. Küçük ve kısıtlılar adına beyanname veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır.

Yani, “Aile reisi beyanı” yoktur; kira geliri elde eden her kişi kendi adına ayrı beyanname verir

Soru-15: Götürü gider yöntemi nedir, nasıl uygulanır?

Götürü gider yönteminde, istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15’i gider olarak kabul edilmektedir.

Hesaplama adımları:

1. Yıllık kira geliri – 47.000 TL (konut istisnası) = Kalan tutar
2. Kalan tutar × %15 = Götürü gider
3. Kalan tutar – Götürü gider = Vergiye tabi matrah
4. Matrah → Gelir vergisi tarifesine göre vergi hesaplanır
5. Vergi + 1.189,50 TL damga vergisi = Ödenecek toplam tutar

Örnek: 2025’te 240.000 TL konut kirası elde eden mükellef (götürü gider):

• 240.000 – 47.000 = 193.000 TL
• 193.000 × %15 = 28.950 TL gider
• 193.000 – 28.950 = 164.050 TL matrah
• Hesaplanan vergi + 1.189,50 TL damga vergisi

Götürü gideri seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.

Hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini kullanamaz.

İşyeri kira geliri ile birlikte hak kiralaması geliri olanlarda, hak gelirleri nedeniyle götürü gider kullanılamayacağından gerçek gider yöntemi uygulanır.

Soru-16: Gerçek gider yöntemi nedir, hangi giderler indirilebilir?

Gerçek gider yönteminde belgelenmiş giderler kira gelirinden düşülür. İndirilecek giderler şunlardır:

• Kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
• Gayrimenkulün yönetim giderleri
• Sigorta giderleri
• Konutlar hariç kiraya verilen mal ve haklar için ödenen borç faizleri (2025’ten itibaren konut için bu gider artık indirilemez)
• Ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler
• Amortisman giderleri
• Bakım, onarım ve idame giderleri
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl boyunca alım bedelinin %5’i (yalnızca o gayrimenkulün gelirine uygulanır)
• Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu harcamaları (2025 için 9.900 TL’yi aşmayan kısmı doğrudan gider; aşan kısmı maliyet olarak)
• Kira ödeyen mülk sahibinin kendisinin kirada oturması halinde ödediği kira bedeli (sadece konut geliriyle sınırlı; indirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz)
• Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar

Önemli: Gerçek gider yönteminde, istisna tutarına isabet eden gider kısmı indirilemez. Giderlerin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı formülle hesaplanır. Gider belgeleri 5 yıl süreyle saklanmalıdır.

Soru-17: Götürü gider mi yoksa gerçek gider yöntemi mi daha avantajlı?

Her mükellefin durumu farklıdır. Genel kural olarak:

• Gerçek giderleriniz (onarım, faiz, amortisman, ödenen kira vb.) gelirin %15’ini aşıyorsa → Gerçek gider yöntemi daha avantajlıdır.
• Gerçek giderleriniz düşükse veya belgelemeniz zorsa → Götürü gider (%15) daha pratiktir.

Götürü gider yöntemini seçen ve beyanname veren mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler ise istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahiptir.

Soru-18: 2025 yılı kira gelirleri için gelir vergisi tarifesi nasıldır?

2025 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınan tarife (ücret dışı gelirler için, kira gelirleri dahil) şöyledir:

Vergi artan oranlıdır; yani üst dilimde yalnızca o dilimi aşan kısım daha yüksek orana tabidir.

Soru-19: İşyeri kira ödemelerinde stopaj (tevkifat) zorunlu mudur?

Evet. İşyeri olarak faaliyette bulunan kişi, kurum ve kuruluşlar kiracı sıfatıyla ödedikleri kira bedelleri üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapmak zorundadır..

Gelecek aylara/yıllara ait peşin ödenen kira bedeli üzerinden de tevkifat yapılır.

İstisna: Kiracının kazançları basit usulde tespit edilen bir mükellef olması halinde stopaj yapma yükümlülüğü yoktur.

Soru-20: İşyeri hem konut hem de ticari amaçla kullanılıyorsa stopaj nasıl uygulanır?

Kiraya verilen gayrimenkulün tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı stopaja tabi olur.

Soru-21: Stopaj yapılan işyeri kira gelirini ayrıca beyan etmek gerekir mi?

Yalnızca işyeri kira (tamamı stopaj uygulanmış) geliri olup yıllık kira geliri 330.000 TL’yi aşanlar beyanname vermek zorundadır. Yıllık stopaj yapılan işyeri kirası 330.000 TL’nin altında kalıyorsa ayrıca beyanname verilmez; kesilen stopaj nihai vergi sayılır.

Beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içinde stopaj yoluyla kesilen vergiler mahsup edilir (uygunsa iade/mahsuba konu olabilir).

Soru-22: Kira geliri vergisi ne zaman ödenir?

Kira geliri beyannamesinin verilmesinin ardından hesaplanan gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir. İlk taksit ve damga vergisinin ödeme süresi 31 Mart 2026 tarihine kadar devam eder. İkinci taksit için belirlenen son ödeme tarihi ise 31 Temmuz 2026 olarak açıklanmıştır.

İsteyenler iki taksite bölmeden tamamını Mart ayında peşin ödeyebilir.

Soru-23: Vergi ödemesi nerede yapılır?

• GİB’in internet sitesi → gib.gov.tr (Dijital Vergi Dairesi / GİB Mobil)
• Anlaşmalı banka şubeleri, internet bankacılığı, mobil bankacılık
• PTT iş yerleri
• Tüm vergi daireleri

Soru-24: Kira geliri beyan edilmezse veya geç beyan edilirse ne olur?

• Süresinde beyan edilmemesi durumunda 47.000 TL konut istisnasından yararlanma hakkı kaybedilir.
• Vergi idaresince tespit edilmeden önce geç de olsa beyanname verilmesi halinde istisna hakkı korunur.
• Vergi idaresinin tespitinden sonra ise vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır; cezalı tarhiyat yapılır.

Soru-25: Kira tahsilatının bankadan yapılması zorunlu mudur? Yapılmazsa ceza var mı?

İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle ispat edilmesi gerekmektedir. Kira tahsilat ve ödemelerinde bu yükümlülüğe uymayanların her birine, her bir işlem için o yıl için belirlenen miktardan az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

Mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yapılan tahsilatlar bu zorunluluk kapsamı dışındadır.

Soru-26: Beyanname verince damga vergisi de ödenmesi gerekiyor mu?

Evet. Kira geliri için yıllık beyanname veren kişilerin tahakkuk eden gelir vergisi yanında ayrıca 1.189,50 TL damga vergisi ödemeleri gerekmektedir. Bu tutar birinci taksitle birlikte 31 Mart 2026’ya kadar ödenir.

Soru-27: Hisseli gayrimenkuldeki kira gelirini nasıl beyan ederim?

Her ortak, yalnızca kendi hissesine düşen kira geliri üzerinden beyan verir. İstisna da (47.000 TL) her ortağa ayrı ayrı uygulanır. Kira bedelinin tamamının bir ortağın hesabına yatırılması durumunda ise gerçek gelir sahibinin beyannamesinde tüm tutarın beyan edilmesi ve bankaya yatırma işleminin tevsik edilmesi gerekir; aksi hâlde hesap sahibi adına tarhiyat riski doğabilir.

Soru-28: Konut kira geliri elde ederken kendim kirada oturuyorsam ödediğim kira indirim konusu yapılabilir mi?

Evet; ancak yalnızca gerçek gider yöntemini seçen mükelleflere bu hak tanınmaktadır. Sahibi olunan konutu kiraya verip kendisi kirada oturan mükellefler, 2025 yılında ödedikleri kira bedelini gider olarak indirebilir. İndirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz. Bu hak, Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflere (yurt dışında 6 aydan fazla yaşayanlar dahil) uygulanmaz.

Soru-29: 2025’te konut için borç faizini gider yazabilir miyim?

Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklara ilişkin borç faizleri düşülebilmektedir. Yani 2025 yılından itibaren konut için ödenen borç faizleri artık gider olarak indirilemez; bu indirim yalnızca işyeri ve diğer mal ve haklar için geçerlidir. Bu değişiklik 7566 sayılı Kanun ile 1.1.2025 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

Soru-30: Dar mükellef (yurt dışında yaşayan) Türk vatandaşları için özel bir düzenleme var mı?

Türkiye’de yerleşmiş olmayan, yani bir takvim yılında 6 aydan fazla yurt dışında yaşayan dar mükelleflerin Türkiye’deki kira gelirleri de beyana tabidir. Bu kişiler, yurt dışında ödedikleri kira bedellerini Türkiye’deki kira gelirinden gider olarak indiremez. GİB’in “Türkiye’de Yerleşmiş Olmayanlar İçin Kira Geliri Rehberi“ni inceleyebilirsiniz.

Dar mükelleflerde, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş GMSİ için yıllık beyanname verilmez. Başka gelir nedeniyle beyanname verilse dahi, tamamı stopajla vergilendirilmiş bu gelir beyannameye dahil edilmez.

Soru-31 Beyannamede hangi indirimler olabilir? 

• Hayat/şahıs sigorta primleri: belirli şart ve oran/sınırlar dahilinde indirilebilir.
• Eğitim/sağlık harcamaları: şartları sağlıyorsa beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı olabilir.
• Bağış/yardımlar: türüne göre sınırlı veya tamamı indirilebilir kalemler bulunabilir (makbuz/şartlar önemli).

Soru-32:Kira tahsilat/ödemelerinde banka/PTT zorunluluğu var mı?

• Konut ve işyeri kiralarında, tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla belgelendirilmesi (tevsik) zorunludur.
• Haftalık/günlük gibi kısa süreli konut kiralamaları da tevsik kapsamındadır.
• Mahkeme/icra yoluyla veya ayni yapılan tahsilat/ödemeler bazı hallerde tevsik zorunluluğu dışında değerlendirilebilir.
• Hisseli gayrimenkulde kiranın tamamı ortaklardan birine bankadan ödenirse tevsik şartı sağlanmış kabul edilir.

Rakamlar ve Tarihler

YASAL UYARI: Bu rehber yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki/vergisel tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kişisel vergi hesaplamalarınız ve beyanname süreçleriniz için Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM) veya Yeminli Mali Müşavir (YMM)’den profesyonel destek almanız önerilir. Mevzuat değişiklikleri için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi kaynakları (gib.gov.tr) takip edilmelidir.